Q. 질문 내용
상가에서 6년째 카페를 하다가 계약 만료 넉 달 전에 권리금 5천만 원을 주고 가게를 넘겨받겠다는 분을 구해 건물주에게 소개했습니다. 그런데 건물주가 그분에게 보증금은 두 배, 월세는 70% 올린 조건을 내밀었고 결국 그분이 포기했습니다. 건물주에게 권리금 손해를 물어낼 수 있을까요?
본인 사안은 건물주가 임차인이 주선한 후임자에게 지나친 조건을 내밀어 권리금 회수를 가로막았는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액인 보증금과 월세를 요구해 계약이 무산되었다면 방해 행위에 해당할 수 있고, 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 손해배상을 청구할 수 있습니다.
■ 넉 달 전이라면 보호 기간 안에 들어갑니다
상가건물 임대차보호법은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 금지되는 행위 가운데 하나가 조세, 공과금, 주변 상가의 차임과 보증금, 그 밖의 부담에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 것입니다. 만료 넉 달 전에 후임자를 소개했다면 시기는 맞습니다. 다만 3기의 차임에 이르도록 월세를 밀린 적이 있는 것처럼 갱신 거절 사유가 임차인 쪽에 있으면 이 보호를 받지 못하니 그 부분부터 점검하십시오.
■ 현저히 고액이라는 점은 비교 자료로 보여 줍니다
건물주는 자기 건물 값은 자기가 정한다고 말할 것입니다. 결국 주변과 비교해 얼마나 튀는지가 쟁점입니다. ① 건물주가 후임자에게 제시한 조건이 담긴 문자, 메일, 녹음 ② 같은 상권 비슷한 면적 점포의 임대 조건을 적은 공인중개사 확인서나 임대 광고 ③ 지금 내는 월세와 제시된 월세의 차이 ④ 후임자가 그 조건 때문에 포기했다는 확인서를 모으십시오. 월세를 70% 올린 조건처럼 차이가 클수록 설명이 쉬워집니다.
■ 배상액에는 상한이 있습니다
임대인이 이 금지를 어겨 손해를 입혔다면 배상 책임을 지지만, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다. 후임자와 5천만 원으로 약정했더라도 종료 시점의 권리금이 감정 결과 4천만 원이라면 4천만 원이 상한이 되는 식입니다. 그래서 소송에서는 권리금 감정이 거의 빠지지 않고, 후임자와 맺은 권리금 계약서가 약정액을 증명하는 핵심 자료가 됩니다.
■ 건물주가 내세울 수 있는 반론
법은 건물주가 계약을 거절할 정당한 사유가 있는 경우를 따로 정해 두었습니다. ① 후임자가 보증금이나 월세를 낼 자력이 없는 경우 ② 후임자가 임차인으로서 의무를 어길 우려가 있는 경우 ③ 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않으려는 경우 ④ 건물주가 고른 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우입니다. 임차인에게도 후임자의 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 아는 정보를 건물주에게 제공할 의무가 있으니, 소개할 때 사업 계획이나 재정 상태를 함께 전달했다는 기록도 남겨 두십시오.
■ 지금 확인하고 할 일
먼저 가게가 대규모점포나 준대규모점포 안에 있거나 국유·공유재산이라면 이 보호가 적용되지 않으므로 건물 성격부터 확인합니다. 그다음 계약 만료일까지 다른 후임자를 다시 주선할 수 있는지 검토하되, 건물주의 요구 조건은 매번 글로 받아 두십시오. 임대차가 끝나면 그날부터 3년이 배상 청구 기한입니다. 가게를 비우기 전에 영업시설과 비품, 매출 자료를 사진과 장부로 남겨 두어야 나중에 권리금 감정이 가능합니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조, 제10조의3, 제10조의4, 제10조의5
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-04
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