Можно ли досрочно расторгнуть аренду при отъезде из Кореи или переезде?

Самостоятельно нельзя, если только договор или закон не даёт Вам выхода. Установленный срок продолжает идти, даже когда истекает виза, работа переводит Вас в другой город или Вы решаете вернуться домой. Выходов три. В договоре может быть условие о досрочном расторжении. Договор может уже действовать в порядке автоматического продления или продления по Вашему требованию, и тогда его можно прекратить в любой момент, предупредив за 3 месяца. Или арендодатель может согласиться Вас отпустить, обычно в обмен на помощь в поиске следующего арендатора и оплату услуг посредника. Пока ни один из этих вариантов не применим, Вы можете оставаться должны арендную плату, а арендодатель вправе вычесть неуплаченное из залога.

Отменяет ли договор окончание визы или работы?

Нет. Корейское право рассматривает аренду как обещание на согласованный срок, что бы ни происходило с пребыванием арендатора. Те немногие ситуации, когда арендатор может уйти по собственному решению, связаны с жильём, а не с самим арендатором: например, часть квартиры разрушена не по Вашей вине и оставшаяся часть не годится для жизни, или работы арендодателя делают проживание невозможным. Смена места работы, окончание учёбы или непродлённый контракт E-7 к таким случаям не относятся.

Это не значит, что Вы в ловушке. Это значит, что сроки и цена выезда зависят от того, какой у Вас договор.

Какой у меня вид договора?

Ваш договор	Как можно выйти	Когда он прекращается
Первоначальный срок с условием о досрочном расторжении (중도해지 특약)	Уведомить по этому условию	Через месяц со дня получения арендодателем уведомления по Гражданскому кодексу, если условие не выгоднее для Вас
Продлён автоматически (묵시적 갱신), потому что ни одна сторона вовремя не возразила	Уведомить в любое время	Через три месяца со дня, когда уведомление дошло до арендодателя
Продлён, потому что Вы воспользовались требованием о продлении	Уведомить в любое время, как в строке выше	Тоже через три месяца с момента получения
Первоначальный срок, условия нет	Только по соглашению с арендодателем	В дату, которую Вы оба подпишете

Условие, требующее от арендатора уведомления более чем за месяц или большой неустойки за выезд, может связывать Вас не полностью. Дайте его прочитать специалисту, прежде чем на него полагаться или платить.

Как договориться о досрочном выезде?

Большинство досрочных отъездов заканчивается договорённостью. Арендодателю нужно, чтобы арендная плата продолжала поступать, а Вам нужны залог и ясная дата окончания. Поднимайте вопрос сразу, как только узнали об отъезде, а не за две недели до вылета.

• Предложите дату. Назовите день выезда и скажите, можете ли остаться, пока не найдётся новый арендатор.
• Помогите с поиском. Пускайте на просмотры в согласованное время и выставьте квартиру у посредников рядом с домом.
• Решите вопрос с вознаграждением посредника (중개보수). По обычаю арендатор, уезжающий досрочно, часто оплачивает поиск замены. Это вопрос договорённости, а не правило, поэтому запишите сумму.
• Закрепите денежные вопросы. Запишите, кто платит аренду и плату за обслуживание до передачи квартиры и в какой день возвращается залог.
• Используйте оба языка. Подпишите короткое соглашение о расторжении на корейском с переводом рядом и сохраните по экземпляру у каждого.

Может ли вместо меня в квартиру въехать друг?

Не без согласия арендодателя. Передача квартиры другу или коллеге из Вашей страны без разрешения является уступкой или субарендой, которую арендодатель может считать основанием для расторжения договора. Кроме того, Вы остаётесь ответственным за всё, что сделает этот человек. Если арендодатель согласен, зафиксируйте согласие письменно и ясно укажите, заключает ли новый жилец свой договор или просто живёт по Вашему.

Что может потребовать арендодатель, если я просто уеду?

Если Вы выезжаете без согласованного выхода, договор не прекращается в день Вашего отъезда. Арендодатель может потребовать арендную плату за оставшийся срок или убытки до въезда нового арендатора и вычесть их из залога. Если договор предусматривает неустойку (위약금), корейское право предполагает, что это заранее согласованный размер убытков, и суд может её снизить, если она несправедливо высока. Чего арендодатель сделать не может, так это оставить себе весь залог в наказание, когда реальный ущерб гораздо меньше.

Что будет с залогом, если я уеду до его возврата?

Ваша защита на случай продажи жилья или торгов держится на том, что Вы в нём живёте и Ваш адрес зарегистрирован. Если Вы подадите уведомление о новом месте жительства в другом городе, пока прежний залог ещё не возвращён, эта защита может прекратиться. Судебная регистрация аренды доступна только после окончания договора, и это ещё одна причина сначала закрепить дату окончания письменно. Окончательный отъезд добавляет ещё один риск: на границе Вы сдаёте карту регистрации сотруднику, и после этого запись о Вашем пребывании могут закрыть. Получите залог или обеспечьте его записью в реестре до даты отъезда.

Что проверить в последние недели?

• Отправьте уведомление или просьбу о расторжении письменно и сохраните подтверждение того, что арендодатель его получил.
• Отсчитайте дату окончания: 1 месяц или 3 месяца со дня получения либо дата из Вашего соглашения.
• Согласуйте письменно осмотр при передаче квартиры и удержания.
• Укажите зарубежный счёт для залога и запасной вариант.
• Если деньги придут после Вашего отъезда, оформите доверенность (위임장) на человека в Корее.
• Не отключайте корейский номер телефона или аккаунт в мессенджере, пока не придёт последний вон.

Следующий шаг

Найдите договор и проверьте две вещи: есть ли в нём условие о досрочном расторжении и продлевался ли договор уже один раз. Затем отправьте уведомление или предложение письменно. Если арендодатель отказывается разговаривать, требует большую неустойку или удерживает залог после Вашего отъезда, мы можем вступить в дело вместо Вас. Консультации платные: после Вашего обращения сотрудник перезвонит Вам и расскажет о стоимости.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Применённые нормы

Гражданский кодекс (민법): статья 636 и статья 635, часть 2 пункт 1 (сторона, оговорившая право расторжения в течение срока, может уведомить об этом; уведомление арендатора вступает в силу через 1 месяц), статья 652 (условия, противоречащие статье 635 и другим перечисленным статьям и невыгодные арендатору, ничтожны), статья 627 (частичная утрата не по вине арендатора; расторжение, если оставшаяся часть не служит цели), статья 625 (расторжение, если работы арендодателя по сохранению имущества делают цель недостижимой), статья 629 (нет уступки или субаренды без согласия; расторжение), статья 390 и статья 393 (возмещение убытков за нарушение), статья 398, части 2 и 4 (неустойка предполагается согласованными убытками; суд может её снизить). Закон о защите аренды жилья (주택임대차보호법): статья 6, часть 1 (автоматическое продление), статья 6-2 (арендатор может прекратить автоматически продлённый договор; вступает в силу через 3 месяца после уведомления), статья 6-3, часть 4 (то же для договора, продлённого по требованию), статья 3, часть 1 (защита на основании проживания и регистрации), статья 3-3, часть 1 (приказ о регистрации аренды после окончания договора). Закон об иммиграционном контроле (출입국관리법): статья 37, часть 1 и статья 37-2, часть 1 (сдача карты при выезде; аннулирование регистрации). Вознаграждение посредника по Закону о лицензированных агентах по недвижимости (공인중개사법).

Это общая информация, а не юридическая консультация. Каждое дело индивидуально.