담보 잡힌 집이 떠안는 밀린 이자는 1년분까지

배당표를 받아 들고 금액이 예상과 다르다며 찾아오시는 분이 적지 않습니다. 원금은 알고 있었는데 그 위에 얹힌 돈이 생각보다 크거나, 반대로 몇 해치 연체이자를 기대했다가 훨씬 적게 적혀 있는 경우입니다. 민법 제360조는 저당권이 어디까지 책임지는지를 한 줄로 적어 두고 뒤에 단서를 하나 달았습니다. 그 단서가 배당 금액을 가르는 자리입니다. 조문이 무엇을 담보하고 무엇을 1년으로 끊는지 항목별로 나누어 보겠습니다.

담보되는 것이 원금뿐인가

아닙니다. 조문은 다섯 가지를 나란히 적었습니다.

민법 제360조 본문은 저당권이 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다고 정합니다. 돈을 빌려주면서 잡아 둔 담보는 빌려준 원금만 붙잡는 것이 아니라 그 원금을 둘러싸고 생기는 부수적인 돈까지 함께 붙잡는다는 뜻입니다.

실행비용이 들어 있다는 점이 자주 잊힙니다. 경매를 넣으며 드는 인지대와 송달료, 감정료는 채권자가 먼저 내고 뒤에 매각대금에서 돌려받습니다.

다만 다섯 항목의 대우가 같지는 않습니다.

지연배상
약정한 변제기가 지났는데도 갚지 않아 생기는 돈입니다. 계약서에는 흔히 연체이자나 지연손해금으로 적히지만, 법적 성격은 이자가 아니라 채무불이행에 따른 손해배상입니다. 제360조 단서가 겨냥한 대상이 바로 이것입니다.

왜 지연배상만 1년으로 끊나

제360조 단서를 그대로 옮기면 이렇습니다. 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있습니다.

이 제한은 등기부를 믿고 뒤에 들어온 사람들을 위한 것입니다. 등기부에는 채권액이 적히지만 연체가 몇 해나 이어질지는 적히지 않습니다. 제한이 없다면 선순위 저당권의 몫이 갈수록 부풀어 후순위 권리자가 계산할 수 없는 위험을 지게 됩니다.

이 선은 그 집을 넘겨받은 사람에게도 실익이 됩니다. 민법 제364조가 제3취득자에게 빚을 대신 갚고 저당권을 지워 달라고 요구할 길을 열어 두었는데, 그때 얼마를 내야 하는지의 한계를 정하는 것이 제360조이기 때문입니다.

항목	담보 여부	범위 제한
원본	담보됨	없음
약정이자	담보됨	조문상 별도 제한 없음
위약금	담보됨	약정이 등기되어 있을 것
지연배상	담보됨	이행기 경과 후 1년분까지
실행비용	담보됨	실제 지출한 범위

약정이자와 연체이자는 같은 말인가

계약서에서는 붙어 있지만 조문에서는 갈라져 있습니다.

변제기가 오기 전까지 원금을 쓴 대가로 붙는 돈이 약정이자이고, 변제기가 지난 뒤에 붙는 돈이 지연배상입니다. 제360조는 앞의 것에는 기간 제한을 달지 않았고 뒤의 것에만 1년이라는 선을 그었습니다. 그러니 두 구간이 언제 갈렸는지를 먼저 확정해야 계산이 시작됩니다.

기준점은 원본의 이행기일입니다. 대출이 기한의 이익을 잃어 한꺼번에 갚아야 하는 상태가 되었다면 그날이 기준이 되는 것이 보통이고, 처음부터 만기가 정해져 있었다면 그 만기가 기준입니다. 여신거래약정서의 기한이익 상실 사유가 다툼의 재료가 됩니다.

날짜 하나가 1년치를 움직입니다.

근저당이면 계산이 달라지나

달라집니다. 뚜껑이 두 겹이 됩니다.

민법 제357조 제1항은 갚을 금액을 확정하지 않은 채 한도만 정해 저당권을 설정할 수 있게 합니다. 같은 조 제2항은 그런 경우 이자가 이미 그 한도 안에 들어 있는 것으로 다룹니다. 이자를 따로 더 얹는 구조가 아니라는 뜻입니다.

우리가 흔히 보는 등기부의 채권최고액이 이것입니다. 원금과 이자와 지연배상을 모두 합해도 그 금액을 넘으면 넘는 부분은 담보로 주장하지 못합니다. 그래서 근저당이 걸린 사안에서는 제360조 단서를 따지기 전에 채권최고액에 먼저 부딪히는 경우가 많습니다.

채권최고액을 실제 빌린 돈으로 오해하시는 분이 많습니다. 두 숫자는 다릅니다.

주의
채권최고액은 담보의 한도일 뿐 채무자가 갚을 금액의 한도가 아닙니다. 그 한도를 넘는 채무는 담보에서 빠질 뿐 채무자에게는 그대로 남아 있습니다. 집을 넘기고 정리가 끝났다고 생각했다가 잔액 청구를 받는 일이 여기서 생깁니다.

