세 든 이가 죽으면 그 집 계약은 누가 잇나

집을 빌려 살던 사람이 세상을 떠나면 그 자리가 갑자기 비어 버립니다. 남은 가족은 계속 살아도 되는지 묻고, 집주인은 보증금을 누구 손에 쥐여 주어야 뒤탈이 없는지 묻습니다. 상속 규칙을 그대로 대면 답이 이상해지는 국면이 있습니다. 혼인신고를 하지 않은 채 오래 함께 산 사람은 상속인 목록에 들어가지 않고, 정작 상속인은 그 집에 한 번도 발을 들인 적이 없을 수 있기 때문입니다. 주택임대차보호법은 이 어긋남을 메우려고 승계 규정을 따로 두었습니다.

상속 규칙만으로는 왜 모자라나

임차권도 재산이라 원칙적으로 상속됩니다.

민법 제1000조 제1항은 직계비속, 직계존속, 형제자매, 4촌 이내 방계혈족의 순서로 상속인을 정합니다. 제1003조 제1항은 배우자를 1순위와 2순위 상속인과 같은 순위의 공동상속인으로 올리고, 그런 상속인이 없으면 단독상속인이 되게 했습니다.

문제는 여기서의 배우자가 혼인신고를 마친 사람을 가리킨다는 데 있습니다. 십수 년을 함께 살았어도 신고를 하지 않았다면 이 명단에 이름이 오르지 않습니다. 반대로 연락이 끊긴 채 지방에 살던 조카가 방계혈족으로 계약을 이어받는 일이 생깁니다.

그 결과가 낯섭니다. 실제로 그 집에서 생활을 꾸려 온 사람이 짐을 싸야 하는 구조이기 때문입니다.

상속인이 아무도 없을 때

주택임대차보호법 제9조 제1항이 첫 번째 답입니다. 상속인을 남기지 않고 임차인이 숨졌다면, 같은 집에서 살림을 함께 꾸려 온 사실상 혼인 관계의 배우자가 그 계약상 지위를 그대로 물려받습니다. 따로 합의하지 않아도 그렇게 됩니다.

두 가지가 동시에 맞아야 합니다. 하나는 민법이 정한 상속인이 한 사람도 없을 것, 다른 하나는 그 집에서 살림을 함께 꾸려 왔을 것입니다. 주소만 옮겨 두고 실제로는 따로 지냈다면 이 조항을 대기 어렵습니다.

별도의 신청이나 등기는 필요하지 않습니다. 요건이 갖추어지면 법률이 곧바로 그런 효과를 붙여 줍니다.

상속인이 따로 살고 있었다면

제9조 제2항이 두 번째 답입니다. 숨질 당시 상속인이 그 집에서 살림을 같이하고 있지 않았다면, 동거해 온 사실혼 배우자에 더해 2촌 안쪽의 친족이 나란히 그 지위를 물려받습니다.

단독이 아니라 공동입니다. 2촌 이내의 친족에는 부모와 자녀, 조부모와 손자녀, 형제자매가 들어갑니다. 상속인이 그 집에서 함께 살고 있었다면 이 항은 작동하지 않고 일반 상속 규칙으로 돌아갑니다.

사망 당시 상황	계약을 잇는 사람	근거
상속인이 없고 사실혼 배우자와 함께 살았음	사실혼 배우자 단독	제9조 제1항
상속인은 있으나 따로 살았고 사실혼 배우자가 동거	사실혼 배우자와 2촌 안쪽 친족의 공동	제9조 제2항
상속인이 그 집에서 함께 살았음	상속인 (일반 상속)	민법 제1000조, 제1003조
상속인도 사실혼 배우자도 없음	상속재산 절차로 넘어감	민법 상속편

이어받고 싶지 않다면 어떻게 하나

거절할 길이 열려 있습니다. 제9조 제3항은 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사를 표시하면 승계가 일어나지 않는다고 정합니다.

기간이 짧습니다. 밀린 차임이 보증금을 넘어섰거나 집이 심하게 상해 원상회복 부담이 큰 경우라면 이 창구를 쓸지 판단해야 하는데, 장례를 치르는 동안 한 달이 지나가 버리기 쉽습니다. 장례 절차와 별개로 계약 서류부터 꺼내 보셔야 하는 이유입니다.

주의
반대의사는 임대인에게 표시해야 합니다. 부동산 중개업소나 다른 가족에게 말해 둔 것만으로는 도달을 증명하기 어렵습니다. 내용증명우편처럼 날짜와 내용이 남는 방법을 쓰시고, 발송일이 1개월 안에 들어오는지 달력에 표시해 두십시오.

보증금과 밀린 월세는 어디로 가나

제9조 제4항이 이 부분을 정리합니다. 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속합니다.

