Может ли арендодатель поднять плату или отказать в продлении аренды?

Вы вправе настоять на одном продлении на 2 года, если попросите вовремя, а арендодатель может отказать только по причинам, перечисленным в законе, например из-за неуплаты аренды или потому, что в жильё въезжает его собственная семья. При таком продлении арендная плата или залог могут вырасти не более чем на 5%. Просьба должна дойти до арендодателя в период от 6 до 2 месяцев до окончания текущего договора. Арендаторы-иностранцы часто пропускают это окно, потому что сообщения арендодателя приходят на корейском, или потому что считают, будто виза сроком меньше 2 лет исключает продление. Это не так: продлённый договор арендатор потом всё равно может расторгнуть, предупредив за 3 месяца.

Как заявить о продлении?

Правом требовать продления договора (계약갱신요구권) можно воспользоваться только в строго определённое окно: оно открывается за шесть месяцев до даты окончания и закрывается за два месяца до неё. Для договора, который заканчивается 31 марта 2027 года, это примерно с начала октября 2026 года до конца января 2027 года. Просьба, отправленная в феврале, опоздает.

Изложите её письменно, чтобы можно было доказать и дату, и содержание:

• Отправьте арендодателю SMS или сообщение в мессенджере на корейском языке, а ниже на своём. Достаточно простой фразы: 계약갱신을 요구합니다 («Я требую продления договора аренды»).
• Если арендодатель не отвечает или отношения напряжённые, вслед за этим отправьте заказное письмо с описью содержания (내용증명).
• Сделайте снимок экрана с сообщением, датой и номером арендодателя и сохраните его не только в телефоне.

Если жильём управляет посредник, сообщите и ему, но получить просьбу должен именно арендодатель.

По каким основаниям арендодатель может отказать?

Основание для отказа	Что это значит на практике
Задолженность по аренде	В какой-то момент Вы задолжали в общей сложности арендную плату за два месяца
Обман	Вы сняли жильё с помощью лжи или иным нечестным способом
Согласованная компенсация	Вы с арендодателем договорились, и он выплатил Вам справедливую сумму
Субаренда без согласия	Вы сдали всё жильё или его часть другому лицу без разрешения
Серьёзное повреждение	Вы повредили жильё умышленно или по грубой неосторожности
Утрата жилья	Жильё полностью или частично уничтожено, и договор больше не может исполняться
Снос или перестройка	Запланированы и объяснены при подписании, нужны для безопасности или предписаны другими законами
Въезд собственника	Сам арендодатель или его родители либо дети действительно будут там жить
Иное серьёзное нарушение	Грубое нарушение со стороны арендатора или серьёзная причина, из-за которой договор невозможно продолжать

Желания получить с нового арендатора больше денег или предпочтения арендатора-корейца в этом списке нет, и отказ они не оправдывают.

Арендодатель говорит, что въедет родственник. Можно ли это проверить?

До выезда сделать это непросто, но закон даёт Вам средство защиты позже. Если арендодатель отказал в продлении по этому основанию, а затем без уважительной причины сдал жильё кому-то другому в течение тех 2 лет, на которые продлился бы Ваш договор, Вы можете потребовать компенсацию. Если сумма не была согласована при отказе, взыскивается наибольшая из следующих:

• арендная плата за три месяца на момент отказа, при этом залог пересчитывается в месячную плату
• разница между платой нового арендатора и Вашей, умноженная на 2 года
• реальный ущерб, который Вы понесли

Для арендатора, уже уехавшего из Кореи, труднее всего собрать доказательства. До выезда попросите арендодателя указать в сообщении причину и имя члена семьи. Поддерживайте связь с соседом или управляющим здания и следите за объявлениями об аренде той же квартиры.

Насколько могут вырасти арендная плата или залог?

