在法院命令的租赁权登记（임차권등기）出现在不动产登记簿上之前，不要搬出，不要改动地址登记，也不要登机。这一记载能让您在离开房子、离开韩国之后，对保证金的请求权依然受到保护并保有顺位。租约一结束而钱还没到手，您就可以向法院申请；登记完成后，即使您已在国外，律师也能接着把追讨推进下去。
为什么一走了之会让保证金陷入危险？
您作为租客的保护，建立在两点之上：您占有着这套房，而且您的滞留地申报指向这里。永久离境会把两者一并拿走。卡片在机场交回，出入境机关随后可能把地址从记录中删掉，房子也空了。法院在拍卖案件中认为，租客必须把占有和登记一直维持到拍卖法院定下的分配要求截止日，才能先于其他债权人受偿。提早离开的租客，可能落到银行后面，甚至彻底丢掉顺位。债务本身还在，但要从一个拿不出现钱的房东手里讨回来，就会变得旷日持久、前途难料。
我的租约真的到期了吗？
法院命令只有在租约结束后才能申请，所以先核实这一点。
| 您的情况 | 租约何时结束 |
|---|---|
| 定期租约，您在到期日前至少2个月告诉房东不再续租 | 到期日当天 |
| 谁都没有按时通知，租约自动续期 | 房东收到您解约通知之日起满3个月 |
| 您行使过一次续约请求权 | 同样是房东收到您通知之日起满3个月 |
| 您需要在定期租约中途搬离 | 只有房东同意或合同允许时才行 |
签证快到期，本身并不会让定期租约提前结束。如果您属于最后一行，请书面请求房东同意提前解约，并主动帮忙物色下一位租客。每份通知都通过短信和内容证明邮件（내용증명）各发一次，并留好对方收到的凭据。
怎样申请租赁权登记命令？
向房屋所在地的地方法院、支院或市郡法院提出。申请书（임차권등기명령 신청서）须写明申请理由，并对所依据的事实加以释明。请准备：
- 盖有确定日期章的租赁合同
- 租约已结束的证明：您的通知、内容证明邮件及其投递记录
- 显示该地址的外国人登录事实证明（외국인등록사실증명）
- 如果只租了房子的一部分，附上平面图
- 一份近期的登记事项证明书（등기사항증명서）
法院凭书面材料作出决定，再嘱托登记所把租赁记载上去。这往往需要几周，所以能申请的第一天就去办。申请与登记的费用可以向房东要回。交钥匙之前，再打印一次登记簿，在记载其他权利的乙区（을구）里找到写有您姓名的那一条。有了它，您搬走、离开韩国之后，保护依然留在原处。
出境前几天要把哪些事安排妥当？
- 定好钱打到哪里。 问问银行：登录证交回后，您的韩国账户会怎样；再给律师留一个海外账户备用。
- 书面完成交房。 登记显示出来以后再交钥匙，并请房东或中介签一张字条，写上日期、各项表计读数和房间状况。
- 选定接收法院邮件的地址。 法院文书寄往韩国境内的地址，律师事务所可以代收。
- 原件集中保管。 合同、确定日期收据、登记簿打印件、与房东的每条信息，扫描件另存到电子邮箱。
- 询问自己的滞留。 如果很可能要打官司，问问出入境机关能否为此多留一段时间。这要逐案决定。
我人走了，保证金怎样追回？
您不必每一步都飞回来。凭您签署的委托书（위임장），律师可以从下列途径中挑选，往往多管齐下：
| 途径 | 可能得到的结果 |
|---|---|
| 住宅租赁纠纷调解委员会（주택임대차분쟁조정위원회） | 达成和解，一般在60天内；双方接受并同意强制执行的，效力如同判决。房东可以拒绝参加 |
| 支付命令（지급명령） | 房东对欠款没有异议时，一种快捷的书面程序 |
| 返还保证金诉讼（보증금반환청구소송） | 取得判决；不论金额大小，法律对此类案件适用若干小额诉讼程序规则 |
| 拍卖（경매） | 有判决在手，无须先交还房子，就能把房屋付诸拍卖 |
| 保证金返还担保保险（如果您投保了） | 由担保方先向您支付，再自行向房东追讨 |
如果真走到拍卖，法律规定要等您把房子交给买受人，才发放您那一份价款，所以在此之前，租赁权登记和相关文件都要保持齐全。
房东说“新租客搬进来我就付”，我该等吗？
可以等，但前提是先有登记。把承诺连同日期落到纸面，同时照常申请法院命令。实务中，这条记载往往能催快进度：在它登上去之后才租这套房的租客，无法主张小额保证金的特别保护，许多新租客因此避开这样的房子，房东也就会更早凑出钱来。
下一步
今天就核对一下租约是否已经结束、您是哪天发的通知。如果已经结束，请在订机票之前申请租赁权登记命令，在登记簿上看到它之前不要交出钥匙。如果房东已经不再回话，或者房屋已经进入拍卖，律师可以替您接手法院方面的程序。本所咨询需要付费。您联系我们后，工作人员会给您回电，并说明费用。
법무법인 대한중앙
1533-7377
适用法规
《住宅租赁保护法》（주택임대차보호법）第3条第1款（以居住和登记地址为基础的保护），第3条之2第1款及第3款（凭判决申请拍卖无须先交还房屋；交给买受人后才支付），第3条之3第1款、第2款、第5款、第6款及第8款（租赁权登记命令：管辖法院、申请内容、搬出后保护仍然维持、此后入住的租客失去小额保证金优先权、费用由出租人负担），第4条第2款（保证金返还前租赁关系视为存续），第6条第1款及第6条之2（通知期限；默示续期租约在通知后3个月终止），第6条之3第4款（行使续约请求权时同样适用），第13条（保证金诉讼适用小额诉讼规则），第14条、第21条第3款、第23条第1款、第26条第2款及第27条（调解委员会、60天、14天内书面表示接受、执行力）。《出入境管理法》（출입국관리법）第37条第1款及第37条之2第1款（出境时交还登录证；注销登录），第88条第2款（外国人登录事实证明）。支付命令和小额诉讼程序：《民事诉讼法》（민사소송법）、《小额案件审判法》（소액사건심판법）。
以上为一般性信息，不构成法律意见。每个案件的情况都不同。