Хозяин хочет забрать мой магазин. Могу ли я требовать продления?

Если Вы держите в Корее магазин, ресторан или салон, имея иностранный статус, Ваш договор аренды защищает не тот закон, который защищает Ваше жильё. Это Закон о защите аренды коммерческих помещений (상가건물 임대차보호법), и его защита держится на Вашей регистрации предпринимателя (사업자등록), а не на карте резидента. Приведите регистрацию предпринимателя и договор аренды к одному адресу и к одному имени, и Вы сможете требовать продления внутри окна, которое открывается за шесть месяцев до окончания аренды и закрывается за один месяц до него. Пропустите это окно, и право просто исчезает, какой бы ни была причина.

Что делает мою аренду защищённой коммерческой арендой?

Закон распространяется на аренду здания, которое является объектом регистрации предпринимателя, и охватывает помещения, основная часть которых используется для предпринимательства, даже если часть используется иначе. Одно исключение имеет значение. Аренда с залогом выше суммы, установленной указом президента после обсуждения в комитете по коммерческой аренде, выпадает из общей защиты. Если Вы платите ещё и месячную арендную плату помимо залога, арендная плата пересчитывается по ставке, установленной указом, и прибавляется к залогу, прежде чем эта сумма будет применена, а сама сумма установлена по-разному в разных регионах.

Эта статья не печатает ни предельной суммы, ни ставки пересчёта, потому что и то и другое находится в указе о применении закона, а не в законе, и и то и другое меняется. Найдите их в указе о применении на государственном правовом портале (국가법령정보센터, law.go.kr) и попросите адвоката подтвердить, какая величина действует в Вашем районе, прежде чем строить на ней план.

Аренда выше этой суммы не остаётся без всего. Закон устанавливает, что нормы о действии в отношении третьих лиц, о требовании продления, о десятилетнем пределе, об основном правиле для продлённого срока, о премии за право аренды и ряд других применяются всё равно. У более крупного магазина право на продление сохраняется.

Почему регистрация предпринимателя так важна?

Потому что именно с этого момента Ваша аренда начинает связывать не только хозяина. Ваша аренда приобретает силу в отношении третьих лиц со дня, следующего за тем, как произошли две вещи: Вы приняли помещение и Вы подали заявление о регистрации предпринимателя по этому адресу в соответствии с налоговыми законами. Никакой регистрации договора аренды в регистрационном органе не требуется. А когда здание продают, покупатель встаёт на место хозяина, так что с продажей Ваша аренда не умирает.

Для иностранного арендатора из этого следуют два вывода. Регистрация предпринимателя на имя приятеля или родственника защищает того человека, а не Вас, каким бы образом деньги на самом деле ни нашлись. И Ваш статус должен позволять то занятие, которым Вы заняты. Позволяет ли статус вообще вести дело, нужно ли разрешение на деятельность вне статуса и надо ли заявлять об изменении статуса, это вопросы Закона об иммиграционном контроле, и решаются они в миграционной службе, а не в налоговой. Задайте их в миграционный контакт-центр 1345 и отметьте дату звонка и отдел, который ответил.

Когда именно просить о продлении?

В промежутке между шестью месяцами и одним месяцем до окончания срока. Это не жилищное окно: аренда жилья идёт по другому закону с окном, которое закрывается за два месяца, так что не используйте повторно дату, которую Вам назвали для квартиры.

Заявляйте требование письменно. Напишите его по-корейски, с версией на Вашем языке ниже, и сохраните подтверждение того, когда оно было отправлено. Если хозяин не пришлёт Вам внутри того же окна ни отказа, ни уведомления об изменении условий, аренда считается продлённой на тех же условиях со сроком один год. Такое молчание работает в Вашу пользу, но ждать его это игра. Просите.

Когда отказ правомерен?

