Shartnomadan oldin uyni jeonse firibgarligiga qanday tekshiraman?

Hech qanday pul to'lamasdan oldin ko'chmas mulk reyestrini o'zingiz o'qing, qolgan summani to'laydigan kuni uni yana bir bor o'qing va har safar uch narsani tasdiqlang: pulingizni olayotgan odam ro'yxatdagi egasi ekanini, uyga allaqachon yuklangan qarzlardan keyin depozitingiz uchun joy qolishini va yozuvda xatlov, kim oshdi savdosi yoki trast belgisi yo'qligini. Jeonse firibgarligi bo'yicha ko'p ishlarda ijarachi imzo chekishidan oldinoq bu qog'ozlarda alomatlar bo'lgan. Hujjatlar koreys tilida, shu sababli chet ellik ijarachilar ularni o'tkazib yuborib, maklerning gapiga ishonib qoladi.

Reyestrni qayerdan olaman va uni o'qiy olamanmi?

Bu hujjat ro'yxatdan o'tgan ma'lumotlar guvohnomasi (등기사항증명서) deb ataladi, ko'pincha hamon 등기부등본 deyishadi. Uni istalgan odam kichik to'lov evaziga mamlakatdagi istalgan ro'yxatga olish idorasidan yoki Internet ro'yxatga olish idorasi (인터넷등기소) orqali onlayn olishi mumkin. U faqat koreys tilida. Sahifani suratga olib, tarjima ilovasidan o'tkazish ismlar, sanalar va summalarni topish uchun yetarli, qayerga qarash kerakligini esa quyidagi jadval ko'rsatadi. Maklerdan uni siz bilan qatorma-qator ko'rib chiqishni so'rang, lekin qog'oz o'rniga og'zaki qisqacha bayonni qabul qilmang.

Reyestr qanday tuzilgan?

Qism	Nimani qayd etadi	Nimani tekshirish kerak
Sarlavha qismi (표제부)	Manzil, bino, maydon	Manzil va xonadon raqami shartnomadagi bilan aynan bir xil
Mulk huquqi qismi (갑구)	Uyning egasi kim va egaga qo'yilgan cheklovlar	Egasining ismi ijaraga beruvchiniki bilan bir xil; xatlov (압류), vaqtinchalik xatlov (가압류), vaqtinchalik tasarruf taqiqi (가처분), kim oshdi savdosini boshlash qarori (경매개시결정) yoki trast (신탁) yo'q
Boshqa huquqlar qismi (을구)	Ipotekalar, jeonse huquqlari, ro'yxatdan o'tgan ijaralar	Har bir ipotekaning ta'minlangan eng yuqori summasi (채권최고액); ijara huquqining ro'yxatga olinishi (임차권등기) bor-yo'qligi

Bino reyestrini (건축물대장) ham so'rang. Bino yoki xonadoningiz u yerda turar joy sifatida qayd etilmagan bo'lsa, himoya choralari va depozit sug'urtasi qo'llanmasligi mumkin.

Qaysi yozuvlar meni to'xtatishi kerak?

• Katta ipotekalar. Boshqa huquqlar qismidagi ta'minlangan eng yuqori summalarni depozitingizga qo'shing. Jami uyning sotilish narxiga yaqinlashsa, sotuvdan keyin sizga hech narsa qolmasligi mumkin. Shunga o'xshash xonadonlarning yaqindagi haqiqiy bitim narxlari (실거래가) bilan solishtiring.
• Oldingi ijarachining ijara huquqi ro'yxatga olingan. Odatda bu avvalgi ijarachi depozitini qaytarib ololmaganini bildiradi. Bundan tashqari, keyin shu uyni ijaraga olgan har kim kichik depozit bo'yicha ustuvorlikdan mahrum bo'ladi.
• Egasi yaqinda almashgan. Shartnomangizdan sal oldin yoki aynan o'sha kunga rejalashtirilgan sotuv firibgarlik ishlarida ma'lum usul. Sababini so'rang.
• Trast. Mulk huquqi qismida trast kompaniyasi ko'rsatilgan bo'lsa, sizga uyni ijaraga berayotgan odam uning yozma roziligisiz ijaraga berish huquqiga ega bo'lmasligi mumkin. Trast reyestrini (신탁원부) va rozilik xatini so'rang, aks holda bu bitimdan voz keching.
• Soliq idorasi yoki shahar hokimiyati qo'ygan xatlovlar. Ular egasining davlat oldida to'lanmagan qarzlari borligini ko'rsatadi.

