사상구에서 1층은 철물점, 2층은 살림집으로 쓰는 건물을 통째로 빌린 부부가 있습니다. 계약서를 쓴 날 남편은 동 주민센터에 들러 전입신고를 하며 확정일자 도장까지 받았습니다. 한 장으로 다 끝났다고 생각했는데, 몇 달 뒤 세무서에 사업자등록 정정을 하러 간 아내는 상가 쪽 확정일자는 여기서 따로 받는 것이라는 말을 들었습니다. 같은 계약서인데 받는 곳이 왜 다른지, 잘못 받은 도장은 쓸모가 없는지 정리해 봅니다.
확정일자는 왜 받아야 하나
경매나 공매에서 보증금을 먼저 돌려받기 위해서입니다.
대항요건만 갖추면 집이나 점포가 팔려도 새 주인에게 계약을 주장할 수 있습니다. 하지만 경매 대금에서 다른 채권자보다 앞 순서로 배당을 받으려면 계약서에 확정일자가 더 필요합니다. 주택은 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 가게는 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항이 같은 구조로 정해 두었습니다.
확정일자는 그 날짜에 이 계약서가 존재했다는 사실을 공적으로 찍어 주는 도장입니다. 날짜를 나중에 조작할 수 없으니 순위를 다툴 때 기준이 됩니다.
살림집은 어디서 받을 수 있나
선택지가 넓습니다.
주택임대차보호법 제3조의6 제1항은 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 그리고 공증인법에 따른 공증인을 확정일자부여기관으로 정합니다. 전입신고를 하러 간 주민센터에서 한 번에 처리하는 경우가 가장 흔합니다. 출장소 항목에서 특별시·광역시·특별자치시는 빠져 있다는 점도 조문에 적혀 있습니다.
대법원 인터넷등기소에서도 주택 확정일자를 신청할 수 있어, 계약서 스캔본을 올리고 수수료를 결제하는 방식으로 처리하는 사람도 늘었습니다. 같은 조 제5항은 확정일자를 받거나 정보를 받으려는 사람이 수수료를 내야 한다고 정하고, 금액은 하위 법령에 맡겨 두었습니다.
주택 임대차 신고를 하면 확정일자가 부여된 것으로 보는 장치도 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 마련되어 있습니다. 신고 대상인 계약이라면 신고 접수증을 함께 보관해 두십시오.
가게는 왜 세무서인가
상가 세입자의 대항요건이 사업자등록이기 때문입니다.
상가건물 임대차보호법 제4조 제1항은 제5조 제2항의 확정일자를 상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여한다고 못 박았습니다. 다른 기관을 나열하지 않았습니다. 사업자등록을 받는 곳과 같은 창구에서 차임과 보증금 정보를 함께 관리하려는 구조로 보입니다. 같은 조 제2항도 세무서장이 소재지, 부여일, 차임과 보증금을 적은 확정일자부를 작성하도록 정합니다.
그래서 개업 준비 단계라면 사업자등록 신청과 확정일자 신청을 같은 날 세무서에서 함께 처리하는 것이 가장 깔끔합니다. 건물 일부만 빌렸다면 임차 부분을 표시한 도면을 요구받는 경우가 많으니 미리 준비해 가십시오.
| 살림집 | 가게 | |
|---|---|---|
| 근거 조문 | 주택임대차보호법 제3조의6 제1항 | 상가건물 임대차보호법 제4조 제1항 |
| 받는 곳 | 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원·등기소, 공증인 | 상가건물 소재지를 관할하는 세무서장 |
| 함께 갖출 대항요건 | 집의 인도와 주민등록(전입신고) | 점포의 인도와 사업자등록 신청 |
| 우선변제권 근거 | 제3조의2 제2항 | 제5조 제2항 |
| 수수료 | 제5항에 따라 냄, 금액은 하위 법령 | 법률 조문에는 따로 적혀 있지 않음 |
잘못된 곳에서 받은 도장은 어떻게 되나
사례의 부부처럼 주거와 영업이 섞인 건물에서 자주 생기는 문제입니다.
