Нужно уезжать из Кореи, а залог не вернули. С чего начать?

Не съезжайте, не меняйте регистрацию адреса и не садитесь в самолёт, пока в реестре недвижимости не появится регистрация права аренды по приказу суда (임차권등기). Эта запись сохраняет защиту и очерёдность Вашего требования о залоге после того, как Вы покинете и жильё, и страну. Просить о ней суд можно сразу, как только аренда закончилась, а деньги не выплачены, и после внесения записи адвокат сможет продолжать взыскание, пока Вы за границей.

Почему отъезд ставит залог под угрозу?

Ваша защита как арендатора держится на том, что Вы занимаете квартиру, а уведомление о месте пребывания указывает на неё. Окончательный выезд лишает Вас и того, и другого сразу. Карту сдают в аэропорту, иммиграционная служба затем может удалить адрес из своих записей, а квартира пустеет. Суды по делам об аукционах указывали, что для получения выплаты раньше других кредиторов арендатор обязан сохранять проживание и регистрацию до последнего дня подачи требований, назначенного судом, проводящим аукцион. Арендатор, уехавший раньше, может оказаться позади банков или вовсе лишиться очерёдности. Сам долг никуда не исчезает, но получить его с арендодателя, у которого нет денег, становится долго и ненадёжно.

Действительно ли моя аренда закончилась?

Приказ суда можно получить только после окончания аренды, поэтому сначала проверьте этот момент.

Ваша ситуация	Когда аренда заканчивается
Срочный договор, и Вы не менее чем за 2 месяца до даты окончания сообщили арендодателю, что не будете продлевать	В дату окончания
Никто вовремя не уведомил, и договор продлился автоматически	Через 3 месяца после того, как арендодатель получит Ваше уведомление о прекращении
Вы воспользовались правом один раз потребовать продления	Также через 3 месяца после получения арендодателем Вашего уведомления
Вам нужно уехать посреди срока договора	Только если арендодатель согласен или это допускает договор

Истекающая виза сама по себе срочный договор не прекращает. Если Ваш случай в последней строке, письменно попросите арендодателя согласиться на досрочное расторжение и предложите помочь найти следующего жильца. Каждое уведомление отправляйте и текстовым сообщением, и письмом с описью содержания (내용증명), а подтверждение получения сохраняйте.

Как подать заявление о приказе на регистрацию аренды?

Заявление подаётся в районный суд, его филиал или муниципальный суд, к округу которого относится адрес жилья. В заявлении (임차권등기명령 신청서) нужно указать, почему Вы обращаетесь, и подтвердить лежащие в основе факты. Приложите:

• договор аренды с отметкой о фиксированной дате
• доказательство окончания аренды: Ваше уведомление, письмо с описью и отметку о вручении
• справку о регистрации иностранца (외국인등록사실증명) с указанием адреса
• план помещения, если Вы снимаете только часть дома
• недавно полученную выписку о зарегистрированных правах на жильё (등기사항증명서)

Суд решает по документам и поручает регистрационной палате внести запись об аренде. Нередко на это уходит несколько недель, поэтому подавайте в первый же день, когда это возможно. Расходы на заявление и регистрацию можно потребовать с арендодателя. Прежде чем отдать ключи, снова распечатайте выписку и найдите запись со своим именем в разделе прочих прав (을구). Как только она там появилась, защита сохраняется за Вами, даже когда Вы съедете и покинете Корею.

Что уладить в последние дни перед отъездом?

• Определите, куда поступят деньги. Узнайте в банке, что будет с Вашим корейским счётом после сдачи карты, и на всякий случай дайте адвокату реквизиты зарубежного счёта.
• Передайте жильё по документам. Отдавайте ключи только тогда, когда регистрация уже видна, и возьмите у арендодателя или агента подписанную записку с датой, показаниями счётчиков и состоянием комнат.
• Выберите адрес для судебной почты. Судебные документы направляются на корейский адрес. Их может получать за Вас офис адвоката.
• Держите оригиналы вместе. Договор, квитанцию о фиксированной дате, распечатки реестра и всю переписку с арендодателем, а также их сканы в электронной почте.
• Спросите о своём пребывании. Если вероятен судебный иск, узнайте в иммиграционном офисе, можно ли ради него задержаться в стране. Это решается индивидуально.