Ijaraga beruvchi menga nimani ko'rsatishi shart?

Imzolash paytida ijaraga beruvchi uy bo'yicha tasdiqlangan sana yozuvlarini (boshqa ijarachilarning qayd etilgan sanalari, ijara haqlari va depozitlari) hamda milliy va mahalliy soliqlar to'langani haqidagi ma'lumotnomalarni ko'rsatishi yoki bu ma'lumotlarni ko'rishingizga rozilik berishi kerak. Ko'p ijarachi yashaydigan ko'p xonadonli uyda tasdiqlangan sana yozuvlari siznikidan oldin turgan depozitlar sonini ko'rsatadi. Ijaraga beruvchining roziligi bilan ularni imzolashdan oldin aholi xizmat markazidan to'g'ridan-to'g'ri so'rashingiz ham mumkin. Ba'zi to'lanmagan soliqlar davlat savdosida ijarachilardan oldin undirilishi mumkin, shuning uchun soliq ma'lumotnomalarini ko'rsatmaydigan ijaraga beruvchi sizga shu bilan javob bergan bo'ladi.

Binodagi chet ellik ijarachilar maklerlar odatda tekshiradigan aholi ro'yxatida ko'rinmasligi mumkin. Ijara shartnomasining tarafi sifatida siz aholi xizmat markazi yoki immigratsiya idorasidan shu manzilda ro'yxatdan o'tgan chet elliklar haqidagi ma'lumotnomani (외국인체류확인서) so'rashingiz mumkin.

Aslida kim bilan shartnoma tuzyapman?

• Shaxsini tasdiqlovchi hujjatni tekshiring. Ijaraga beruvchining ID kartasidagi ism reyestrdagi egasiniki bilan mos bo'lishi shart.
• Vakillardan ehtiyot bo'ling. Egasi o'rniga qarindoshi, "boshqaruvchi" yoki makler imzo chekayotgan bo'lsa, egasining ishonchnomasini muhr guvohnomasi (인감증명서) bilan birga so'rang va egasiga o'zingiz qo'ng'iroq qiling. Vakolati bo'lmagan odam tuzgan shartnoma, egasi keyinroq uni ma'qullamasa, egasini majburiyat bilan bog'lamaydi.
• Faqat egasining o'z hisobiga to'lang. Maklernikiga emas, qarindoshnikiga emas va hech qachon kvitansiyasiz naqd pulda emas.
• Litsenziyali maklerdan foydalaning (공인중개사). Uning ro'yxatdan o'tganini tuman hokimiyatida tekshiring. O'z jamoangizdan bo'lgan, yordam berishga tayyor, lekin litsenziyasiz odam biror narsa noto'g'ri ketsa, sizni hech narsadan himoya qilmaydi.
• Tekshiruvlar tugaguncha zakalatni (계약금) kichik tuting. Taraflardan biri shartnomani bajarishga kirishmaguncha, ijarachi odatda zakalatdan voz kechib, ijaraga beruvchi esa uni ikki baravar qaytarib, shartnomadan chiqishi mumkin.

Chet ellik ijarachilar ko'pincha nimani e'tibordan chetda qoldiradi?

