장사를 접기로 하고 날짜를 맞춰 두었는데 건물주가 돈이 없다며 미루는 일이 흔합니다. 가게를 비워 주자니 보증금을 되찾을 근거가 사라질 것 같고, 버티자니 새 자리 계약이 밀립니다. 건물이 경매로 넘어간 경우라면 셈이 더 복잡해집니다. 상가건물 임대차보호법은 이 두 갈래를 각각 제5조와 제6조에 나누어 답해 두었습니다. 하나는 배당에서 앞자리를 얻는 길이고, 다른 하나는 짐을 빼고도 권리를 남겨 두는 길입니다.
내 가게에 이 법이 적용되나
먼저 걸러야 할 문턱이 있습니다.
제2조 제1항은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 이 법을 적용하되, 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차는 제외한다고 정합니다. 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우도 포함됩니다.
환산 방식이 따로 있습니다. 제2항은 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 더하도록 했습니다. 구간은 지역별로 나뉘고 개정될 때마다 달라집니다.
다만 문턱을 넘어도 전부 잘려 나가지는 않습니다. 제3항은 그 경우에도 제3조와 계약갱신 요구 규정 등을 적용한다고 밝혔는데, 제5조와 제6조는 그 목록에 없습니다.
앞자리를 얻으려면 무엇을 갖추나
두 가지를 함께 갖추어야 합니다.
제3조 제1항은 등기가 없더라도 임차인이 건물을 인도받고 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 이것이 대항력입니다.
여기에 하나가 더 붙어야 배당에서 순번을 받습니다. 제4조 제1항에 따라 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여합니다. 주택과 달리 주민센터나 공증사무소가 아니라는 점을 놓치기 쉽습니다.
세무서장은 소재지와 부여일, 차임과 보증금을 적은 확정일자부를 만듭니다. 계약을 체결하려는 사람도 제4조 제4항에 따라 임대인의 동의를 받아 그 정보를 요청할 수 있습니다.
경매를 걸면서 가게를 비워야 하나
판결을 받아 직접 경매를 신청하는 경우입니다.
제5조 제1항은 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 경매를 신청할 때 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 삼지 않는다고 정합니다.
보통의 동시이행 사건이라면 내 의무를 먼저 이행했다는 것을 보여야 집행이 시작됩니다. 이 조항이 그 순서를 풀어 줍니다.
착각하기 쉬운 지점이 있습니다. 절차를 여는 것과 돈을 받는 것은 다릅니다.
배당금은 언제 손에 들어오나
제5조 제2항이 우선변제권의 자리입니다. 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장에게 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매나 국세징수법에 따른 공매에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받습니다. 환가대금에는 임대인 소유의 대지가 포함됩니다.
그런데 제3항이 조건을 답니다. 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없습니다. 배당표에 이름이 올라도 열쇠를 넘기지 않으면 돈이 나오지 않는 구조입니다.
그래서 실무에서는 명도확인서를 받아 배당기일에 제출합니다. 짐을 빼는 날과 배당기일의 간격을 계산해 두지 않으면 빈 가게의 관리비만 떠안게 됩니다.
| 갖춘 것 | 생기는 힘 | 근거 |
|---|---|---|
| 인도와 사업자등록 신청 | 다음 날부터 제3자에 대한 대항력 | 제3조 제1항 |
| 세무서장의 확정일자 | 날짜 순서에 따른 우선변제 | 제4조, 제5조 제2항 |
| 확정판결 등 집행권원 | 비워 주지 않고도 경매 신청 | 제5조 제1항 |
| 건물 인도 | 배당금을 실제로 수령 | 제5조 제3항 |
| 임차권등기 | 이사 후에도 대항력과 순위 유지 | 제6조 제5항 |
짐을 빼면 권리가 사라지나
이 걱정이 가장 많습니다. 사업자등록을 다른 주소로 옮기는 순간 대항요건이 무너지기 때문입니다.
제6조 제1항이 해답입니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차건물 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
제5항이 그 효과를 못 박습니다. 등기를 마치면 임차인은 제3조 제1항의 대항력과 제5조 제2항의 우선변제권을 취득하고, 이미 그 권리를 가지고 있었다면 그대로 유지됩니다. 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 상실하지 않습니다.
