能，前提是按时登记了正确的地址。在韩国，租客的保证金要对抗新业主、银行或拍卖买受人，必须有两项事实留有记录：您住在这套房里，而且您的地址登记在这里。对外国人来说，这种登记就是外国人登录（외국인등록），以及每次搬家后的滞留地变更申报（체류지 변경신고）。按照韩国出入境方面的法律，二者可以代替本国公民的居民登记和迁入申报（전입신고），所以住房方面的保护对您同样适用。再请人在租赁合同上盖一个确定日期章（확정일자），万一房子被拍卖，您还能在受偿队列里占到一席。
租客可以拥有哪两种保护？
住房法给租客两项彼此独立的权利。许多外国租客有了前一项却没有后一项，直到出事才发觉。
| 保护 | 所需条件 | 对您的作用 |
|---|---|---|
| 对抗力（대항력） | 实际居住 + 已登记地址 | 房子卖掉时，买方接替房东的位置，必须退还您的保证金 |
| 优先受偿权（우선변제권） | 对抗力 + 合同上的确定日期 | 房子被拍卖或公卖时，您先于后来的债权人从价款中拿钱 |
对抗力从入住与登记两项都完成后的次日零时开始。一般而言，您在优先受偿队列里的位置，以那一天和合同盖章日期中较晚的一个为准。
外国人搬到新住处，怎样申报地址？
您有15天时间，从搬入之日起算。可以去新住址所属的居民中心（주민센터）、市厅或区厅，或者辖区的出入境办事处（출입국·외국인관서）。请带上：
- 您的登录证卡片（외국인등록증）；工作人员会把新地址写在背面，再交还给您
- 签好的租赁合同（임대차계약서），用来证明您住在那里
- 护照，以防窗口要求出示
如果您用的是移动外国人登录证，可以通过网上服务申报，新地址存进移动证件里，而不是写在塑料卡上。
超过期限可能被罚款，最高100万韩元。更大的损失在于：申报完成之前，您的保证金毫无保护。在那之前登记的抵押或查封，统统排在您前面。
哪些失误会让外国租客丢掉这层保护？
- 地址写错或不全。 照着不动产登记簿抄地址，包括栋号和户号（동·호수）。在公寓或多户住宅里，“反正是同一栋楼，差不多”并不保险。
- 登记在自己不住的地方。 宿舍、办公室或朋友家，保护不了您在别处交的那笔保证金。
- 压根忘了申报。 在同一座城市里搬家的人，常以为旧的申报还管用。并不管用。
- 过早把登记迁走。 如果您去外地上班并申报了新地址，而旧房东还拿着您的保证金，第二天原先的保护就可能失去。
- 合同以雇主名义签订。 中小企业为员工租房时，公司选定的员工入住并登记后，保护即告成立。其他公司的情形不那么明确，依赖它之前先问一问。
确定日期由谁盖，要花钱吗？
确定日期由居民中心、登记所（등기소）、地方法院或公证人办理，收取少量费用。大多数租客在居民中心申报地址时顺便办理，因为两件事要用同一份租赁合同。也可以在网上申请。章盖在合同原件上，所以那张纸要收好，手机里也存一份扫描件。
为什么搬入日期这么要紧？
因为您的保护要等申报后的午夜才开始，而银行的抵押在登记当天就生效。房东如果在您搬入当天拿房子去抵押借钱，银行就排在您前头。三个简单的习惯可以减少这种风险：
1. 付保证金尾款时，重新调一份最新的不动产登记簿。 2. 就在搬家当天申报地址、办确定日期，不要拖到这周晚些时候。 3. 在合同里约定特别条款：您的保护生效之前，房东不得设定新的抵押或出售房屋；违反的，您可以解约并拿回全部保证金。
我持F-4签证，或者签证有变动，会怎样？
以国内居所申报（국내거소신고）代替外国人登录的在外同胞，处境相近。法院认为，在租客保护上，这种居所申报与迁入申报效力相同，但仍要核实它在您个人情况中如何适用。
延长滞留期间或改换为其他滞留资格，本身不会触动您的地址登记，只要登记依然有效、您仍住在那里。彻底离开韩国就不一样了：出境时要交回登录证，登记可能被注销，保护也可能随之终止。如果那时保证金还在房东手里，请在订机票前把它解决掉。
下一步
今天就翻看一下登录证的背面。把上面的地址同租赁合同、不动产登记簿逐一比对，连户号也不放过，并确认合同上有确定日期章。缺什么，本周内补齐。如果房东已经迟迟不退保证金，或者房子快要进入拍卖，在搬走或改动任何登记之前，先听听律师的意见。本所咨询需要付费。您联系我们后，工作人员会给您回电，并说明费用。
법무법인 대한중앙
1533-7377
适用法规
《住宅租赁保护法》（주택임대차보호법）第3条第1款（入住并登记后次日起产生对抗力），第3条第3款（中小企业为员工租赁的住宅），第3条第4款（房屋受让人承继出租人地位），第3条之2第2款（具备确定日期时的优先受偿），第3条之6第1款及第5款（确定日期的办理机关；手续费）。《出入境管理法》（출입국관리법）第31条第1款（外国人登录），第36条第1款、第2款及第8款（15天内申报滞留地变更；地址记载于登录证或移动登录证），第37条第1款（出境时交还登录证），第37条之2第1款（注销登录），第88条之2第2款（外国人登录和滞留地变更申报代替居民登记和迁入申报），第98条第2项（最高100万韩元罚款）。在外同胞的居所申报依据《在外同胞出入境及法律地位相关法律》（재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률）。
以上为一般性信息，不构成法律意见。每个案件的情况都不同。