청년 전세임대에 당첨된 대학원생이 동래구의 원룸을 직접 골랐습니다. 계약서에는 집주인과 공사가 당사자로 올라가고, 본인은 입주자 확인란에 서명만 했습니다. 이사 첫 주에 집주인이 근저당을 새로 잡았다는 소식을 듣고 불안해졌습니다. 내 이름이 계약서 당사자에 없는데 보증금은 누가 지켜 주는지, 전입신고는 내가 해야 하는지부터 헷갈립니다. 답은 주택임대차보호법 제3조 제2항에 들어 있습니다.
계약 당사자가 법인인데 누가 보호받나
보호의 주인은 법인입니다. 다만 그 보호를 켜는 스위치를 입주자가 쥐고 있습니다.
전세임대는 주택도시기금을 재원으로 저소득층 무주택자의 주거 안정을 돕는 법인이 집주인과 직접 계약하고, 그 집에 지방자치단체장이나 법인이 고른 사람을 살게 하는 구조입니다. 법인은 주민등록을 할 수 없으니 원래대로라면 대항력을 얻을 길이 없습니다.
제3조 제2항은 이 공백을 메웁니다. 법인이 주택을 빌린 뒤 선정된 입주자가 그 집을 인도받고 주민등록을 마치면 제1항을 준용한다고 정했습니다. 입주자의 이사와 전입이 법인의 대항요건을 대신 채우는 셈입니다. 대항력이 인정되는 법인의 범위는 대통령령으로 정하는데, 한국토지주택공사와 지방공사 같은 공공 주체가 여기에 들어갑니다.
입주자는 무엇을 언제 해야 하나
이사 당일 전입신고, 그리고 계약 기간 내내 그 주소 유지입니다.
대항력은 입주자가 인도와 전입을 마친 다음 날부터 생깁니다. 이사를 미루거나 전입을 늦추면 그만큼 법인의 순위도 늦게 잡힙니다. 사례처럼 이사 첫 주에 근저당이 들어왔다면, 입주자의 전입일과 근저당 접수일 중 어느 쪽이 먼저인지가 바로 쟁점이 됩니다.
경매에서 앞 순서로 보증금을 받는 우선변제권은 확정일자까지 있어야 합니다. 제3조의2 제2항 괄호는 이 경우 확정일자를 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서에 받는다고 정합니다. 입주자가 따로 계약서를 들고 주민센터에 갈 필요는 없고, 법인이 처리했는지 확인하면 됩니다.
| 누가 | 무엇을 맡나 | 이 사람이 놓치면 생기는 일 |
|---|---|---|
| 전세임대 법인 | 집주인과 계약 체결, 보증금 지급, 확정일자 받을 계약서의 당사자 | 확정일자가 없으면 경매 배당 순위가 생기지 않음 |
| 선정된 입주자 | 집을 넘겨받아 실제로 살고 전입신고 유지 | 주소를 옮기면 법인의 대항요건이 함께 흔들림 |
| 지방자치단체장 또는 법인 | 입주자 선정 | 선정 기록이 없으면 누구의 전입인지 다툼 소지 |
| 집주인 | 법인과 맺은 계약 이행, 만기 때 보증금을 법인에 반환 | 반환이 늦으면 법인이 임차권등기명령·소송 진행 |
입주자가 주소를 옮기면 무슨 일이 생기나
여기서 입주자의 행동이 법인의 보증금에 영향을 줍니다.
대항력은 생길 때뿐 아니라 계속 유지될 때만 의미가 있습니다. 취업이나 군 입대로 잠시 주소를 다른 곳에 옮기면, 그 순간 법인이 기대던 요건이 끊깁니다. 다시 돌아와 전입해도 순위는 새 전입일 다음 날로 다시 잡힐 위험이 있습니다. 그 사이에 들어온 근저당이나 압류는 법인보다 앞서게 됩니다.
법인의 보증금 상당 부분은 공적 자금이고 입주자 본인이 낸 부담금도 그 안에 섞여 있습니다. 주소 이전은 결국 입주자 자기 돈의 순위까지 흔드는 일입니다. 법인과 맺은 약정서에 전입 유지에 관한 내용과 위반 시 불이익이 어떻게 적혀 있는지 미리 읽어 두십시오.