• Koreyscha matn hal qiluvchi. Ikki tilli shartnoma yoki tarjima qilingan qisqacha mazmun yordamchi vosita, shartnomaning o'zi emas. Imkoni bo'lsa, standart uy ijarasi shartnomasi shaklidan (주택임대차표준계약서) foydalaning va maxsus shartlarni koreys tilida, yonida tarjimasi bilan yozing.
• Foydali maxsus shartlar: manzil bildirishnomangiz berilgan kunning ertasigacha yangi ipoteka yoki sotuv bo'lmaydi; depozitni kafolatlash sug'urtasi rad etilsa, pul to'liq qaytariladi; ijaraga beruvchi to'lanmagan soliqlarni qolgan summa to'lanadigan sanagacha to'laydi.
• Kafolat sug'urtasi. Imzolashdan oldin uyingiz depozitni kafolatlash sug'urtasiga mos keladimi va viza turingiz qabul qilinadimi, so'rang. Mos kelmaydigan uyning o'zi ogohlantirish belgisi.
• Ijara muddati va vizangiz. 2 yildan qisqa ijara 2 yillik hisoblanadi, lekin bunga faqat ijarachi tayana oladi; siz kelishilgan qisqaroq muddatni talab qilishingiz mumkin. Vizangizga mos 1 yillik ijara sizni 2 yilga bog'lab qo'ymaydi.
• "Iltimos, manzilingizni ro'yxatdan o'tkazmang." Buni so'ragan ijaraga beruvchi sizdan himoyangizdan voz kechishni so'rayapti. Buni ketish uchun sabab deb biling.

Keyingi qadam

Zakalat to'lashdan oldin reyestr guvohnomasi, bino reyestri va shartnoma loyihasini qo'lga oling va ularni yuqoridagi ro'yxatlar bo'yicha solishtirib chiqing. Ipoteka, trast, egasining yaqinda almashgani yoki egasi nomidan vakil imzo chekayotgani aniqlansa, pul o'tkazishdan oldin qog'ozlarni advokatga o'qitib ko'ring. Maslahat pullik; murojaat qilsangiz, xodim sizga qayta qo'ng'iroq qilib, maslahat haqini tushuntiradi.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Qo'llangan qoidalar

Ko'chmas mulkni ro'yxatga olish to'g'risidagi qonun (부동산등기법): 15-moddaning 2-qismi (sarlavha qismi, mulk huquqi qismi, boshqa huquqlar qismi), 19-moddaning 1- va 2-qismlari (istalgan odam yozuvni to'lov evaziga istalgan ro'yxatga olish idorasida ko'rishi va olishi mumkin), 75-moddaning 2-qismi 1-bandi (ipotekaning ta'minlangan eng yuqori summasi). Uy-joy ijarasini himoya qilish to'g'risidagi qonun (주택임대차보호법): 3-3-moddaning 6-qismi (ijara huquqi ro'yxatga olingandan keyin kichik depozit ustuvorligi yo'q), 3-6-moddaning 4-qismi (ijaraga beruvchining roziligi bilan tasdiqlangan sana yozuvlarini so'rash), 3-7-modda (ijaraga beruvchi tasdiqlangan sana yozuvlari va soliq to'lov ma'lumotnomalarini ko'rsatishi shart), 4-moddaning 1-qismi (2 yildan kam muddatli ijara), 30-modda (standart ijara shartnomasi shakli). Fuqarolik qonuni (민법): 130-modda (vakolatsiz shaxs tuzgan shartnoma), 565-modda va 567-modda (zakalat). Chiqish-kirish nazorati to'g'risidagi qonun (출입국관리법): 88-3-modda (binoda ro'yxatdan o'tgan chet elliklar haqidagi yozuv). Bino reyestri Qurilish to'g'risidagi qonunga (건축법), litsenziyali maklerlar esa Litsenziyali ko'chmas mulk agentlari to'g'risidagi qonunga (공인중개사법) asoslanadi.

Bu umumiy ma'lumot, huquqiy maslahat emas. Har ishning holati boshqacha.