Q. 질문 내용
작년 11월에 가게 월세를 200만 원에서 210만 원으로 올려 줬습니다. 그런데 이번 7월에 건물주가 주변 시세가 올랐다며 230만 원으로 또 올리자고 하고, 싫으면 나가라고 합니다. 1년도 안 됐는데 이걸 받아들여야 하나요?
본인 사안은 상가 차임 증액 청구에 걸린 시기와 폭의 제한을 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 상가건물 임대차보호법이 적용되는 가게라면 월세를 올린 날부터 1년 안에는 건물주가 다시 증액을 청구할 수 없으니 거절하셔도 됩니다. 다만 보증금 규모가 커서 법의 일부만 적용되는 가게라면 결론이 달라집니다.
■ 1년 안에는 다시 올려 달라고 청구할 수 없습니다
법은 차임이나 보증금의 증액 청구를 임대차계약을 맺은 뒤 또는 약정한 차임 등이 오른 뒤 1년 이내에는 하지 못한다고 정합니다. 작년 11월에 200만 원에서 210만 원으로 올렸다면 올해 11월 전까지는 추가 인상을 청구할 수 없습니다. 7월에 230만 원을 요구받았다면 시기부터 맞지 않습니다. 거절 의사는 문자나 내용증명으로 남기고, 인상 날짜를 보여 줄 ① 작년에 주고받은 문자 ② 변경 계약서 ③ 인상된 금액이 처음 빠져나간 이체 내역을 챙겨 두십시오.
■ 1년이 지나도 인상 폭에는 상한이 있습니다
증액 청구는 세금, 공과금 같은 부담이 늘었거나 경제 사정이 변해 지금 차임이 상당하지 않게 되었을 때 할 수 있고, 그 경우에도 대통령령으로 정한 기준 비율을 넘지 못합니다. 210만 원에서 230만 원으로 올리면 인상률이 9%를 넘습니다. 구체적인 상한 비율은 시행령에서 정하므로 요구 금액이 그 안에 드는지 계산해 보고, 건물주에게 인상 근거가 된 세금이나 비용 자료를 보여 달라고 요청할 수 있습니다.
■ 보증금이 큰 가게라면 먼저 확인할 것이 있습니다
이 법은 지역별로 정한 보증금액을 넘는 임대차에는 일부 조항만 적용합니다. 월세는 법이 정한 비율을 곱해 보증금으로 환산해 더합니다. 그런데 기준을 넘는 가게에 적용되는 조항 목록에 차임 증액 제한 조항은 들어 있지 않습니다. 이 경우 1년 제한과 상한 비율이 그대로 적용되지 않고, 계약 갱신 때 주변 시세와 경제 사정을 고려해 증감을 청구하는 규정이 대신 쓰입니다. 보증금과 월세를 환산한 금액이 부산 기준을 넘는지부터 확인하십시오.
■ 안 올려 주면 나가라는 말에는 이렇게 대응하십시오
계약 기간 중에는 인상을 거절했다는 이유만으로 나가라고 할 수 없습니다. 계약이 끝나 가면 세입자 쪽에서 갱신을 요구하면 됩니다. 요구할 수 있는 때는 기간이 끝나기 전 6개월에서 1개월 사이이고, 법이 정한 사유가 없는 한 건물주는 이를 거절할 수 없습니다. 갱신되는 계약의 월세도 증액 제한의 범위 안에서만 조정됩니다. 가장 조심할 것은 연체입니다. 인상분에 항의하는 뜻으로 월세를 덜 보내다가 3기분이 밀리면 갱신 거절과 해지 사유가 됩니다. 기존 210만 원은 날짜에 맞춰 꼬박꼬박 보내십시오.
■ 서명하기 전에 한 번 더 생각하십시오
1년 제한과 상한은 건물주가 일방적으로 청구하는 것을 막는 장치입니다. 세입자가 새 금액에 동의하는 합의서에 서명해 버리면 다투기가 훨씬 어려워집니다. 압박이 계속되면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 차임 증감 분쟁으로 조정을 신청할 수 있습니다. 대한법률구조공단 부산지부 등에서 안내를 받을 수 있고, 조정 결과를 보고 소송 여부를 정해도 늦지 않습니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조, 제20조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-07
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