잠깐 비울 사정이 생기면 먼저 법인 담당자에게 알리고 방법을 상의하십시오. 혼자 판단해 주소를 옮기는 것이 가장 위험합니다.
중소기업 사택과 무엇이 다른가
제3조 제3항은 중소기업 법인이 직원 주거용으로 빌린 집에 비슷한 특례를 둡니다. 두 조항은 닮았지만 한 가지가 다릅니다.
제3항에는 임대차 도중 직원이 바뀐 경우에 새 직원의 전입 다음 날부터 효력이 생긴다는 문장이 붙어 있습니다. 제2항에는 그런 문장이 없습니다. 전세임대 입주자는 대개 계약 기간 동안 바뀌지 않는다는 전제로 짜인 구조이기 때문으로 보입니다.
그렇다고 입주자 교체가 아예 없는 것은 아니니, 교체가 생긴다면 새 입주자의 전입일을 기준으로 다시 따져진다고 생각하고 움직이는 편이 안전합니다. 앞 입주자가 나가고 새 입주자가 들어오기까지 비는 기간을 줄이는 것이 핵심입니다.
만기에 보증금이 안 나오면 누가 움직이나
법인이 움직입니다. 입주자는 협조합니다.
- 법인이 집주인에게 반환을 요구하고, 필요하면 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청합니다. 신청서에 적는 대항력 취득 사실에는 제3조 제2항에 따른 것도 포함되어 있습니다.
- 등기가 끝나기 전까지 입주자는 이사와 주소 이전을 미룹니다.
- 등기가 마쳐지면 입주자가 나가도 법인의 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.
- 경매가 열리면 배당요구와 배당 수령은 법인이 하고, 제3조의2 제3항에 따라 집을 낙찰자에게 넘기는 일정은 입주자와 맞춥니다.
입주자가 직접 집주인에게 내용증명을 보내거나 소송을 내면 당사자가 어긋나 버립니다. 모든 연락은 법인 창구를 거치십시오.
입주자가 보관할 서류
· 전세임대 입주자 선정 통지서
· 법인과 집주인의 계약서 사본(확정일자 날인 확인)
· 전입일이 나온 주민등록표 초본
· 입주 당일과 전입 다음 날 뗀 등기사항증명서
정리
전세임대 주택의 대항력은 계약 당사자인 법인에게 생기지만, 그 기준일은 선정된 입주자의 인도와 전입입니다. 확정일자는 법인과 집주인의 계약서에 받습니다. 입주자의 이사 날짜와 주소 유지가 공적 자금과 본인 부담금의 순위를 함께 정합니다.
근저당이 새로 잡혔거나 경매 통지를 받았다면 먼저 법인에 알리고, 전입일과 등기 접수일을 대조해 두십시오. 순위가 다투어지는 상황이라면 법인 측 대응과 별도로 본인 부담금 회수 방법을 변호사와 함께 점검해 보는 것도 방법입니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
전입신고를 이사 사흘 뒤에 했습니다. 문제가 되나요?
대항력은 인도와 전입을 모두 마친 다음 날부터 생기므로 기준일이 그만큼 늦어집니다. 그 사흘 사이에 근저당이나 압류가 들어왔는지 등기부로 확인하고, 있다면 법인에 바로 알리십시오.
확정일자를 제가 따로 받아야 하나요?
제3조의2 제2항은 이 경우 법인과 임대인 사이 계약서에 확정일자를 받도록 정합니다. 입주자 본인이 받을 필요는 없지만, 법인이 받았는지 사본으로 확인해 두면 안심할 수 있습니다.
직장 때문에 주소만 잠깐 옮겨도 되나요?
주소를 옮기면 법인의 대항요건이 끊길 수 있고 다시 전입해도 순위가 새로 잡힐 위험이 있습니다. 옮기기 전에 반드시 법인 담당자와 상의하십시오.
집주인이 바뀌었다고 연락이 왔습니다.
대항력이 있다면 새 소유자가 임대인 지위를 이어받습니다. 새 등기부를 떼어 소유자를 확인하고, 그 사실을 법인에도 알려 보증금 반환 상대를 정리해 두십시오.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-21
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