1년 넘게 관리비용을 안 낸 공유 지분 사들이기

아버지가 남긴 3층 상가를 삼 남매가 3분의 1씩 나눠 가졌습니다. 월세는 큰누나 통장으로 받아 나누고, 재산세와 옥상 방수, 승강기 점검 비용도 거기서 나눠 내기로 했습니다. 그런데 막내가 사업이 어렵다며 재작년 여름부터 제 몫을 한 번도 보내지 않았습니다. 지난달 외벽 보수에 1,800만 원이 들었을 때도 연락이 닿지 않았습니다. 형제끼리 소송까지는 싫고, 이렇게 끌려다니는 것도 지쳤습니다. 민법에는 이런 공유자를 정리하는 조항이 따로 있습니다. 밀린 쪽의 지분을 제값에 사들일 수 있는 권리입니다.

공유 건물의 비용은 누가 얼마씩 내나

지분만큼 냅니다.

민법은 공유자가 지분의 비율로 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다고 정합니다. 3분의 1 지분을 가진 사람은 수리비의 3분의 1을 냅니다. 월세를 누가 받는지, 누가 건물 관리를 맡는지와 상관없이 이 비율이 기준입니다.

관리비용에는 건물을 지금 상태로 유지하고 쓸 수 있게 하는 데 드는 돈이 들어갑니다. 누수 보수, 외벽 도장, 소방 점검, 공용 전기요금이 대표적입니다. 건물에 붙는 세금 같은 공적 부담이 그 밖의 의무에 들어가는지는 항목마다 다툼이 생길 수 있어, 분담 약속을 서면으로 남겨 두면 나중에 설명이 쉬워집니다.

1년을 넘겼다는 건 언제부터 세나

조문은 공유자가 1년 이상 분담 의무의 이행을 지체한 때에 다른 공유자가 지분을 사들일 수 있다고 정합니다. 핵심은 지체가 시작된 날입니다.

분담금이 언제 얼마로 정해졌고, 언제 내라고 알렸는지가 기산점을 가릅니다. 달마다 정산하기로 했다면 첫 미납 달의 지급일부터, 공사비처럼 그때그때 생기는 비용이라면 청구하고 정한 기한이 지난 날부터 세는 것이 자연스럽습니다. 그래서 청구 기록이 없으면 1년을 증명하기 어렵습니다.

이런 자료를 모아 두십시오.

• 분담 비율과 정산 방식을 정한 합의서나 단체 대화방 기록
• 공사 견적서, 세금 고지서, 실제로 낸 영수증과 이체 내역
• 막내에게 금액과 기한을 알린 문자, 이메일, 내용증명
• 다른 공유자가 대신 낸 금액을 달마다 적은 정산표

작은 금액이라도 미납이 이어진 기간이 1년을 넘으면 요건은 갖춰질 수 있습니다. 다만 처음 몇 달은 말로만 청구했다면 서면으로 다시 알린 날부터 계산이 확실해집니다.

공사에 동의한 적 없다며 버티면 어떻게 되나

밀린 쪽이 흔히 꺼내는 말입니다. 나는 그 공사를 하자고 한 적이 없으니 낼 돈도 없다는 논리입니다.

민법은 공유물의 관리에 관한 사항을 지분의 과반수로 정한다고 합니다. 3분의 1씩 가진 삼 남매라면 두 사람이 뜻을 모으면 과반수가 됩니다. 외벽 보수를 두 사람이 결정했다면 막내가 반대했더라도 그 결정은 유효하고, 비용은 지분대로 나뉩니다. 누수를 막는 긴급 수리처럼 건물을 지키기 위한 보존행위는 공유자 한 사람이 혼자서도 할 수 있습니다.

그러니 공사를 결정할 때마다 누가 찬성했는지 기록해 두십시오. 단체 대화방에 견적서를 올리고 찬반을 묻는 것만으로도 나중에 쓸 만한 증거가 됩니다. 반대로 한 사람이 혼자 결정한 고급 인테리어 같은 지출이라면 관리비용으로 나누자고 하기 어려울 수 있습니다.

상당한 가액은 누가 어떻게 정하나

조문은 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다고만 적었습니다. 액수를 정하는 공식은 없습니다.

보통은 그 지분의 시가가 출발점입니다. 건물 전체의 시세에 지분 비율을 곱한 값을 먼저 보고, 공유 지분이라 혼자 처분하기 어렵다는 사정이 가격에 어떻게 반영되는지가 협상 대상이 됩니다. 서로 숫자가 맞지 않으면 감정평가를 받아 기준으로 삼는 것이 다툼을 줄입니다.

밀린 분담금은 지분 대금과 별개로 받을 돈이므로, 대금을 치르는 자리에서 그 돈을 어떻게 정리할지 함께 정해 두면 이중으로 주고받는 번거로움이 없어집니다.

지분 매수 청구의 성격
이 조항은 밀린 공유자의 승낙을 요건으로 적지 않았습니다. 요건을 갖춘 공유자가 상당한 가액을 제시하며 사들이겠다는 뜻을 밝히는 방식으로 행사합니다. 상대가 가격에 동의하지 않으면 결국 법원이 상당한 가액을 판단하게 됩니다.

