付任何一笔钱之前，先亲自查看不动产登记簿；交尾款那天再查一次。每次都确认三件事：收您钱的人就是登记在册的所有人；房子上已有的债务给您的保证金留出了余地；记录里没有查封、拍卖或信托。不少全租诈骗案件，在租客签约之前，这几张纸上就已露出端倪。文件全是韩文，所以外国租客常常略过不看，只凭中介的一面之词。
登记簿去哪里调取，我看得懂吗？
这份文件叫登记事项证明书（即등기사항증명서），很多人仍习惯叫它“등기부등본”。任何人支付少量费用都能取得，全国任何一个登记所都可以办，也可以通过网上登记所（인터넷등기소）在线申请。内容只有韩文。用翻译软件拍下页面，足以找出姓名、日期和金额；下表告诉您该看哪一栏。可以请中介陪您逐行过一遍，但别拿口头概括代替纸面记录。
登记簿分为哪几部分？
| 部分 | 记载什么 | 要核对什么 |
|---|---|---|
| 表题部（표제부） | 地址、建筑物、面积 | 地址和户号与合同完全一致 |
| 甲区（갑구） | 房屋归谁所有，以及对所有人的限制 | 所有人姓名与房东一致；没有查封（압류）、假扣押（가압류）、假处分（가처분）、拍卖开始决定（경매개시결정）或信托（신탁） |
| 乙区（을구） | 抵押、全租权、已登记的租赁 | 每笔抵押的债权最高额（채권최고액）；有无租赁权登记（即임차권등기） |
另外，还要索取建筑物台账（건축물대장）。假如整栋楼或您那一户并未登记为住宅，相关保护和保证金保险都可能用不上。
哪些记载一出现就该停手？
- 大额抵押。 把乙区里各笔债权最高额相加，再加上您的保证金。如果合计接近房子能卖出的价钱，一旦被变卖，可能什么都轮不到您。请对照同类房屋近期的实际成交价（실거래가）。
- 前任租客留下的租赁权登记。 这通常说明之前有人没拿回保证金。而且之后再来承租的人，也就享受不到小额保证金的优先保护。
- 房主刚刚换人。 签约前不久才过户，或者打算在签约当天过户，是诈骗案里屡见不鲜的手法。务必问清缘由。
- 信托。 甲区若写着信托公司，跟您签约的人在没有该公司书面同意时，可能根本无权出租。请索要信托原簿（신탁원부）和同意书，拿不出来就别租。
- 税务署或市政府的查封。 这说明房主已经拖欠了国家的钱。
房东必须给我看什么？
签约时，房东必须向您出示这套房的确定日期记录（其他租客的确定日期、租金和保证金），以及国税、地方税的完税证明，或者同意您自行查阅这些信息。在住着许多户人家的多户住宅里，确定日期记录能显示有多少笔保证金排在您前面。经房东同意，签约前您也可以直接到居民中心申请查看。部分欠税在公卖中可以先于租客受偿，所以不肯拿出完税证明的房东，其实已经给了您答案。
同一栋楼的外国租客，可能不会出现在中介平常查看的住户名单上。作为租赁合同的当事人，您可以向居民中心或出入境办事处申请调取该地址登记在册的外国人记录（외국인체류확인서）。
我究竟在跟谁签约？
- 核对身份证。 房东身份证上的姓名必须与登记簿上的所有人一致。
- 对代理人多留个心眼。 若由亲属、“管理人”或中介代房主签字，请要求出示房主的授权委托书和印鉴证明（인감증명서），并亲自给房主打电话。无权代理的人订立的合同，除非房主事后追认，对房主没有约束力。
- 钱只打进房主本人的账户。 不打给中介，不打给亲属，更不要在没有收据的情况下付现金。
- 找有执照的中介（공인중개사）。 到区厅核实其登记。同乡里热心帮忙却没有执照的人，一旦出事，给不了您任何保障。
- 核查做完之前，定金（계약금）尽量少付。 在任何一方着手履行之前，租客一般可以放弃定金解约，房东则须双倍返还才能解约。
外国租客常常忽略什么？
- 以韩文文本为准。 双语合同或翻译摘要只是辅助，不是合同本身。尽量使用住宅租赁标准合同书（주택임대차표준계약서），特别条款用韩文写，旁边附上译文。
- 值得写进去的特别条款：您申报地址的次日之前，不得新设抵押或出售房屋；保证金返还保证保险投保被拒时，全额退还保证金；房东须在尾款日之前缴清全部欠税。
- 保证保险。 签约前问清这套房能否投保保证金返还保证保险，您的签证类型是否被接受。投不了保的房子，本身就是一个警示。
- 租期与签证。 不满2年的租约视为2年，但只有租客可以主张这一点；您仍可坚持双方约定的较短期限。与签证期限对得上的1年租约，不会把您困住2年。
- “请不要申报地址。” 房东提出这种要求，等于让您放弃自己的保护。把它当作转身离开的理由。
下一步
付定金之前，先拿到登记事项证明书、建筑物台账和合同草稿，对照上面的清单逐项核对。如果发现抵押、信托、近期换过房主，或者有人代房主签约，请在转账之前让律师看一看这些文件。本所咨询需要付费。您联系我们后，工作人员会给您回电，并说明费用。
법무법인 대한중앙
1533-7377
适用法规
《不动产登记法》（부동산등기법）第15条第2款（表题部、甲区、乙区），第19条第1款及第2款（任何人可在任何登记所缴纳手续费阅览和取得记录），第75条第2款第1项（抵押的债权最高额）。《住宅租赁保护法》（주택임대차보호법）第3条之3第6款（租赁权登记后不再有小额保证金优先权），第3条之6第4款（经出租人同意申请查阅确定日期记录），第3条之7（出租人须出示确定日期记录和完税证明），第4条第1款（不满2年的租期），第30条（标准合同书）。《民法》（민법）第130条（无权代理人订立的合同），第565条及第567条（定金）。《出入境管理法》（출입국관리법）第88条之3（建筑物内登记的外国人记录）。建筑物台账依据《建筑法》（건축법）；持证中介依据《公认中介师法》（공인중개사법）。
以上为一般性信息，不构成法律意见。每个案件的情况都不同。