압류한 뒤에 들어온 월세는 누구 몫인가

민법 제359조가 그 자리를 정합니다. 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 설정자가 그 부동산에서 수취한 과실이나 수취할 수 있는 과실에 미칩니다.

경매개시결정이 나고 압류의 효력이 생긴 뒤부터는 그 건물에서 나오는 차임이 담보의 사정권에 들어온다는 뜻입니다. 압류 전에 이미 받아 쓴 돈까지 거슬러 올라가 붙잡지는 않습니다.

같은 조 단서에 예외가 있습니다. 그 집에 소유권이나 지상권, 전세권을 얻은 제3자에게는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 대항하지 못합니다. 통지가 하나의 요건으로 작동하는 국면입니다.

민사집행법 제83조 제4항은 압류의 효력이 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 등기가 된 때에 생긴다고 정합니다. 어느 쪽이 먼저인지를 기록에서 확인해 두셔야 합니다.

지금 무엇을 확인해야 하나

순서를 정해 두면 헤매지 않습니다.

1. 등기사항증명서에서 채권최고액과 설정 일자, 순위번호를 적습니다.
2. 여신거래약정서에서 만기와 기한이익 상실 사유를 찾습니다.
3. 기한의 이익을 잃은 날, 또는 약정 만기가 지난 날을 하루 단위로 확정합니다.
4. 그날부터 1년이 되는 날을 계산해 지연배상 구간을 나눕니다.
5. 채권계산서에 적힌 금액을 원금, 약정이자, 지연배상, 비용으로 분해합니다.
6. 합계가 채권최고액을 넘는지 대조합니다.

채권계산서의 내역이 뭉뚱그려져 있으면 산출 근거를 서면으로 요구하십시오. 근거가 나오지 않으면 배당기일에 이의할 재료가 됩니다.

확인할 것
· 등기부의 채권최고액과 실제 남은 원금의 차이
· 원본의 이행기일이 언제로 적혀 있는지
· 연체가 시작된 날부터 배당기일까지의 기간
· 채권계산서에 지연배상이 몇 년분으로 잡혀 있는지
· 경매개시결정이 송달되거나 등기된 날짜
· 압류 이후 임차인이 차임을 누구에게 냈는지

정리

민법 제360조는 저당권이 원본과 이자, 위약금, 손해배상, 실행비용을 담보한다고 적고, 지연배상만 이행기일 경과 후 1년분으로 끊었습니다. 후순위 권리자와 제3취득자가 계산할 수 있는 범위를 남겨 두기 위한 선입니다.

근저당이라면 그 위에 채권최고액이라는 또 하나의 한도가 있고, 이자는 이미 그 안에 들어 있는 것으로 봅니다. 압류 뒤에 나오는 차임은 제359조에 따라 담보의 범위로 들어옵니다. 배당표의 숫자가 납득되지 않으신다면 채권계산서를 항목별로 갈라 보시고, 이의 기간을 넘기기 전에 변호사와 상의하시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제357조, 제359조, 제360조, 제364조 · 민사집행법 제83조

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자주 묻는 질문

연체가 3년째인데 배당표에는 1년치만 적혀 있습니다.

민법 제360조 단서가 지연배상에 대한 저당권의 행사를 이행기일 경과 후 1년분으로 제한하기 때문입니다. 나머지 2년치 채권이 없어진 것은 아니므로, 채무자의 다른 재산을 상대로 일반채권으로 청구할 수 있는지를 따로 검토하십시오.

근저당인데도 1년 제한을 따져야 합니까?

실무에서는 채권최고액에 먼저 부딪히는 경우가 많습니다. 민법 제357조 제2항이 이자를 그 한도 안에 든 것으로 다루므로, 원금과 이자와 지연배상을 합한 값이 한도를 넘으면 넘는 몫은 어차피 담보에서 빠집니다. 여유가 있을 때 비로소 제360조 단서를 따지게 됩니다.

제가 그 집을 산 뒤에 저당권이 남아 있다는 것을 알았습니다.

민법 제364조가 그 집을 넘겨받은 사람에게 빚을 대신 갚고 저당권을 지워 달라고 요구할 길을 열어 둡니다. 이때 내야 할 금액의 한계를 정하는 것이 제360조이므로 지연배상은 1년분까지만 계산하면 됩니다. 저당권자에게 정확한 잔액을 서면으로 요청해 두십시오.

경매가 진행 중인데 임차인이 낸 월세는 어떻게 됩니까?

민법 제359조에 따라 압류가 있은 뒤에 수취했거나 수취할 수 있었던 차임에는 저당권의 효력이 미칩니다. 다만 그 부동산에 소유권이나 전세권을 취득한 제3자에게는 압류 사실을 통지한 뒤라야 대항할 수 있으므로, 통지가 언제 이루어졌는지를 확인하십시오.

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법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사

작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-25

대표 변호사 한병철

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.

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