只要在对的时间提出，您就可以坚持续约一次，为期2年；房东只能以法律列明的理由拒绝，比如拖欠租金，或者房东本人的家人要搬进来住。续约时，月租或保证金最多只能涨5%。续约要求须在现有租约到期前6个月至2个月之间送到房东手里。外国承租人常常错过这个窗口，原因是房东的信息都是韩文，或者以为签证不满2年就不能续约。并非如此：续约后的租约，承租人日后仍可提前3个月通知而结束。
怎样提出续约要求？
续约要求权（계약갱신요구권）只能在固定的窗口期内行使：到期日前六个月开启，到期日前两个月关闭。以2027年3月31日到期的租约为例，大约是2026年10月初到2027年1月底。到了2月才发出要求就晚了。
请采用书面方式，这样日期和内容都有据可查：
- 给房东发短信或聊天软件消息，用韩文写，下面附上您自己的语言。一句简单的话就行：계약갱신을 요구합니다（“我要求续签租约”）。
- 房东不回复或双方关系紧张的，再补寄一封内容证明（내용증명）。
- 截图保存，画面要显示日期和房东的号码，并在手机之外再存一份。
房子由中介代管的，也告诉中介一声，但必须收到这项要求的是房东本人。
房东能以哪些理由拒绝？
| 拒绝理由 | 实际上指什么 |
|---|---|
| 拖欠租金 | 您曾经累计拖欠过两个月的租金 |
| 欺骗 | 您靠说谎或其他不正当手段租到了房子 |
| 约定补偿 | 您和房东达成协议，房东已付给您相当的补偿 |
| 擅自转租 | 您未经许可把全部或部分房屋租给了别人 |
| 严重损坏 | 您故意或因重大过失把房子弄坏了 |
| 房屋灭失 | 房屋全部或部分毁损，租约已经无法维持 |
| 拆除或重建 | 签约时已有计划并已说明、出于安全需要，或依其他法律被责令 |
| 房东自住 | 房东本人或其父母、子女确实要住进来 |
| 其他严重违约 | 承租人严重违约，或者有使租约难以继续的重大事由 |
想向新房客收更高的房租，或者更愿意租给韩国人，都不在这张表上，不能作为拒绝的理由。
房东说有亲属要搬进来，我能核实吗？
搬走之前不容易查证，但法律给了您事后的救济。房东以这个理由拒绝续约后，如果在您本可续住的那2年里，无正当理由把房子租给了别人，您可以请求赔偿。除非拒绝时已经约定了金额，赔偿额取下面几项中最高的一项：
- 拒绝时三个月的月租，保证金部分折算成月租一并计算
- 新承租人的租金与您的租金之差，乘以2年
- 您实际遭受的损失
对已经离开韩国的承租人来说，难处在于收集证据。搬出之前，请房东用信息写明拒绝的理由和那位家人的姓名。和邻居或楼管保持联系，并留意同一套房子有没有再挂出来出租。
月租或保证金最多能涨多少？
续约时的涨幅，上限是现行月租或保证金的二十分之一，也就是5%。市或道可以用条例为本地区定一个更低的上限，所以请向区厅问一下您住的地方有没有这种规定。另外，距上次涨价不满1年的，不能再要求涨价。
| 现行条件 | 续约后的最高金额 |
|---|---|
| 保证金10,000,000韩元，月租500,000韩元 | 保证金10,500,000韩元或月租525,000韩元 |
| 全租保证金150,000,000韩元 | 157,500,000韩元 |
房东想把一部分保证金改成月租的，另有一个由施行令规定的转换上限。您已经多付了超出法定限度的部分的，可以要求退还。
请注意，这个上限针对的是续约和租期之内的涨价。租约单纯到期，您按双方自由商定的条件另签一份全新的合同时，一般认为不适用这个上限。这也是要把您的要求明确定性为续约的原因之一。
我的签证撑不到续约后的2年，还要续约吗？
通常还是要。续约视为按原条件再订2年，只有月租或保证金可以在上限内调整。但提前退租的权利只对您单方有利：您随时都可以发出通知，通知送达满三个月租约即告结束。所以续约不会把您绑到一个签证够不着的日期。在您等待延期、变更身份或新的工作录用期间，它能让房租保持稳定。
同一处房屋，这项权利只能用一次。如果您过去因为双方都没表态而自动续约过，请问问律师您那一次续约要求权是否还能用。
房东发来一份新的韩文合同，我该签吗？
先读再签。续约沿用原来的条件，所以第一份租约里没有的新特约，例如清洁费，或者不许您把住址登记在这里，都不会自动生效。请对照5%的上限核对金额。保证金上涨的，请在记载涨价的那份文件上重新取得确定日期（확정일자），因为增加的那部分钱只从新的日期起受保护。在多出的钱离开您的账户之前，先调一份最新的登记簿看看。
下一步
今天就找出租约上的到期日，往前倒数6个月和2个月。如果您正好在窗口期内，这个星期就以书面形式提出要求。如果房东已经拒绝，或者要涨5%以上，我们可以帮您审查理由和数字。本所咨询需要付费。您联系我们后，工作人员会给您回电，并说明费用。
법무법인 대한중앙
1533-7377
适用法规
《住宅租赁保护法》（주택임대차보호법）第6条之3第1款（到期前6个月至2个月提出续约要求；第1项至第9项拒绝事由），第6条之3第2款（只能续约一次；续约期间2年），第6条之3第3款（条件相同；租金和保证金可在第7条范围内调整），第6条之3第4款及第6条之2（承租人可随时终止续约后的租约；出租人收到通知3个月后生效），第6条之3第5款及第6款（以自住为由拒绝后租给第三人时的赔偿），第7条第1款及第2款（1年内不得再涨；涨幅上限二十分之一；地方条例可定更低上限），第7条之2（保证金转为月租的限制），第10条之2（超出限度所付金额的返还），第3条之6第1款（确定日期）。转换比率由《住宅租赁保护法施行令》规定。
以上为一般性信息，不构成法律意见。每个案件的情况都不同。