Как проверить жильё в Корее на мошенничество с чонсе до подписания?

Прежде чем платить хоть что-то, сами прочитайте выписку из реестра недвижимости, перечитайте её в день оплаты остатка и каждый раз убеждайтесь в трёх вещах: деньги берёт зарегистрированный собственник, долги, уже лежащие на жилье, оставляют место для Вашего залога, а в записях нет ареста, аукциона или доверительного управления. Во многих делах о мошенничестве с чонсе признаки были видны в этих бумагах ещё до того, как арендатор поставил подпись. Документы составлены на корейском языке, поэтому иностранцы часто их пропускают и полагаются на слова риелтора.

Где взять выписку из реестра и смогу ли я её прочитать?

Нужный документ называется выпиской о зарегистрированных правах (등기사항증명서), хотя по старой памяти его часто называют 등기부등본. Получить её может кто угодно за небольшую плату в любой регистрационной палате страны или онлайн через Интернет-регистрационную палату (인터넷등기소). Выписка выдаётся только на корейском. Чтобы найти имена, даты и суммы, хватит приложения-переводчика, наведённого на фото страницы, а таблица ниже подскажет, куда смотреть. Попросите риелтора разобрать документ вместе с Вами строка за строкой, но не соглашайтесь на устный пересказ вместо бумаги.

Как устроена выписка из реестра?

Раздел	Что в нём записано	Что проверить
Раздел описания объекта (표제부)	Адрес, здание, площадь	Адрес и номер квартиры в точности совпадают с договором
Раздел о собственности (갑구)	Кто владеет жильём и какие ограничения наложены на владельца	Имя собственника совпадает с арендодателем; нет ареста (압류), предварительного ареста (가압류), запрета на распоряжение (가처분), решения о начале аукциона (경매개시결정) или доверительного управления (신탁)
Раздел прочих прав (을구)	Ипотеки, права чонсе, зарегистрированные аренды	Максимальная обеспеченная сумма (채권최고액) по каждой ипотеке; любая регистрация аренды (임차권등기)

Также запросите реестр зданий (건축물대장). Если здание или Ваша квартира не значатся в нём как жилые, защита и страхование залога могут оказаться недоступны.

Какие записи должны меня остановить?

• Крупные ипотеки. Сложите максимальные обеспеченные суммы из раздела прочих прав с Вашим залогом. Если итог приближается к цене, за которую жильё можно продать, после продажи Вам может ничего не достаться. Сравните с недавними ценами сделок по похожим квартирам (실거래가).
• Регистрация аренды, оставленная прежним арендатором. Обычно она означает, что предыдущий жилец так и не получил деньги назад. Вдобавок каждый, кто снимет жильё после такой записи, лишается приоритета небольшого залога.
• Совсем недавняя смена собственника. Продажа прямо перед Вашим договором или запланированная на тот же день является известной схемой в делах о мошенничестве. Спросите о причине.
• Доверительное управление. Если в разделе о собственности указана трастовая компания, тот, кто сдаёт Вам жильё, может не иметь права сдавать его без её письменного согласия. Попросите запись о доверительном управлении (신탁원부) и это согласие либо откажитесь от сделки.
• Аресты налоговой инспекции или городской администрации. Они показывают, что у собственника уже есть неоплаченные долги перед государством.

Что арендодатель обязан мне показать?

При заключении договора арендодатель должен предъявить сведения о фиксированных датах по этому жилью (зарегистрированные даты, арендная плата и залоги других жильцов) и справки об уплате государственных и местных налогов либо согласиться на то, чтобы Вы посмотрели эти сведения сами. В многосемейном доме с большим числом жильцов эти сведения показывают, сколько залогов стоит в очереди впереди Вашего. С согласия арендодателя их можно до подписания запросить напрямую в центре обслуживания жителей. Некоторые неуплаченные налоги при публичных торгах могут погашаться раньше требований арендаторов, так что арендодатель, отказывающийся показать налоговые справки, этим уже отвечает на Ваш вопрос.

