Q. 질문 내용
세무서 체납으로 공매에 나온 임야를 온비드에서 낙찰받아 지난주에 잔금까지 다 냈습니다. 경매는 법원이 등기를 해 준다고 들었는데 공매는 어떤지 모르겠습니다. 제가 법무사를 통해 직접 소유권이전등기를 신청해야 하는 건지, 아니면 세무서에서 해 주는 건지 궁금합니다.
본인 사안은 공매로 취득한 부동산의 등기가 어떤 경로로 이루어지는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 매수인이 등기소에 가서 신청하는 것이 아니라, 공매를 한 관공서가 매수인의 청구를 받아 등기소에 촉탁하는 구조입니다. 다만 그 청구는 매수인이 해야 하고, 서류와 세금도 매수인 몫입니다.
■ 등기는 누가 합니까
부동산등기법 제22조는 등기를 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁으로 하도록 정하고, 제97조는 관공서가 공매처분을 한 경우 등기권리자의 청구를 받으면 지체 없이 등기를 촉탁하도록 합니다. 여기서 등기권리자가 매수인입니다. 체납자인 전 소유자와 함께 등기소에 가서 공동신청을 할 필요가 없고, 전 소유자가 협조하지 않아도 등기는 됩니다. 공매를 한 관공서가 세무서인지 지방자치단체인지, 한국자산관리공사가 공매를 대행했는지에 따라 청구서를 내는 창구가 달라지므로 매각결정통지서에 적힌 기관에 문의하시면 됩니다.
■ 촉탁으로 어떤 등기가 함께 됩니까
제97조는 세 가지를 한꺼번에 촉탁하도록 적었습니다. ① 공매처분으로 인한 권리이전의 등기, 즉 매수인 명의의 소유권이전등기, ② 공매처분으로 소멸한 권리의 등기 말소, 예를 들어 배당으로 소멸하는 근저당권이나 가압류, ③ 체납처분에 관한 압류등기와 공매공고등기의 말소입니다. 매수인이 각각 따로 신청하지 않아도 한 번의 촉탁으로 등기부가 정리됩니다. 다만 공매 조건에서 매수인이 인수하기로 된 권리는 소멸한 권리가 아니므로 말소 대상에 들어가지 않습니다. 입찰 전에 본 공매재산명세서의 인수 조건을 다시 확인하십시오.
■ 소유권은 언제 넘어옵니까
민법 제187조는 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산 물권의 취득은 등기를 요하지 않는다고 정합니다. 공매도 법률의 규정에 따른 취득이어서 매수대금을 다 낸 때에 소유권이 넘어오고, 등기는 그 사실을 공시하는 절차입니다. 그렇다고 등기를 미루셔도 되는 것은 아닙니다. 같은 조 단서는 등기를 하지 않으면 처분하지 못한다고 못 박고 있어, 되팔거나 담보로 넣거나 건축 허가를 받으려면 등기가 먼저 되어 있어야 합니다. 등기 전에는 등기부상 소유자가 여전히 체납자로 남아 있어 제3자가 오해할 여지도 생깁니다.
■ 청구할 때 무엇을 준비합니까
관공서마다 양식이 조금씩 다르지만 공통으로 들어가는 것은 ① 소유권이전등기 촉탁 청구서, ② 매각결정통지서와 매수대금 완납 영수증, ③ 매수인의 주민등록등본 또는 초본, ④ 취득세와 지방교육세 납부 영수증, ⑤ 등기 수수료와 국민주택채권 매입 내역입니다. 취득세는 부동산 소재지 시·군·구청에서 신고하고 내며, 매수대금 납부일을 기준으로 신고 기한이 정해지므로 완납 뒤 바로 움직이셔야 합니다. 토지라면 농지취득자격증명이나 토지거래허가가 필요한지도 촉탁 전에 확인해야 합니다. 서류가 갖추어지면 관공서가 등기소로 촉탁하고, 등기가 끝나면 등기필정보가 매수인에게 옵니다.
■ 등기가 늦어지거나 거부되면
촉탁은 지체 없이 하도록 되어 있으므로 서류를 다 냈는데도 한 달 넘게 소식이 없으면 담당 부서에 처리 상황을 서면으로 물으십시오. 등기관이 촉탁을 각하하는 경우도 있는데, 첨부 서류가 빠졌거나 등기부상 표시와 매각결정통지서의 표시가 다른 경우가 대부분입니다. 그때는 관공서가 보정해 다시 촉탁합니다. 공매 절차 자체에 흠이 있어 매각이 취소되는 사정이 생기면 등기 문제가 아니라 매각결정의 효력 문제가 되므로, 그런 통지를 받으면 바로 부동산 사건을 다루는 변호사와 상의하시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제22조, 제23조, 제97조 · 민법 제187조
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-05
대표 변호사 한병철
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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