Только при наличии оправдывающего основания, и закон их перечисляет. Среди них:

Основание	Что это значит для Вас
Задолженность, достигшая суммы арендной платы за три месяца	Общая сумма Вашего отставания, не обязательно три месяца подряд
Аренда, полученная ложным или ненадлежащим способом	Ложное имя, ложные бумаги, ложно заявленная цель
Соглашение с существенной компенсацией	Хозяин как следует заплатил Вам за уход
Поднаём без согласия	Передача помещения третьему лицу без согласия хозяина
Умышленное или грубо небрежное повреждение	Повреждение здания сверх обычного пользования
Утрата помещения	Здание или помещение уничтожено, и аренда больше не может работать
Снос или перестройка	Только в трёх ситуациях, которые определяет закон
Серьёзное нарушение обязанностей арендатора	Серьёзное упущение, из-за которого продолжение аренды невозможно

Более выгодного предложения от другого желающего там нет, как нет и желания получить вместо Вас корейского арендатора.

У этого права есть внешний предел. Считая первый срок и все продления вместе, Вы можете держать аренду до десяти лет. Продлённая аренда продолжается на тех же условиях, с возможностью корректировки арендной платы и залога, и Вы вправе сами прекратить её в любое время уведомлением, которое действует через три месяца после получения хозяином.

Может ли арендная плата вырасти и насколько?

Любая сторона может добиваться изменения будущей арендной платы или залога, если меняются ставки, публичные сборы или иные обременения либо если экономические обстоятельства меняются из-за инфекционного заболевания 1 категории. Повышение не может превышать ставку, установленную указом президента. Эта ставка находится в указе, который данная статья не цитирует, так что не принимайте процент от Вашего хозяина или от арендатора по соседству, не проверив текущую величину самостоятельно. Одно правило действует и без указа: повышения нельзя требовать в течение одного года с начала аренды, равно как и в течение года с момента последнего согласованного повышения.

Следующий шаг

Положите сегодня рядом три документа: договор аренды с датой его окончания, свидетельство о регистрации предпринимателя с его адресом и Вашу карту резидента. Если три имени и три адреса не совпадают между собой, это первое, что надо исправить, и это важнее спора с хозяином. Затем отсчитайте от даты окончания шесть месяцев и один месяц и отметьте обе даты в телефоне. Мы берём плату за консультации, и её размер объясняют по телефону до того, как назначат какую-либо встречу.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Применённые нормы

Закон о защите аренды коммерческих помещений (상가건물 임대차보호법), статья 2, пункт 1 (сфера действия; исключение при залоге выше суммы, установленной указом президента после обсуждения в комитете по коммерческой аренде), статья 2, пункт 2 (региональные различия; арендная плата пересчитывается и прибавляется к залогу), статья 2, пункт 3 (нормы, применяемые и выше этой суммы: статья 3, статья 10, пункты 1 и 2 и основной текст пункта 3, статьи с 10-2 по 10-9, статья 11-2, статья 19), статья 3, пункт 1 (действие в отношении третьих лиц со дня, следующего за принятием помещения и подачей заявления о регистрации предпринимателя по статье 8 Закона о налоге на добавленную стоимость, статье 168 Закона о налоге на доходы или статье 111 Закона о налоге на прибыль организаций), статья 3, пункт 2 (приобретатель наследует положение хозяина), статья 10, пункт 1 (окно от 6 месяцев до 1 месяца; перечисленные основания оправданного отказа), статья 10, пункт 2 (10 лет в совокупности), статья 10, пункт 3 (те же условия; арендная плата в пределах статьи 11), статья 10, пункт 4 (аренда считается продлённой на 1 год), статья 10, пункт 5 (прекращение действует через 3 месяца), статья 11, пункт 1 (повышение ограничено указом президента), статья 11, пункт 2 (никакого повышения в течение 1 года). Закон № 21083, действует с 12 мая 2026 года. Предельная сумма пересчитанного залога, ставка пересчёта и предел повышения находятся в указе о применении закона и здесь намеренно не указаны. Статьи 17, 20 и 24 Закона об иммиграционном контроле (출입국관리법) упомянуты только как нормы, по которым решается вопрос о статусе.

Это общая информация, а не юридическая консультация. Каждое дело индивидуально.