Иностранцы, живущие в здании, могут не попасть в список жильцов, который обычно смотрят риелторы. Как сторона договора, Вы вправе запросить в центре обслуживания жителей или иммиграционном офисе сведения об иностранцах, зарегистрированных по этому адресу (외국인체류확인서).

С кем я на самом деле заключаю договор?

• Проверьте удостоверение личности. Имя в удостоверении арендодателя должно совпадать с собственником в реестре.
• Осторожнее с представителями. Если за собственника подписывает родственник, «управляющий» или сам риелтор, попросите доверенность собственника со справкой о зарегистрированной печати (인감증명서) и сами позвоните собственнику. Договор, заключённый лицом без полномочий, не связывает владельца, если только он потом его не одобрит.
• Платите только на личный счёт собственника. Не на счёт риелтора, не родственнику и никогда наличными без расписки.
• Работайте с лицензированным риелтором (공인중개사). Проверьте его регистрацию в районной администрации. Отзывчивый соотечественник без лицензии ничем Вас не защитит, если что-то пойдёт не так.
• Держите задаток (계약금) небольшим, пока проверки не закончены. Пока ни одна сторона не начала исполнять договор, арендатор, как правило, может отказаться от него, потеряв задаток, а арендодатель, вернув задаток в двойном размере.

Что иностранные арендаторы часто упускают?

• Решающим является корейский текст. Двуязычный договор или переведённое резюме помогают, но договором не являются. По возможности используйте типовую форму договора аренды жилья (주택임대차표준계약서), а особые условия пишите по-корейски с переводом рядом.
• Полезные особые условия: никакой новой ипотеки или продажи до дня, следующего за подачей Вами уведомления об адресе; полный возврат денег, если в страховании возврата залога откажут; арендодатель гасит неуплаченные налоги до даты внесения остатка.
• Страхование возврата залога. До подписания узнайте, подходит ли жильё для такого страхования и принимается ли Ваш тип визы. Если жильё не подходит, это само по себе тревожный сигнал.
• Срок аренды и виза. Аренда на срок менее 2 лет считается заключённой на 2 года, но опираться на это может только арендатор; Вы по-прежнему вправе настаивать на более коротком согласованном сроке. Годовой договор, совпадающий со сроком визы, не привязывает Вас на 2 года.
• «Пожалуйста, не регистрируйте адрес». Арендодатель с такой просьбой фактически просит Вас отказаться от защиты. Считайте это поводом уйти.

Следующий шаг

Прежде чем вносить задаток, получите выписку из реестра, реестр зданий и проект договора и сверьте их со списками выше. Если обнаружите ипотеку, доверительное управление, недавнюю смену собственника или представителя, подписывающего вместо владельца, дайте адвокату прочитать бумаги до перевода денег. Консультации платные: после Вашего обращения сотрудник перезвонит Вам и расскажет о стоимости.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Применённые нормы

Закон о регистрации недвижимости (부동산등기법): статья 15, часть 2 (раздел описания объекта, раздел о собственности, раздел прочих прав), статья 19, части 1 и 2 (любой может просматривать и получать запись за плату в любой регистрационной палате), статья 75, часть 2 пункт 1 (максимальная обеспеченная сумма ипотеки). Закон о защите аренды жилья (주택임대차보호법): статья 3-3, часть 6 (нет приоритета небольшого залога после регистрации аренды), статья 3-6, часть 4 (запрос сведений о фиксированных датах с согласия арендодателя), статья 3-7 (арендодатель обязан показать сведения о фиксированных датах и справки об уплате налогов), статья 4, часть 1 (аренда на срок менее 2 лет), статья 30 (типовая форма договора). Гражданский кодекс (민법): статья 130 (договор, заключённый лицом без полномочий), статьи 565 и 567 (задаток). Закон об иммиграционном контроле (출입국관리법): статья 88-3 (сведения об иностранцах, зарегистрированных в здании). Реестр зданий по Закону о строительстве (건축법); лицензированные риелторы по Закону о лицензированных агентах по недвижимости (공인중개사법).

Это общая информация, а не юридическая консультация. Каждое дело индивидуально.