먼저 그 임대차가 어느 법의 보호를 받는지부터 정해야 합니다. 주된 부분을 영업에 쓰면 상가법, 주거가 중심이고 일부를 영업에 쓰면 주택법의 영역으로 갈 가능성이 큽니다. 상가법이 적용되는 계약이라면 상가법이 정한 우선변제권은 관할 세무서장이 준 확정일자를 전제로 합니다. 주민센터 도장만으로는 상가법상 순위를 주장하기 어렵다고 보아야 합니다.
어느 법이 적용될지 애매하다면 두 곳에서 모두 받아 두는 것이 현실적인 대비입니다. 비용과 시간이 조금 더 들 뿐 손해 볼 일은 없습니다.
이미 늦었다고 포기할 필요도 없습니다. 지금이라도 맞는 기관에서 받으면 그날부터 순위가 생깁니다. 다만 그 사이 들어온 근저당보다는 뒤가 됩니다.
보증금을 올렸다면 다시 받아야 하나
받아야 합니다.
확정일자는 그 날짜의 계약서에 적힌 금액을 기준으로 순위를 잡습니다. 갱신하면서 보증금을 3천만 원 올렸다면, 올린 금액이 적힌 새 계약서나 증액 합의서에 따로 확정일자를 받아야 그 부분이 순위를 얻습니다. 처음 금액은 처음 날짜로, 늘어난 금액은 새 날짜로 각각 줄을 서는 셈입니다.
- 증액 합의서에는 원래 계약서의 날짜와 보증금, 늘어난 금액과 합계를 모두 적습니다.
- 증액분을 보내기 전에 등기부를 다시 떼어 그 사이 근저당이 늘지 않았는지 봅니다.
- 가게라면 같은 증액 합의서를 들고 다시 관할 세무서로 갑니다.
- 원래 계약서 원본은 버리지 말고 함께 보관합니다.
확정일자부
확정일자를 준 기관이 작성하는 장부입니다. 주택은 제3조의6 제2항, 가게는 제4조 제2항에 따라 소재지, 부여일, 차임, 보증금이 기록됩니다. 이 장부 덕분에 이해관계인이 선순위 보증금 규모를 확인할 수 있습니다.
정리
확정일자는 경매에서 보증금 순위를 잡아 주는 날짜 도장입니다. 살림집은 주민센터, 출장소, 법원·등기소, 공증인 가운데 편한 곳에서 받을 수 있고, 가게는 관할 세무서 한 곳에서 받습니다. 주거와 영업이 섞인 건물이라면 적용 법을 먼저 가리고, 애매하면 두 곳 모두에서 받아 두십시오.
보증금을 올릴 때마다 증액분 확정일자를 새로 받는 것도 잊지 마십시오. 이미 경매가 진행 중인데 확정일자 날짜나 기관이 문제 된다면, 배당요구 기한을 확인하고 변호사와 함께 순위 다툼을 준비하는 것이 좋습니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조의2, 제3조의6 · 상가건물 임대차보호법 제4조, 제5조
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자주 묻는 질문
계약서 원본을 잃어버렸는데 확정일자를 받았는지 확인할 수 있나요?
확정일자를 준 기관에 확정일자부가 남아 있으므로 부여일과 보증금을 확인할 수 있습니다. 다만 경매 배당 때는 계약서 원본 제출을 요구받는 경우가 많으니 사본이라도 확보해 두십시오.
가게 확정일자를 사업자등록보다 먼저 받을 수 있나요?
개업 준비 때 사업자등록과 같은 날 신청하는 경우가 많습니다. 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때를 기준으로 잡히므로, 둘 중 늦은 쪽에 맞춰진다는 점을 기억하십시오.
공증사무소에서 받은 확정일자도 같은 효력이 있나요?
살림집이라면 제3조의6 제1항이 공증인을 부여기관으로 적고 있으므로 같은 확정일자로 쓰입니다. 가게는 관할 세무서장만 정해져 있다는 점이 다릅니다.
월세만 있고 보증금이 아주 적어도 받아야 하나요?
보증금이 적어도 경매에서 순위를 잡으려면 확정일자가 필요합니다. 비용이 크지 않으니 계약 직후 받아 두는 편이 낫습니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-21
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