등기가 사업자등록을 대신해 주는 셈입니다. 새 자리로 옮길 일정이 잡혔다면 등기가 기록된 것을 확인한 뒤 짐을 빼십시오.
확인할 것
· 신청서에 적을 사항 네 가지 (신청 취지와 이유, 목적 건물, 등기의 원인이 된 사실, 대법원규칙이 정한 사항)
· 건물 일부를 빌린 경우 그 부분의 도면 첨부 여부
· 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기록되었는지
· 비용을 임대인에게 청구할 것인지 (제6조 제8항)
· 기각 결정이 나오면 항고할 것인지 (제6조 제4항)
이의가 있을 때는 어디로 가나
배당 순위나 금액이 납득되지 않는 경우가 있습니다.
제5조 제4항은 우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인이 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있게 합니다. 경매법원 쪽에는 제5항에 따라 민사집행법의 배당 규정이 준용됩니다.
체납처분청 쪽은 기간이 짧습니다. 제6항은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 소를 제기한 것을 증명하면 그 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위의 보증금 변제를 유보하고 남은 금액을 배분하도록 정했습니다.
제7항은 은행 등 금융기관이 우선변제권을 가진 임차인의 보증금반환채권을 양수하면 그 범위에서 순위를 승계한다고 밝혔습니다. 제6조 제9항은 그 금융기관이 임차인을 대위해 등기명령을 신청할 수 있게 했습니다.
순서를 이렇게 잡습니다
- 계약서와 사업자등록증으로 대항요건을 갖춘 날짜를 확정합니다.
- 관할 세무서에서 확정일자를 받았는지, 날짜가 언제인지 확인합니다.
- 임대차 종료일과 보증금 미반환 사실을 내용증명으로 남깁니다.
- 임차건물 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다.
- 등기사항증명서로 기록을 확인한 뒤 이전 일정을 잡습니다.
- 경매가 진행 중이라면 배당요구 종기 안에 권리신고와 배당요구를 마칩니다.
등기 비용은 제6조 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있으니 영수증을 보관해 두십시오.
정리
보증금을 지키는 힘은 인도와 사업자등록 신청에서 시작해 관할 세무서장의 확정일자로 완성됩니다. 판결을 받았다면 제5조 제1항 덕분에 가게를 비우지 않고도 경매를 신청할 수 있지만, 배당금을 실제로 받으려면 제3항에 따라 건물을 넘겨주어야 합니다.
계약이 끝났는데 돈을 못 받은 상태에서 이사해야 한다면 제6조의 임차권등기명령이 답입니다. 등기가 기록된 뒤에는 사업자등록을 옮겨도 이미 얻은 대항력과 순위가 유지됩니다. 일정이 촘촘하고 서류가 많은 절차이므로, 새 자리 계약이 잡혀 있다면 변호사와 함께 날짜부터 맞춰 보시기 바랍니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조, 제4조, 제5조, 제6조
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자주 묻는 질문
건물주가 보증금을 안 줍니다. 가게를 비우지 않고 경매를 걸 수 있습니까?
보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원이 있다면 제5조 제1항에 따라 반대의무의 이행 없이도 경매 개시가 가능합니다. 다만 배당금 수령 단계에서는 제3항에 따라 건물을 양수인에게 인도해야 하므로 명도 시점을 함께 계획하셔야 합니다.
상가 확정일자는 동주민센터에서 받으면 됩니까?
제4조 제1항은 상가건물 소재지 관할 세무서장이 확정일자를 부여한다고 정합니다. 사업자등록 신청과 함께 임대차계약서를 제출해 받으시고, 계약 변경이 있으면 변경된 계약서로 다시 받아 두셔야 순위가 유지됩니다.
임차권등기를 하면 바로 이사해도 됩니까?
제6조 제5항에 따라 등기를 마친 뒤에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 다만 신청만으로는 부족하고 등기가 실제로 기록된 것을 등기사항증명서로 확인한 뒤 옮기시는 것이 안전합니다.
보증금과 월세가 커서 이 법이 적용되지 않는다고 들었습니다.
제2조 제1항 단서의 보증금액을 초과하면 제5조와 제6조는 적용되지 않습니다. 다만 제3항에 따라 대항력과 계약갱신 요구 규정 등은 그대로 적용되므로 환산보증금부터 계산해 보셔야 합니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-27
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