Bino egasi do'konimni qaytarsin deyapti. Uzaytirishni talab qilamanmi?

Koreyada chet ellik maqomi bilan do'kon, restoran yoki salon yuritayotgan bo'lsangiz, ijarangizni himoya qiladigan qonun uyingizni himoya qiladigan qonun emas. Bu Savdo binolari ijarasini himoya qilish to'g'risidagi qonun (상가건물 임대차보호법), uning himoyasi esa yashash kartangizga emas, tadbirkorlik ro'yxatingizga (사업자등록) ilib qo'yilgan. Tadbirkorlik ro'yxati bilan ijara shartnomasini bir manzilga va bir ismga keltirib qo'ysangiz, ijara tugashidan olti oy avval ochilib, bir oy avval yopiladigan oraliq ichida uzaytirishni talab qila olasiz. Shu oraliqni o'tkazib yuborsangiz, sabab nima bo'lganidan qat'i nazar, huquq shunchaki yo'q bo'ladi.

Ijaram qanday qilib himoyalangan savdo ijarasi bo'ladi?

Qonun tadbirkorlik ro'yxati obyekti bo'lgan binoning ijarasini qamrab oladi va asosiy qismi tadbirkorlik uchun ishlatiladigan joyni, bir qismi boshqa maqsadda ishlatilsa ham, qamrab oladi. Bitta istisno muhim. Savdo ijarasi qo'mitasining muhokamasidan keyin Prezident farmoni belgilaydigan depozit summasidan yuqori ijaralar umumiy qamrovdan tashqarida qoladi. Depozitdan tashqari oylik ijara haqi to'lasangiz, o'sha summa qo'llanmasidan oldin ijara haqi Farmon belgilagan nisbatda aylantirilib, depozitga qo'shiladi, summaning o'zi esa hududdan hududga boshqacha belgilanadi.

Bu maqolada na chegara, na aylantirish nisbati bosilgan, chunki ikkisi ham qonunning o'zida emas, uning Ijro farmonida turadi va ikkisi ham o'zgaradi. Ularni davlat qonunchilik portalidagi (국가법령정보센터, law.go.kr) Ijro farmonida ko'rib chiqing va shu asosda reja qurishdan avval advokatdan sizning tumaningizga qaysi summa tegishli ekanini tasdiqlab oling.

Shu summadan yuqori ijara ham himoyasiz qolmaydi. Qonunda uchinchi shaxslarga qarshi kuch, uzaytirish so'rovi, o'n yillik chegara, uzaytirilgan muddat uchun asosiy qoida, joy huquqi puli (권리금) va yana bir qancha qoida baribir qo'llanadi deb yozilgan. Kattaroq do'kon ham uzaytirish huquqiga ega.

Tadbirkorlik ro'yxati nega shunchalik muhim?

Chunki ijarangiz aynan shu nuqtada bino egasidan boshqa odamlar uchun ham majburiy bo'lib qoladi. Ijarangiz ikki narsa birgalikda bajarilgan kundan keyingi kundan uchinchi shaxslarga qarshi kuchga kiradi: joyni qabul qilib olgansiz va soliq qonunlari asosida o'sha manzil uchun tadbirkorlik ro'yxatiga ariza bergansiz. Ijarani ro'yxat idorasida qayd ettirish talab qilinmaydi. Bino sotilganda esa sotib oluvchi bino egasining o'rniga o'tadi, demak ijarangiz sotuv bilan birga o'lib qolmaydi.

Chet ellik ijarachi uchun bundan ikki natija chiqadi. Do'st yoki qarindosh nomiga ochilgan tadbirkorlik ro'yxati sizni emas, o'sha odamni himoya qiladi, pul haqiqatda qanday topilganidan qat'i nazar. Ikkinchisi, maqomingiz yuritayotgan savdoga yo'l berishi kerak. Maqom umuman tadbirkorlikka ruxsat beradimi, maqomdan tashqari faoliyat uchun ruxsat kerakmi va maqomni o'zgartirishga ariza berish lozimmi, bular Chiqish-kirish nazorati to'g'risidagi qonun (출입국관리법) bo'yicha savollar va ular soliq idorasida emas, immigratsiya idorasida hal qilinadi. Bu savollarni 1345 dagi immigratsiya aloqa markaziga qo'ying va qo'ng'iroq sanasini hamda javob bergan bo'limni yozib oling.

Uzaytirishni aynan qachon so'rayman?

Muddat tugashidan olti oy oldin va bir oy oldin oralig'ida. Bu turar joy oralig'i emas: uy ijarasi boshqa qonun asosida yuradi va uning oralig'i ikki oy qolganda yopiladi, shuning uchun kvartirangiz uchun kimdir aytgan sanani qaytadan ishlatmang.

So'rovni yozma shaklda bildiring. Uni koreys tilida yozing, ostiga o'z tilingizda qo'shing va qachon yuborilganining dalilini saqlang. Bino egasi shu oraliq ichida sizga na rad javobini, na o'zgargan shartlar haqida xabar yubormasa, ijara bir yillik muddat bilan o'sha shartlarda uzaytirilgan hisoblanadi. Bu jimlik sizning foydangizga ishlaydi, lekin uni kutib o'tirish qimor. So'rang.

Rad etish qachon qonuniy bo'ladi?

