Bên cho thuê muốn lấy lại tiệm: tôi đòi gia hạn được không?

Nếu bạn mở một tiệm, một quán ăn hay một salon ở Hàn Quốc với tư cách người nước ngoài, luật bảo vệ hợp đồng thuê của bạn không phải là luật bảo vệ chỗ ở. Đó là Luật Bảo vệ Thuê Nhà Thương mại (상가건물 임대차보호법), và sự bảo vệ của luật này treo trên giấy đăng ký kinh doanh (사업자등록) của bạn, không treo trên thẻ cư trú. Hãy đưa giấy đăng ký kinh doanh và hợp đồng thuê về cùng một địa chỉ và cùng một cái tên, rồi bạn đòi được việc gia hạn trong một quãng mở ra sáu tháng trước ngày hợp đồng hết hạn và đóng lại một tháng trước ngày ấy. Để khung ấy trôi qua thì quyền này mất hẳn, lý do là gì cũng vậy.

Điều gì làm hợp đồng của tôi thành hợp đồng thuê thương mại được bảo vệ?

Luật áp dụng cho việc thuê một tòa nhà là đối tượng của một giấy đăng ký kinh doanh, và áp dụng cho mặt bằng mà phần chính được dùng để kinh doanh, kể cả khi một phần thì không. Có một ngoại lệ đáng chú ý. Những hợp đồng thuê có tiền cọc cao hơn một mức do nghị định ấn định, sau khi hội đồng về thuê nhà thương mại thẩm định, nằm ngoài phạm vi bảo vệ chung. Khi bạn trả tiền thuê tháng bên cạnh tiền cọc, tiền thuê được quy đổi theo một tỷ lệ do nghị định ấn định rồi cộng vào tiền cọc trước khi đối chiếu với mức ấy, và chính mức ấy lại được ấn định khác nhau theo từng vùng.

Bài này không in mức trần cũng không in tỷ lệ quy đổi, vì cả hai đều nằm trong Nghị định thi hành của luật chứ không nằm trong luật, và cả hai đều thay đổi. Hãy tra chúng trong Nghị định thi hành trên cổng pháp luật của Chính phủ (국가법령정보센터, law.go.kr), và nhờ luật sư xác nhận con số nào áp dụng cho quận của bạn trước khi bạn dựng kế hoạch lên đó.

Một hợp đồng thuê vượt mức ấy không bị bỏ trơ. Luật quy định rằng các quy tắc về hiệu lực đối với người thứ ba, về việc đòi gia hạn, về mức trần mười năm, về quy tắc cơ bản cho thời hạn đã gia hạn, về 권리금, tức tiền quyền lợi của mặt bằng, và vài quy tắc khác vẫn được áp dụng. Một tiệm lớn hơn vẫn có quyền đòi gia hạn.

Vì sao đăng ký kinh doanh lại quan trọng đến thế?

Vì đó là thời điểm hợp đồng thuê của bạn bắt đầu ràng buộc cả những người khác ngoài bên cho thuê. Hợp đồng thuê của bạn có hiệu lực đối với người thứ ba kể từ ngày sau khi hai việc đều đã xảy ra: bạn đã nhận mặt bằng, và bạn đã làm đơn đăng ký kinh doanh cho địa chỉ đó theo các luật về thuế. Không cần đăng ký hợp đồng thuê tại phòng đăng ký nào. Và khi tòa nhà được bán, người mua bước vào vị trí của bên cho thuê, nên hợp đồng của bạn không chết cùng việc mua bán ấy.

Hai hệ quả theo sau cho một người thuê là người nước ngoài. Một giấy đăng ký kinh doanh đứng tên người bạn hay người họ hàng thì bảo vệ người đó chứ không bảo vệ bạn, bất kể tiền thực sự đã được tìm ở đâu. Và tư cách lưu trú của bạn phải cho phép ngành nghề bạn đang làm. Một tư cách có cho phép kinh doanh hay không, có cần giấy phép hoạt động ngoài diện lưu trú hay không, và có phải xin đổi tư cách hay không, là những câu hỏi thuộc Luật Xuất nhập cảnh và được quyết định ở cơ quan xuất nhập cảnh, không phải ở cơ quan thuế. Hãy đặt những câu hỏi đó cho tổng đài xuất nhập cảnh 1345, rồi ghi lại ngày gọi và bộ phận đã trả lời.

Tôi xin gia hạn vào đúng lúc nào?

Trong khoảng từ sáu tháng đến một tháng trước khi kỳ hạn kết thúc. Đó không phải khung của nhà ở: hợp đồng thuê chỗ ở chạy theo một luật khác, với khung đóng lại khi còn hai tháng, nên đừng dùng lại một ngày ai đó đã cho bạn về căn hộ của mình.

Hãy đòi gia hạn bằng văn bản. Hãy viết tiếng Hàn và đặt bản tiếng của bạn ngay bên dưới, rồi giữ chứng cứ về thời điểm đã gửi. Nếu bên cho thuê không gửi cho bạn lời từ chối cũng không gửi thông báo về điều kiện thay đổi trong cùng quãng đó, hợp đồng được coi là đã gia hạn theo đúng các điều kiện cũ, thời hạn một năm. Sự im lặng đó có lợi cho bạn, nhưng ngồi chờ nó là đánh cược. Hãy lên tiếng.

Khi nào việc từ chối là hợp pháp?