Повышение при продлении ограничено одной двадцатой, то есть 5%, от текущей арендной платы или залога. Город или провинция могут установить своим постановлением более низкий предел для своей территории, поэтому спросите в районной администрации, действует ли такой предел там, где Вы живёте. Кроме того, в течение 1 года после последнего повышения нового требовать нельзя.

Текущие условия	Наибольшая сумма после продления
Залог 10,000,000 вон, плата 500,000 вон в месяц	Залог 10,500,000 вон или плата 525,000 вон
Залог чонсе 150,000,000 вон	157,500,000 вон

Если арендодатель хочет перевести часть залога в месячную плату, действует отдельный предел пересчёта, установленный указом. Если Вы уже заплатили больше, чем позволяет закон, излишек можно потребовать обратно.

Учтите, что этот предел связан с продлением и с повышениями во время действия договора. Когда договор просто заканчивается и Вы подписываете совершенно новый договор на свободно согласованных условиях, принято считать, что предел не применяется. Это одна из причин ясно оформить свою просьбу именно как требование о продлении.

Моя виза заканчивается раньше, чем пройдут 2 года продления. Стоит ли всё равно продлевать?

Часто да. Продление считается договором аренды на 2 года на тех же условиях, если не считать ограниченного изменения платы или залога. Однако право досрочно выйти из договора одностороннее и работает в Вашу пользу: Вы можете предупредить о расторжении в любое время, и договор прекращается по истечении трёх месяцев с момента получения уведомления. Поэтому продление не привязывает Вас к дате, до которой не дотягивает Ваша виза. Оно сохраняет плату стабильной, пока Вы ждёте продления визы, смены статуса или нового предложения о работе.

Этим правом можно воспользоваться только один раз для одного и того же жилья. Если раньше договор продлевался автоматически, потому что ни одна сторона ничего не сказала, спросите адвоката, осталось ли у Вас право на единственное требование о продлении.

Арендодатель прислал новый договор на корейском. Подписывать ли его?

Прочтите его до подписания. При продлении сохраняются прежние условия, поэтому новые особые условия, которых не было в первом договоре, например плата за уборку или запрет регистрировать адрес, не действуют сами собой. Сверьте суммы с пределом в 5%. Если залог растёт, получите новую подтверждённую дату (확정일자) на документе, где записано повышение, потому что дополнительные деньги защищены только с этой новой даты. Прежде чем дополнительные деньги уйдут с Вашего счёта, посмотрите свежую выписку из реестра.

Следующий шаг

Сегодня же найдите в договоре дату окончания и отсчитайте назад 6 и 2 месяца. Если Вы внутри окна, отправьте письменную просьбу на этой неделе. Если арендодатель отказал или требует больше 5%, мы можем проверить причину и цифры. Консультации платные: после Вашего обращения сотрудник перезвонит Вам и расскажет о стоимости.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Применённые нормы

Закон о защите аренды жилья (주택임대차보호법): статья 6-3, часть 1 (требование о продлении в период от 6 до 2 месяцев до окончания; основания для отказа в пунктах с 1 по 9), статья 6-3, часть 2 (только одно продление; срок продлённого договора 2 года), статья 6-3, часть 3 (те же условия; плата и залог могут меняться в пределах статьи 7), статья 6-3, часть 4 и статья 6-2 (арендатор может расторгнуть продлённый договор в любое время; вступает в силу через 3 месяца после получения уведомления арендодателем), статья 6-3, части 5 и 6 (компенсация, если использовано основание о въезде собственника, а жильё сдано третьему лицу), статья 7, части 1 и 2 (нет повышения в течение 1 года; повышение не более одной двадцатой; более низкий предел по местному постановлению), статья 7-2 (предел перевода залога в месячную плату), статья 10-2 (возврат сумм, уплаченных сверх пределов), статья 3-6, часть 1 (подтверждённая дата). Ставки пересчёта устанавливает Указ о применении Закона о защите аренды жилья.

Это общая информация, а не юридическая консультация. Каждое дело индивидуально.