Faqat oqlovchi asos bilan, qonun esa ularni sanab o'tadi. Ular orasida:

Asos	Bu siz uchun nimani bildiradi
Uch oylik ijara haqiga yetgan qarz	Orqada qolgan jami summa, albatta ketma-ket uch oy emas
Soxta yoki noto'g'ri yo'l bilan olingan ijara	Yolg'on ism, yolg'on qog'ozlar, yolg'on ko'rsatilgan maqsad
Salmoqli tovon bilan kelishuv	Bino egasi ketishingiz uchun sizga munosib to'lagan
Roziliksiz subijara	Joyni bino egasining kelishuvisiz uchinchi shaxsga berib qo'yish
Qasddan yoki qo'pol ehtiyotsizlik bilan buzish	Binoga oddiy foydalanishdan ortiq zarar
Joyning yo'q bo'lishi	Bino yoki xona vayron bo'lgan va ijara ishlay olmaydi
Buzish yoki qaytadan qurish	Faqat qonun belgilagan uch holatda
Ijarachi majburiyatlarining og'ir buzilishi	Ijarani davom ettirishni imkonsiz qiladigan jiddiy xato

Boshqa arizachining yaxshiroq taklifi u yerda yo'q, uning o'rniga koreys ijarachi olish istagi ham yo'q.

Huquqning tashqi chegarasi bor. Birinchi muddat bilan har bir uzaytirishni birga sanaganda ijarani o'n yilgacha ushlab turishingiz mumkin. Uzaytirilgan ijara bir xil shartlarda davom etadi, ijara haqi va depozit esa o'zgartirishga ochiq, siz esa uni xabar berib istalgan paytda o'zingiz tugatishingiz mumkin, bu xabar bino egasi olganidan uch oy keyin kuchga kiradi.

Ijara haqi oshishi mumkinmi va qanchaga?

Har ikki tomon stavkalar, davlat yig'imlari yoki boshqa yuklamalar o'zgarganda, yoxud 1-toifa yuqumli kasallik tufayli iqtisodiy sharoit o'zgarganda kelgusi ijara haqini yoki depozitni o'zgartirishni so'rashi mumkin. Oshirish Prezident farmoni belgilagan nisbatdan oshmasligi kerak. Bu nisbat ushbu maqola keltirmaydigan Farmonda, shuning uchun bino egasidan yoki yondagi do'kon ijarachisidan foizni, hozirgi raqamni o'zingiz tekshirmasdan, qabul qilmang. Farmonsiz ham amal qiladigan bitta qoida bor: ijaradan bir yil o'tmasdan va oxirgi kelishilgan oshirishdan bir yil o'tmasdan oshirish talab qilinmaydi.

Keyingi qadam

Bugun uch hujjatni yonma-yon qo'ying: tugash sanasi bilan ijara shartnomasi, manzili bilan tadbirkorlik ro'yxati guvohnomasi va yashash kartangiz. Uchtasidagi ismlar va manzillar bir-biriga to'g'ri kelmasa, birinchi tuzatish kerak bo'lgan narsa shu va bu bino egasi bilan bo'layotgan bahsdan ham muhimroq. So'ng tugash sanasidan olti oy va bir oy orqaga hisoblab, ikki sanani telefoningizda belgilab qo'ying. Maslahatlar uchun haq olamiz, summa esa uchrashuv belgilanmasidan avval telefonda tushuntiriladi.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Qo'llangan qoidalar

Savdo binolari ijarasini himoya qilish to'g'risidagi qonun (상가건물 임대차보호법) 2-modda 1-bandi (qamrov; savdo ijarasi qo'mitasi muhokamasidan keyin Prezident farmoni belgilagan depozit summasidan yuqorisining chiqarilishi), 2-modda 2-bandi (hududiy farqlar; ijara haqining aylantirilib depozitga qo'shilishi), 2-modda 3-bandi (shu summadan yuqorida ham qo'llanadigan qoidalar: 3-modda, 10-modda 1- va 2-bandlari hamda 3-bandining asosiy matni, 10-2 dan 10-9-gacha bo'lgan moddalar, 11-2-modda, 19-modda), 3-modda 1-bandi (joyni qabul qilib olish va Qo'shilgan qiymat solig'i to'g'risidagi qonunning 8-moddasi, Daromad solig'i to'g'risidagi qonunning 168-moddasi yoxud Korporativ soliq to'g'risidagi qonunning 111-moddasi asosida tadbirkorlik ro'yxatiga ariza berishdan keyingi kundan uchinchi shaxslarga qarshi kuch), 3-modda 2-bandi (huquqni olgan shaxs bino egasining o'rniga o'tadi), 10-modda 1-bandi (6 oydan 1 oygacha oraliq; sanab o'tilgan oqlovchi rad etish asoslari), 10-modda 2-bandi (jami 10 yil), 10-modda 3-bandi (bir xil shartlar; ijara haqi 11-modda doirasida), 10-modda 4-bandi (1 yilga uzaytirilgan hisoblanishi), 10-modda 5-bandi (3 oydan keyin kuchga kiradigan tugatish), 11-modda 1-bandi (oshirish Prezident farmoni bilan cheklanadi), 11-modda 2-bandi (1 yil ichida oshirish yo'q). 21083-sonli qonun, 2026-yil 12-maydan kuchda. Aylantirilgan depozit chegarasi, aylantirish nisbati va oshirish chegarasi qonunning Ijro farmonida bo'lib, bu yerda ataylab ko'rsatilmadi. Chiqish-kirish nazorati to'g'risidagi qonun (출입국관리법) 17-, 20- va 24-moddalari faqat maqom savoli hal qilinadigan qoidalar sifatida eslatildi.

Bu umumiy ma'lumot, huquqiy maslahat emas. Har ishning holati boshqacha.