Как вернуть залог, когда меня уже не будет в Корее?

Летать обратно ради каждого этапа не нужно. Адвокат, действующий по Вашему письменному поручению (위임장), может выбрать один из этих путей, а нередко и несколько одновременно:

Путь	Что он может дать
Комитет по урегулированию споров об аренде жилья (주택임대차분쟁조정위원회)	Мировое соглашение, обычно в течение 60 дней; если обе стороны его принимают и соглашаются на принудительное исполнение, оно действует как решение суда. Арендодатель может отказаться участвовать
Судебный приказ о выплате (지급명령)	Быстрая письменная процедура, когда арендодатель не оспаривает долг
Иск о возврате залога (보증금반환청구소송)	Решение суда; к таким делам закон применяет ряд правил упрощённого производства по малым искам независимо от суммы
Аукцион (경매)	На основании решения жильё можно выставить на продажу, не возвращая его сначала арендодателю
Страхование возврата залога, если Вы его оформили	Страховщик выплачивает Вам и затем сам взыскивает с арендодателя

Если аукцион всё же состоится, закон выдаёт Вашу долю от продажи только после того, как Вы передадите квартиру покупателю, поэтому до этого момента поддерживайте регистрацию аренды и документы в порядке.

Арендодатель говорит: «Заплачу, когда въедет новый жилец». Стоит ли ждать?

Ждать можно, но не без регистрации. Получите обещание в письменном виде с датой и всё равно подайте заявление о приказе. На практике запись часто ускоряет дело: арендатор, снявший жильё после её внесения, не может претендовать на особую защиту небольших залогов, поэтому многие новые жильцы избегают такого жилья, и арендодатель быстрее находит деньги.

Следующий шаг

Уже сегодня выясните, закончилась ли Ваша аренда и когда Вы направили уведомление. Если закончилась, подайте заявление о приказе на регистрацию аренды до покупки билета и не отдавайте ключи, пока запись не отразится в реестре. Если арендодатель перестал отвечать или жильё уже выставлено на аукцион, адвокат может взять на себя судебные шаги. Консультации платные: после Вашего обращения сотрудник перезвонит Вам и расскажет о стоимости.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Применённые нормы

Закон о защите аренды жилья (주택임대차보호법): часть 1 статьи 3 (защита на основании проживания в жилье и зарегистрированного адреса), части 1 и 3 статьи 3-2 (аукцион на основании решения без предварительного возврата жилья; выплата только после передачи жилья покупателю), части 1, 2, 5, 6 и 8 статьи 3-3 (приказ о регистрации аренды: куда подавать, содержание, сохранение защиты после выезда, последующие арендаторы теряют приоритет небольшого залога, расходы за счёт арендодателя), часть 2 статьи 4 (аренда продолжается до возврата залога), часть 1 статьи 6 и статья 6-2 (сроки уведомления; 3 месяца после уведомления при автоматически продлённой аренде), часть 4 статьи 6-3 (то же правило при продлении по требованию), статья 13 (правила о малых исках в делах о залоге), статьи 14, 21 (часть 3), 23 (часть 1), 26 (часть 2) и 27 (комитет по урегулированию, 60 дней, 14 дней на письменное согласие, исполнимость). Закон об иммиграционном контроле (출입국관리법): часть 1 статьи 37 и часть 1 статьи 37-2 (возврат карты при выезде; аннулирование регистрации), часть 2 статьи 88 (справка о регистрации иностранца). Судебный приказ и производство по малым искам: Гражданский процессуальный кодекс (민사소송법), Закон о рассмотрении малых исков (소액사건심판법).

Это общая информация, а не юридическая консультация. Каждое дело индивидуально.