Chỉ khi có một căn cứ chính đáng, và luật liệt kê các căn cứ ấy. Trong số đó:

Căn cứ	Với bạn nó có nghĩa gì
Nợ tiền thuê tới mức bằng ba kỳ tiền thuê	Tổng số bạn đã chậm, không nhất thiết là ba tháng liền nhau
Hợp đồng đạt được bằng gian dối hoặc thủ đoạn không chính đáng	Một cái tên giả, giấy tờ giả, một mục đích khai không đúng
Một thỏa thuận có khoản bù đắp đáng kể	Bên cho thuê đã trả bạn tương xứng để bạn rời đi
Cho thuê lại mà không được chấp thuận	Bạn chuyển mặt bằng cho người thứ ba, không có sự đồng ý của bên cho thuê
Cố ý hoặc cẩu thả nặng gây hư hại	Tòa nhà bị hư hại vượt quá mức sử dụng bình thường
Mặt bằng không còn	Tòa nhà hoặc căn đó bị phá hủy nên việc thuê không còn vận hành được
Việc phá dỡ hoặc tái thiết	Chỉ trong ba tình huống mà luật xác định
Người thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình	Một sai phạm nặng khiến việc thuê không thể duy trì

Một đề nghị tốt hơn từ người khác không có trong đó, và mong muốn tìm một người Hàn Quốc thuê lại cũng vậy.

Quyền này có một giới hạn ngoài cùng. Tính cả thời hạn đầu và mọi lần gia hạn, bạn giữ được hợp đồng thuê đến mười năm. Một hợp đồng được gia hạn sẽ tiếp tục với điều kiện y như cũ, còn tiền thuê và tiền cọc thì để mở cho việc điều chỉnh, và chính bạn có thể chấm dứt nó bất cứ lúc nào bằng thông báo, thông báo ấy phát sinh hiệu lực ba tháng sau khi bên cho thuê nhận được.

Tiền thuê có tăng được không, và tăng bao nhiêu?

Mỗi bên đều có thể đòi thay đổi tiền cọc hoặc tiền thuê về sau khi thuế suất, các khoản thu công hay gánh nặng khác thay đổi, hoặc khi hoàn cảnh kinh tế thay đổi do một bệnh truyền nhiễm nhóm 1. Mức tăng không được vượt quá một tỷ lệ do nghị định quy định. Tỷ lệ ấy nằm trong Nghị định mà bài này không dẫn ra, nên đừng nhận một phần trăm nào từ bên cho thuê, hay từ người thuê tiệm bên cạnh, mà không tự kiểm tra con số hiện hành. Một quy tắc đứng vững không cần đến Nghị định: không được đòi tăng khi hợp đồng chưa đủ một năm, cũng không được đòi khi lần tăng đã thỏa thuận gần nhất chưa qua một năm.

Bước tiếp theo

Hôm nay hãy đặt ba giấy tờ cạnh nhau: hợp đồng thuê với ngày kết thúc, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với địa chỉ của nó, và thẻ cư trú của bạn. Nếu ba cái tên và ba địa chỉ không khớp với nhau, đó là thứ đầu tiên phải sửa, và nó quan trọng hơn cuộc tranh chấp với bên cho thuê. Sau đó hãy đếm ngược sáu tháng và một tháng từ ngày kết thúc, rồi ghi cả hai ngày vào điện thoại. Chúng tôi thu tiền cho các buổi trao đổi, và khoản đó được giải thích qua điện thoại trước khi ấn định lịch hẹn.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Căn cứ pháp lý

Luật Bảo vệ Thuê Nhà Thương mại (상가건물 임대차보호법) Điều 2 khoản 1 (phạm vi; loại trừ khi tiền cọc vượt mức do nghị định của Chính phủ ấn định sau khi hội đồng về thuê nhà thương mại thẩm định), Điều 2 khoản 2 (khác biệt theo vùng; tiền thuê được quy đổi và cộng vào tiền cọc), Điều 2 khoản 3 (các quy định vẫn áp dụng cả khi vượt mức ấy: Điều 3, Điều 10 khoản 1 và khoản 2 cùng phần chính của khoản 3, Điều 10-2 đến 10-9, Điều 11-2, Điều 19), Điều 3 khoản 1 (hiệu lực đối với người thứ ba kể từ ngày sau khi nhận mặt bằng và làm đơn đăng ký kinh doanh theo Điều 8 Luật Thuế Giá trị Gia tăng, Điều 168 Luật Thuế Thu nhập hoặc Điều 111 Luật Thuế Pháp nhân), Điều 3 khoản 2 (người nhận chuyển giao kế thừa vị trí của bên cho thuê), Điều 10 khoản 1 (khung từ 6 tháng đến 1 tháng; các căn cứ từ chối chính đáng được liệt kê), Điều 10 khoản 2 (tổng cộng 10 năm), Điều 10 khoản 3 (điều kiện như cũ; tiền thuê theo Điều 11), Điều 10 khoản 4 (được coi là gia hạn với thời hạn 1 năm), Điều 10 khoản 5 (việc chấm dứt phát sinh hiệu lực sau 3 tháng), Điều 11 khoản 1 (mức tăng bị giới hạn bởi nghị định của Chính phủ), Điều 11 khoản 2 (không tăng trong vòng 1 năm). Luật số 21083, có hiệu lực ngày 12 tháng 5 năm 2026. Mức trần tiền cọc sau quy đổi, tỷ lệ quy đổi và mức trần của việc tăng nằm trong Nghị định thi hành của luật và được cố ý không nêu ở đây. Luật Quản lý Xuất nhập cảnh (출입국관리법) Điều 17, 20 và 24 chỉ được nhắc đến như những điều khoản quyết định câu hỏi về tư cách lưu trú.

Đây là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Mỗi trường hợp đều khác nhau.