如果您以外国人的身份在韩国经营店铺、餐厅或者美发店，保护您这份租赁的法律，不是保护住宅的那一部。它是《商家建筑物租赁保护法》（상가건물 임대차보호법），而它的保护挂在您的营业者登记（사업자등록）上，不是挂在居留证件上。把营业者登记和租赁合同弄到同一个地址、同一个名字上，您就能在一个窗口期内要求续约：这个窗口在租期结束前六个月打开，在结束前一个月关上。错过这个窗口，这项权利就干脆消失，不论当初是什么原因。
什么样的租赁才算受保护的商业租赁？
该法适用于作为营业者登记对象的建筑物租赁，也适用于主要部分用于营业、哪怕有一部分不是的场所。有一项例外要紧。保证金超过经商家租赁委员会审议后由总统令确定的数额的租赁，落在一般保护之外。您在保证金之外还按月付租金的，租金按施行令定的比率折算后加进保证金，再去套那个数额，而那个数额本身在各地区定得不一样。
本文既不印那个上限，也不印折算比率，因为两者都在该法的施行令里而不在法律里，而且两者都会变。请到政府法令门户网站（국가법령정보센터，law.go.kr）上的施行令里查，并在凭它定计划之前，请律师确认您所在区适用的是哪个数额。
超过那个数额的租赁也不是毫无依靠。该法写明，关于对第三人的效力、关于续约请求、关于十年的上限、关于续约后租期的基本规则、关于权利金以及另外几项的条文，照样适用。再大一点的店，也仍然有续约权。
营业者登记为什么这么要紧？
因为那正是您的租赁开始约束房东以外的人的那个点。自以下两件事都已完成之次日起，您的租赁对第三人发生效力：您已受交付场所，并且已依税法就该地址申请营业者登记。不需要到登记所办租赁登记。而建筑物被卖掉时，买受人接替房东的地位，所以您的租赁不会随着那次买卖一起死掉。
对外国承租人来说，由此有两项后果。用朋友名字或者亲戚名字办的营业者登记，保护的是那个人而不是您，不论钱实际上是怎么凑出来的。另外，您的资格必须准许您正在做的这门营业。某个资格能不能做营业、是否需要资格外活动许可、是不是必须申请资格变更，都是《出入境管理法》下的问题，在出入境部门而不是在税务署决定。请把它们交给1345这条出入境综合咨询线，并记下通话的日期和接话的组别。
到底什么时候提出续约？
在租期结束前六个月到一个月之间。这不是住宅的那个窗口：住宅租赁走另一部法律，窗口在两个月前就关上，所以不要把别人给您讲公寓时用的日期拿来套在店面上。
请以书面提出请求。用韩文写，下面附上您自己语言的版本，并且保留寄出时间的凭据。如果房东在同一个窗口期内既没有给您拒绝，也没有通知变更条件，该租赁视为以原条件续约，租期为一年。那种沉默对您有利，但是等着它出现是在赌。去问。
什么时候拒绝是合法的？
只有在有正当事由时，而该法把它们列了出来。其中包括：
| 事由 | 对您意味着什么 |
|---|---|
| 欠租达到三期租金的数额 | 看的是您欠下的总额，不一定是连续三个月 |
| 以虚假或者其他不正当手段取得的租赁 | 假名字、假材料、假的使用目的 |
| 达成了给予相当补偿的和解 | 房东已经妥妥地付钱让您走 |
| 未经同意转租 | 未经房东同意把场所交给第三人 |
| 故意或者重大过失造成的损坏 | 对建筑物造成超出正常使用的损坏 |
| 场所灭失 | 建筑物或者该单元被毁，租赁已无法运作 |
| 拆除或者重建 | 仅限该法界定的三种情形 |
| 重大违反承租人的义务 | 严重的失职，致租赁无法继续 |
有别的申请人出了更好的价钱，不在这份名单上；想换一位韩国承租人，也不在。
这项权利有一个外部界限。第一个租期和每一次续约合起来算，您最多可以持有这份租赁十年。续约后的租赁按完全相同的条件继续，租金和保证金可以调整，而您自己随时可以通知终止，通知在房东收到后三个月生效。
租金能不能涨，能涨多少？
利率、公共负担或者其他负担发生变化，或者因第一类传染病而经济情况发生变化时，任何一方都可以要求变更将来的租金或者保证金。增额不得超过总统令确定的比率。那个比率在本文不引用的施行令里，所以不要从房东那里、也不要从隔壁的承租人那里，接受一个百分比而不自己去核对现行数字。有一条规则不用施行令也成立：租赁开始后一年之内不得要求增额，上一次约定增额之后一年之内也不得要求。
下一步
今天就把三份文件并排摆开：写着结束日期的租赁合同、写着地址的营业者登记证，还有您的居留证件。如果这三者的名字和地址互相对不上，那就是第一件要修的事，而它比跟房东的那场争执更要紧。然后从结束日期往回数六个月和一个月，把两个日期都标进手机。我们对咨询计收报酬，确定会面之前，电话里会把金额解释给您。
법무법인 대한중앙
1533-7377
适用法规
《商家建筑物租赁保护法》（상가건물 임대차보호법）第2条第1款（适用范围；保证金超过经商家租赁委员会审议后由总统令确定的数额者除外），第2条第2款（地区差异；租金折算后加进保证金），第2条第3款（超过该数额仍然适用的条文：第3条、第10条第1款和第2款及第3款正文、第10条之2至第10条之9、第11条之2、第19条），第3条第1款（自受交付场所并依《增值税法》第8条、《所得税法》第168条或者《法人税法》第111条申请营业者登记之次日起，对第三人发生效力），第3条第2款（受让人接替房东的地位），第10条第1款（六个月至一个月的窗口；列举的正当拒绝事由），第10条第2款（合计十年），第10条第3款（原条件；租金依第11条），第10条第4款（视为续约一年），第10条第5款（终止于三个月后生效），第11条第1款（增额以总统令封顶），第11条第2款（一年之内不得增额）。法律第21083号，2026年5月12日施行。折算保证金的上限、折算比率以及增额的上限比率都在该法的施行令里，本文有意不写。《出入境管理法》（출입국관리법）第17条、第20条和第24条仅作为决定资格问题所依据的条文而提及。
以上为一般性信息，不构成法律意见。每个案件的情况都不同。