Защищает ли регистрация адреса в карте ARC мой залог за жильё?

Да, если Вы вовремя зарегистрируете правильный адрес. Залог корейского арендатора защищён от нового владельца, банка или покупателя на аукционе только тогда, когда официально зафиксированы два факта: Вы живёте в этом жилье, и Ваш адрес зарегистрирован там. Для иностранца такой регистрацией служат регистрация иностранца (외국인등록) и, после каждого переезда, уведомление об изменении места пребывания (체류지 변경신고). Корейский иммиграционный закон устанавливает, что они заменяют регистрацию граждан по месту жительства и уведомление о вселении (전입신고), поэтому жилищная защита распространяется на Вас точно так же. Поставьте на договор аренды отметку о фиксированной дате (확정일자), и Вы также получите место в очереди на выплату, если жильё когда-нибудь уйдёт с аукциона.

Какие две защиты может иметь арендатор?

Жилищное законодательство даёт арендаторам два отдельных права. У многих иностранных арендаторов есть первое без второго, и они узнают об этом, только когда что-то идёт не так.

Защита	Что для неё нужно	Что она Вам даёт
Право противопоставления (대항력)	Проживание в жилье + зарегистрированный адрес	Если жильё продано, покупатель занимает место арендодателя и обязан вернуть Вам залог
Право преимущественного удовлетворения (우선변제권)	Право противопоставления + фиксированная дата на договоре	Если жильё продано на аукционе или на публичных торгах, Вам платят из вырученной суммы раньше более поздних кредиторов

Право противопоставления возникает с начала дня, следующего за тем, когда Вы и вселились, и зарегистрировались. Как правило, Ваше место в очереди на преимущественную выплату определяется более поздней из двух дат: этим днём или датой, проставленной на договоре.

Как иностранцу сообщить о новом адресе?

У Вас есть 15 дней с момента вселения. Обратитесь в центр обслуживания жителей (주민센터) по новому адресу, в администрацию города или района либо в иммиграционный офис (출입국·외국인관서). Возьмите:

• карту регистрации иностранца (외국인등록증); сотрудник впишет новый адрес на обороте и вернёт её
• подписанный договор аренды (임대차계약서) как подтверждение того, что Вы там живёте
• паспорт на случай, если сотрудник его попросит

Если Вы пользуетесь мобильной картой регистрации иностранца, уведомление можно подать через онлайн-сервис, и новый адрес сохранится в мобильной карте, а не будет вписан в пластиковую.

Пропуск срока может повлечь штраф до 1 миллиона вон. Но гораздо дороже обходится то, что до подачи уведомления Ваш залог ничем не защищён. Любая ипотека или арест, зарегистрированные раньше, будут стоять в очереди впереди Вас.

Из-за каких ошибок иностранные арендаторы теряют эту защиту?

• Неправильный или неполный адрес. Переписывайте адрес из реестра недвижимости, включая номер корпуса и квартиры (동·호수). Принцип «тот же дом, и ладно» в многоквартирном или многосемейном доме небезопасен.
• Регистрация там, где Вы не живёте. Общежитие, офис или квартира друга не защищают залог, внесённый Вами за другое жильё.
• Уведомление вовсе не подано. Те, кто переезжает в пределах одного города, часто считают, что прежнее уведомление по-прежнему действует. Это не так.
• Слишком ранний перенос регистрации. Если Вы устраиваетесь на работу в другом городе и сообщаете новый адрес, пока прежний арендодатель ещё держит Ваш залог, прежнюю защиту можно потерять уже на следующий день.
• Договор оформлен на работодателя. Когда малая или средняя компания снимает жильё для сотрудников, защита действует, как только выбранный компанией работник вселится и зарегистрируется. Для других компаний положение менее ясное; уточните, прежде чем на это полагаться.

Кто ставит фиксированную дату и платно ли это?

Фиксированную дату ставят центр обслуживания жителей, регистрационная палата (등기소), районный суд или нотариус. Взимается небольшой сбор. Большинство арендаторов просят её в центре обслуживания жителей одновременно с уведомлением об адресе, поскольку для обоих нужен один и тот же договор аренды. Её можно запросить и онлайн. Отметка ставится на оригинал договора, поэтому берегите этот документ и храните его скан в телефоне.

Почему дата вселения так важна?

Потому что Ваша защита начинается только в полночь после уведомления, а ипотека банка вступает в силу в день её регистрации. Если арендодатель берёт кредит под залог жилья в тот же день, когда Вы въезжаете, банк оказывается первым. Снизить этот риск помогают три простые привычки:

1. Получите свежую выписку из реестра недвижимости в день, когда нужно внести остаток залога. 2. Подайте уведомление об адресе и получите фиксированную дату в сам день переезда, а не позже на неделе. 3. Попросите включить в договор особое условие: арендодатель не регистрирует новую ипотеку и не продаёт жильё до начала Вашей защиты, а при нарушении Вы вправе расторгнуть договор и получить залог полностью.

Что, если у меня виза F-4 или моя виза меняется?

Зарубежные корейцы, которые подают уведомление о месте проживания в стране (국내거소신고) вместо регистрации иностранца, находятся в похожем положении. Суды признавали, что это уведомление имеет для защиты арендатора ту же силу, что и уведомление о вселении, но проверьте, как это применяется к Вашему случаю.

Продление срока пребывания или переход на другой статус сами по себе не затрагивают регистрацию адреса, пока регистрация действительна и Вы продолжаете жить в этом жилье. Окончательный выезд из Кореи это другое дело. При выезде Вы сдаёте карту регистрации иностранца, и регистрация может быть аннулирована, что способно прекратить Вашу защиту. Если к этому моменту залог всё ещё у арендодателя, решите этот вопрос до покупки билета.

Следующий шаг

Сегодня же посмотрите на оборот своей карты регистрации иностранца. Сравните адрес с договором аренды и реестром недвижимости, включая номер квартиры, и убедитесь, что на договоре есть отметка о фиксированной дате. Если чего-то не хватает, исправьте это на этой неделе. Если арендодатель уже задерживает залог или жильё идёт к аукциону, поговорите с адвокатом, прежде чем съезжать или менять какую-либо регистрацию. Консультации платные: после Вашего обращения сотрудник перезвонит Вам и расскажет о стоимости.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Применённые нормы

Закон о защите аренды жилья (주택임대차보호법): статья 3, часть 1 (право противопоставления со дня, следующего за вселением и регистрацией), статья 3, часть 3 (жильё, арендуемое малыми и средними компаниями для сотрудников), статья 3, часть 4 (покупатель жилья занимает положение арендодателя), статья 3-2, часть 2 (преимущественное удовлетворение при наличии фиксированной даты), статья 3-6, части 1 и 5 (кто ставит фиксированную дату; сбор). Закон об иммиграционном контроле (출입국관리법): статья 31, часть 1 (регистрация иностранца), статья 36, части 1, 2 и 8 (уведомление об изменении места пребывания в течение 15 дней; адрес в карте или мобильной карте), статья 37, часть 1 (сдача карты при выезде), статья 37-2, часть 1 (аннулирование регистрации), статья 88-2, часть 2 (регистрация иностранца и уведомление об изменении места пребывания заменяют регистрацию по месту жительства и уведомление о вселении), статья 98 пункт 2 (штраф до 1 миллиона вон). Уведомление зарубежных корейцев о месте проживания по Закону о въезде, выезде и правовом статусе зарубежных корейцев (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률).

Это общая информация, а не юридическая консультация. Каждое дело индивидуально.