Q. 질문 내용
지인에게 5천만 원을 빌려주면서 그 사람 땅에 근저당을 잡아 두었습니다. 그런데 그 땅이 도로 공사 구역에 들어가 수용된다고 합니다. 수용되면 제 근저당 등기도 지워진다는데, 그러면 빌려준 돈은 어떻게 지켜야 하나요?
본인 사안은 토지 수용이 그 땅에 설정된 근저당에 어떤 영향을 주는지 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 수용으로 소유권이 넘어가면 근저당 등기는 등기관이 직권으로 지웁니다. 다만 담보의 힘은 땅 주인이 받을 보상금으로 옮겨 가므로, 보상금이 지급되기 전에 압류하면 빌려준 돈을 지킬 수 있습니다.
■ 수용 등기와 함께 근저당은 지워집니다
부동산등기법은 수용으로 인한 소유권이전등기를 사업시행자가 혼자 신청할 수 있게 하고, 국가나 지방자치단체가 사업시행자라면 등기소에 촉탁하도록 정합니다. 이 등기를 할 때 등기관은 그 땅의 등기기록에 있는 소유권 외의 권리와 처분제한 등기를 직권으로 말소해야 합니다. 근저당, 가압류, 가처분이 모두 여기에 들어갑니다. 예외는 두 가지로, 그 땅을 위해 존재하는 지역권과 토지수용위원회의 재결로 존속이 인정된 권리입니다. 채권자에게 따로 동의를 구하지 않으니 가만히 있으면 어느 날 등기부에서 이름이 사라진 것을 보게 됩니다.
■ 담보의 힘은 보상금으로 옮겨 갑니다
민법은 담보물이 공용징수되어 설정자가 금전을 받게 되면 그 금전에 대하여도 담보권을 행사할 수 있다고 정하고, 이 규정을 저당권에도 준용합니다. 이것을 물상대위라고 부릅니다. 조건이 하나 붙습니다. 그 금전이 지급되기 전에 압류해야 한다는 것입니다. 보상금이 땅 주인 계좌로 들어가 버리면 다른 돈과 섞여 담보로서의 우선순위를 주장하기 어려워집니다. 5천만 원을 빌려주고 잡아 둔 근저당이라면 보상금이 나가기 전이 사실상 마지막 기회입니다.
■ 지금 해야 할 일의 순서
① 사업시행자와 사업명, 보상 협의나 재결 일정을 확인합니다. 해당 시·군청이나 사업시행자에 문의하면 됩니다. ② 근저당권설정계약서, 차용증, 등기사항증명서를 준비합니다. ③ 관할 법원에 보상금 채권에 대한 담보권 실행으로 압류명령을 신청합니다. 민사집행법은 이 경우 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내면 절차를 시작하도록 정하고 있어서, 판결을 먼저 받을 필요는 없습니다. ④ 압류명령이 사업시행자에게 송달되었는지 확인하고 추심이나 전부 절차로 넘어갑니다. 보상금이 법원에 공탁되었다면 대상이 공탁금을 받을 권리로 바뀔 수 있으니 공탁 여부도 함께 확인하십시오.
■ 등기가 지워져도 빚은 그대로입니다
말소되는 것은 담보 등기이지 빌려준 돈을 받을 권리가 아닙니다. 압류 시기를 놓쳤더라도 지인에게 대여금 반환을 청구할 수 있고, 판결을 받아 다른 재산에 강제집행할 수 있습니다. 다만 그때는 우선변제를 받는 담보권자가 아니라 다른 채권자들과 같은 줄에 서게 됩니다. 땅 주인 쪽에서 보아도 마찬가지여서, 보상금을 받았다고 대출이 저절로 정리되지는 않으니 채권자와 상환 방법을 미리 맞춰 두는 편이 낫습니다.
참조 조문
부동산등기법 제99조 · 민법 제342조, 제370조 · 민사집행법 제273조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-06
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