집합건물 구분소유자의 무단 공용부분(옥상·복도) 점유 및 독점 사용에 대한 원상복구 및 부당이득 반환 청구 전부 승소

부산지방법원에서 집합건물의 특정 구분소유자가 옥상 및 공용 복도를 무단으로 계량·점유하고 구조물을 설치하여 독점 사용한 사안에 대해, 공용부분 원상복구(방해배제) 및 무단 점유 기간 동안의 부당이득 반환 청구가 전부 인용된 사례를 소개합니다.

본 사건은 상가 집합건물의 최고층 구분소유자인 피고가 옥상 및 공용 복도 일부에 무단으로 펜스와 시설물을 설치하여 다른 구분소유자들의 출입을 통제하고 독점적으로 사용하자, 관리단 및 다른 구분소유자인 의뢰인이 공용부분의 원상복구와 무단 점유에 따른 부당이득금 반환을 구한 사안입니다.

공용부분 무단 점유에 따른 방해배제 및 부당이득 반환 청구란?

'집합건물 공용부분 방해배제 및 부당이득 반환 청구'란 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제10조 및 제16조에 따라 구분소유자 전원의 공유에 속하는 공용부분을 정당한 권원 없이 독점 점유·사용한 자를 상대로 무단 구조물의 철거와 점유 해제를 구하고, 점유 기간 동안 발생한 차임 상당의 부당이득 반환을 구하는 민사상 청구입니다.

법적 구성은 민법 제214조 및 집합건물법에 기한 공용부분 방해배제 청구(원상복구)와 공용부분 무단 사용에 따른 차임 상당 부당이득 반환 청구로 나뉩니다. 옥상이나 복도가 구조상·이용상 공용부분에 해당하는지, 구분소유자 총회의 정당한 규약이나 승인 없이 무단 점유되었는지를 정밀하게 입증하는 것이 핵심입니다.

어느 법리 구성을 취하는지가 결정적인 이유는 "관행적으로 사용해 왔다"거나 "옥상 관리를 전담했다"는 피고 측 항변에 밀려 소송이 장기화될 경우, 다른 구분소유자들의 정당한 재산권 행사가 심각하게 침해받고 관리비 분쟁으로 이어지기 때문입니다.

전부 승소 판결의 의미

전부 승소 판결은 집합건물의 공용부분은 특정 구분소유자가 독점할 수 없다는 법리를 명확히 확정받아, 무단 구조물 철거와 함께 무단 점유에 대한 금전적 배상을 완벽히 이끌어냈음을 의미합니다.

첫째, 피고가 무단 설치한 철제 펜스 및 시설물의 전면 철거와 함께 공용 옥상 및 복도의 인도 의무가 법적으로 확정되었다는 점입니다.

둘째, 감정평가를 통해 확정된 무단 점유 기간 동안의 차임 상당 부당이득금 전액이 인용되었다는 점입니다.

셋째, 소송비용 전액을 피고가 부담하도록 판결받았다는 점입니다.

이번 사건의 경위와 결과

의뢰인은 부산 소재 상가 집합건물의 구분소유자입니다. 피고는 최상층 점포를 운영하면서 옥상으로 올라가는 공용 계단 입구에 문을 잠그고 옥상 전체에 무단 루프탑 구조물을 설치하여 개인 영업 공간으로 독점 사용하였습니다. 의뢰인의 시정 요구에도 피고는 "분양 당시부터 독점 사용권을 부여받았다"며 거부하였습니다.

이에 법무법인 대한중앙은 분양계약서 및 집합건물 등기부를 검토하여 독점사용권에 관한 정관이나 규약이 없음을 확인하고 법원 감정을 거쳐 소를 제기하였으며, 부산지방법원은 다음과 같이 판결하였습니다.

< 판결 요지 >

1. 피고는 원고에게 부산 OO구 OO동 456 상가건물 옥상 위 설치된 가설구조물을 철거하고, 옥상 150㎡ 및 5층 공용복도 20㎡를 원상복구하여 인도하라.

2. 피고는 원고에게 부당이득금 24,500,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라.

3. 소송비용은 피고가 부담한다.

4. 제1항 및 제2항은 가집행할 수 있다.

결국 의뢰인은 무단 설치된 구조물을 완전 철거시키고 옥상을 모든 구분소유자에게 개방함과 동시에 부당이득금까지 전액 회수하였습니다.

법무법인 대한중앙의 대응 전략

• 공용부분의 구조상·법률상 성격 정밀 정립

  해당 옥상이 건물의 안전 및 피난 구역으로서 구분소유자 전원의 공유에 속하는 공용부분임을 도면과 현장 사진을 통해 명확히 입증했습니다.

• 피고의 '묵시적 독점사용권 약정' 항변 완전 배척

  "분양 당시 독점 사용 승낙을 받았다"는 피고 주장에 대해, 규약 설정이나 구분소유자 전원의 서면 동의가 없었음을 입증하여 법적 효력이 없음을 밝혔습니다.

• 법원 임대료 감정을 통한 객관적 부당이득 산정

  무단 점유 면적에 대한 법원 감정평가를 신속히 진행하여 점유 기간 동안의 적정 임대료 상당액을 부당이득금으로 특정해 제출했습니다.

결론

집합건물 내 복도, 계단, 옥상 등 공용부분의 무단 점유는 전체 건물의 가치를 떨어뜨리고 안전을 위협합니다. 특정인의 부당한 독점 행위가 지속된다면 조속히 정확한 법리 검토를 거쳐 방해배제 및 부당이득 반환을 청구해야 권리를 회복할 수 있습니다.