사겠다고 알린 뒤 등기는 어떻게 넘겨받나

1. 분담금 미납 내역과 1년이 지난 사실, 매수 의사와 제시 가격을 적어 내용증명을 보냅니다.
2. 대금을 준비해 두고 지급과 동시에 지분 이전등기 서류를 넘겨 달라고 요구합니다.
3. 응하면 두 사람이 함께 등기소에 지분 이전등기를 신청합니다.
4. 거부하면 지분 이전등기 절차 이행을 구하는 소송을 냅니다.
5. 판결이 확정되면 이긴 쪽이 혼자서 등기를 신청할 수 있습니다.

소송으로 가면 법원은 요건과 함께 가격이 상당한지를 봅니다. 제시한 금액이 지나치게 낮으면 그만큼 다툼이 길어집니다.

큰누나와 둘이 절반씩 나눠 사들이는 방식은 조문에 따로 적혀 있지 않아, 이런 모양을 원한다면 셋이 협의로 정리하는 편이 매끄럽습니다.

사들이는 것 말고 다른 길은 없나

있습니다. 상황에 따라 더 나은 길이 따로 있습니다.

선택지	언제 맞나	얻는 것	부담
대신 낸 몫만 돌려받기	공유 관계는 유지하고 싶을 때	밀린 분담금	돈만 받고 다툼은 되풀이될 수 있음
지분 사들이기	1년 넘게 분담을 미뤘고 그 지분을 가져올 자금이 있을 때	상대의 지분 전체, 관계 정리	상당한 가액의 대금을 마련해야 함
공유물 분할 청구	누가 사들일 형편이 안 되거나 모두 나가고 싶을 때	현물 분할 또는 경매 대금 분배	협의가 안 되면 소송, 경매로 값이 떨어질 수 있음

공유자는 원칙적으로 언제든 분할을 청구할 수 있고, 협의가 되지 않으면 법원에 분할을 청구합니다. 건물처럼 쪼개기 어려운 물건이라면 법원이 경매를 명할 수 있습니다. 다만 분할하지 않기로 5년 안의 기간을 약정했다면 그 기간에는 분할을 청구할 수 없으니 상속 협의서부터 확인하십시오.

사기 전에 등기부에서 무엇을 확인하나

막내의 지분에 이미 다른 권리가 걸려 있을 수 있습니다. 사업이 어려운 사람의 지분이라면 더욱 그렇습니다. 사업 대출의 담보로 지분을 내놓았을 가능성도 따져 보아야 합니다.

등기사항증명서의 갑구와 을구에서 막내 지분에 대한 가압류, 압류, 근저당을 살피십시오. 이런 등기는 지분을 넘겨받아도 저절로 지워지지 않습니다. 채권 금액까지 따져 보면 사들이는 값보다 걸린 부담이 더 클 수도 있습니다.

이미 지분이 경매에 들어갔다면 매수 청구 대신 경매 절차를 지켜보는 편이 나을 때도 있습니다. 공유자로서 그 경매에 직접 참여해 지분을 가져오는 방법까지 함께 저울질해 보십시오.

정리

공유 건물의 비용은 지분 비율로 나눠 냅니다. 한 공유자가 1년 넘게 제 몫을 내지 않으면 다른 공유자는 상당한 가액으로 그 지분을 사들일 수 있습니다.

기산점을 증명할 청구 기록과 가격의 근거가 될 감정 자료가 준비의 전부라 해도 지나치지 않습니다.

매수가 부담스럽다면 대신 낸 몫만 받거나 분할을 청구하는 길도 있습니다. 어느 쪽이든 먼저 등기부로 그 지분에 걸린 부담부터 확인하십시오.

참조 조문

민법 제263조, 제266조, 제268조, 제269조 · 부동산등기법 제23조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

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자주 묻는 질문

형제 셋 가운데 두 명이 같이 막내 지분을 사들일 수 있나요?

조문은 다른 공유자가 매수할 수 있다고만 정하고 여러 명이 나누어 사는 방식은 따로 적지 않았습니다. 이런 모양을 원하면 세 사람의 협의로 정리하는 것이 안전합니다.

막내가 이제라도 밀린 돈을 내겠다고 합니다. 그래도 사들일 수 있나요?

매수 의사를 밝히기 전에 밀린 분담금을 모두 냈다면 다툼의 여지가 생깁니다. 이미 뜻을 밝힌 뒤라면 그 경위와 날짜가 중요하니 기록을 남겨 두십시오.

월세를 대신 받아 둔 돈에서 막내 몫 분담금을 빼도 되나요?

막내에게 줄 월세 몫과 받을 분담금을 서로 정리하는 것은 가능합니다. 다만 얼마를 어떻게 뺐는지 정산표로 알려야 뒤에 다툼이 줄어듭니다.

상당한 가액을 감정평가로 정하면 비용은 누가 내나요?

법에 정한 분담 규정은 없습니다. 협의로 정하는 것이 보통이고, 소송으로 가면 소송비용 부담 문제로 함께 정리됩니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-07

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