돌려받을 보증금도, 갚아야 할 연체 차임도 한 묶음으로 움직입니다. 승계자가 받을 보증금에서 밀린 월세와 공과금을 공제하는 계산이 그대로 이어진다는 뜻입니다. 앞사람이 걸어 둔 특약의 유불리도 같이 넘어옵니다.

상속재산을 어떻게 나눌지와는 별개의 문제여서, 승계자가 정해지면 임대인은 그 사람과 정산하면 됩니다.

대항력과 특약은 어떻게 되나

승계자는 앞사람이 쌓아 둔 지위를 그대로 물려받습니다. 제3조 제1항이 정한 인도와 주민등록으로 생긴 대항력은 사망을 이유로 흔들리지 않습니다. 집이 경매로 넘어가더라도 그 순위는 처음 갖춘 날을 기준으로 계산됩니다.

계약서에 적힌 특약도 살펴야 합니다. 제10조는 이 법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 못 박았습니다. 임차인이 사망하면 계약이 당연히 끝난다는 문구를 넣어 두었더라도 그 효력은 다툼의 대상이 됩니다.

집주인 쪽에서는 특약만 믿고 짐을 치우는 일이 가장 위험합니다.

무엇을 모아 두어야 하나

서류로 증명해야 넘어가는 절차입니다.

• 사망 사실을 확인할 수 있는 사망진단서 또는 제적 기록
• 상속인의 존부를 보여 주는 가족관계증명서와 기본증명서
• 같은 집에서 생활했음을 보여 주는 주민등록표 등본
• 사실혼 관계를 뒷받침할 사진, 금융 거래 내역, 건강보험 피부양자 기록
• 임대차계약서 원본과 보증금 입금 내역
• 연체 차임, 관리비, 공과금의 정산 내역

사실혼은 신고가 없으니 생활의 흔적으로 증명합니다. 같은 주소에 올라 있던 기간, 생활비를 함께 쓴 계좌, 양쪽 가족이 모인 자리의 기록이 재료가 됩니다. 임대인에게 보낸 문자나 관리비 납부자 명의처럼 사소해 보이는 기록도 모아 두십시오.

확인할 것
· 사망일과 그로부터 1개월이 되는 날짜
· 민법상 상속인이 실제로 있는지, 있다면 함께 살았는지
· 2촌 이내 친족 가운데 승계에 참여할 사람이 누구인지
· 보증금에서 공제될 항목과 금액
· 계약서에 사망을 이유로 한 종료 특약이 있는지

정리

주택임대차보호법 제9조는 상속 명단과 실제 생활이 어긋날 때 쓰는 장치입니다. 상속인이 아예 없으면 동거해 온 사실혼 배우자 혼자 계약을 잇고, 상속인이 있더라도 그가 그 집 사람이 아니었다면 사실혼 배우자에 2촌 안쪽 친족이 더해져 함께 잇습니다.

이어받기를 원하지 않는 쪽은 숨진 날로부터 한 달 안에 임대인에게 뜻을 전해야 하고, 승계가 정해지면 보증금과 연체 차임이 함께 그 사람에게 붙습니다. 가족 구성이 복잡하거나 상속인의 소재가 분명하지 않은 사안이라면 짐을 옮기기 전에 변호사와 함께 순서를 정하시는 편이 안전합니다.

참조 조문

주택임대차보호법 제3조, 제9조, 제10조 · 민법 제1000조, 제1003조

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자주 묻는 질문

집주인이 나가라고 하는데 저는 혼인신고를 한 적이 없습니다.

상속인이 없다면 제9조 제1항에 따라 계약이 이미 넘어와 있습니다. 상속인이 있더라도 그가 그 집에서 함께 살지 않았다면 제2항으로 2촌 이내 친족과 공동승계가 되므로, 주민등록표 등본과 생활 자료를 갖추어 승계 사실을 먼저 알리십시오.

반대의사를 표시할 수 있는 1개월은 언제부터 셉니까?

제9조 제3항은 임차인이 사망한 후 1개월 이내라고 적었습니다. 장례 기간에 잊어버리기 쉬우므로 사망일을 기준으로 달력에 표시해 두시고, 도달 시점이 남는 방법으로 임대인에게 보내십시오.

승계한 뒤에 밀린 월세가 보증금보다 많다는 것을 알았습니다.

제9조 제4항에 따라 임대차에서 생긴 채무도 함께 넘어옵니다. 1개월이 지나기 전이라면 반대의사 표시를 검토하시고, 이미 지났다면 공제 항목이 계약과 실제 사용 내역에 맞는지부터 다투게 됩니다.

임차인이 죽으면 계약이 끝난다는 특약이 계약서에 있습니다.

제10조는 이 법에 위반되어 임차인에게 불리한 약정의 효력을 부정합니다. 특약 문구만 믿고 열쇠를 바꾸거나 짐을 처분하면 별도의 책임이 따르므로, 승계자가 누구인지 확정한 뒤에 정산하는 순서가 맞습니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-26

대표 변호사 한병철

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.

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