경매는 입찰 결과가 나왔다고 곧바로 끝나지 않습니다. 최고가로 써낸 사람이 정해진 뒤에도 법원이 그 결과를 승인할지 따로 판단하는 날이 한 번 더 잡힙니다. 그 자리가 매각결정기일입니다. 이해관계인에게는 여기서 결과를 뒤집을 기회가 한 번 열려 있습니다. 낙찰자 쪽에서도 마찬가지입니다. 다만 아무 불만이나 꺼내는 자리는 아닙니다. 법이 적어 둔 사유에 걸려야 말이 되고, 낼 수 있는 시한도 정해져 있습니다.
매각결정기일에는 누가 무엇을 말하나
의견을 말하는 날입니다.
민사집행법 제120조 제1항은 법원이 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 하여야 한다고 정합니다. 오지 않으면 이 기회는 지나갑니다. 기일은 제104조 제2항에 따라 통지되고 제106조 제6호에 따라 공고에도 적힙니다.
제2항은 시한을 못 박습니다. 매각허가에 관한 이의는 매각허가가 있을 때까지 신청하여야 합니다. 허가가 선고된 뒤에는 아무리 좋은 사유도 이 절차로는 받지 않습니다.
여기서 말하는 이해관계인
제90조가 네 부류로 한정했습니다. ① 압류채권자와 집행력 있는 정본으로 배당을 요구한 채권자 ② 채무자와 소유자 ③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 ④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람입니다. 등기 없는 임차인은 ④에 들어가려면 권리를 증명해 두어야 합니다.
어떤 이유라야 이의가 되나
제121조가 일곱 가지를 열거합니다. 그 밖의 사유는 근거가 되지 못합니다.
앞의 세 호는 절차와 자격을 겨냥합니다. 집행을 허가하거나 이어 갈 수 없는 사정이 있는 때, 최고가로 써낸 사람에게 살 능력이나 자격이 모자란 때, 자격 없는 자가 남을 앞세워 신고한 때입니다.
넷째는 매각장소의 질서와 이어집니다. 남의 매수신청을 방해하거나 부당하게 담합한 사람, 그 행위를 교사한 사람, 경매 관련 범죄로 유죄판결을 받고 확정일부터 2년이 지나지 않은 사람이 제108조 각 호에 적혀 있습니다.
다섯째와 여섯째, 일곱째가 실무에서 가장 자주 쓰입니다.
| 호 | 제121조가 적은 사유 |
|---|---|
| 1호 | 집행을 허가하거나 계속 이어 갈 수 없는 사정 |
| 2호 | 최고가로 써낸 사람에게 살 능력이나 자격이 없음 |
| 3호 | 자격 없는 사람이 남을 내세워 신고했을 때 |
| 4호 | 신고인이나 대리인이 제108조에 해당할 때 |
| 5호 | 최저매각가격, 일괄매각 결정, 명세서에 중대한 흠 |
| 6호 | 천재지변 등으로 큰 훼손이나 권리관계 변동 |
| 7호 | 그 밖에 경매절차에 중대한 잘못이 있을 때 |
남의 사정을 대신 들고 나올 수 있나
없습니다.
제122조가 한 줄로 막아 둡니다. 이의는 남의 권리에 얽힌 이유로는 신청하지 못하고, 조문은 이를 다른 이해관계인이라는 말로 표현했습니다. 절차상 잘못이 보이더라도 그 잘못으로 손해를 입는 쪽이 자기가 아니라면 근거로 삼을 수 없다는 뜻입니다.
후순위 채권자가 소유자에게 송달이 되지 않았다는 점을 들어 이의하는 경우가 그렇습니다. 불이익을 입은 쪽은 소유자입니다. 사유를 적기 전에 그것이 누구의 권리에 얽힌 것인지를 먼저 따져야 합니다.
법원이 스스로 허가를 막는 경우
제123조는 두 갈래를 둡니다. 제1항은 이의신청이 정당하다고 인정한 때 매각을 허가하지 아니한다고 정하고, 제2항은 제121조에 규정한 사유가 있으면 직권으로 매각을 허가하지 아니한다고 정합니다.
아무도 이의하지 않아도 법원이 기록을 보다가 흠을 발견하면 스스로 막는다는 뜻입니다.
다만 제2항 단서가 예외를 답니다. 제121조 제2호나 제3호, 곧 능력이나 자격의 문제라면 그 흠이 제거되지 아니한 때에 한하여 직권 불허가를 합니다. 결정기일까지 자격을 갖추었다면 굳이 절차를 되돌리지 않는다는 취지입니다.
여러 개를 파는데 하나로 충분하다면
과잉매각 문제가 따로 있습니다. 제124조 제1항은 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다고 정합니다. 빚보다 큰 재산을 한꺼번에 잃지 않게 한 장치입니다. 제101조 제3항 단서의 일괄매각에는 적용되지 않습니다.
제2항은 소유자 쪽에 선택권을 줍니다. 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있습니다. 어느 물건을 남길지에 따라 결과가 달라지므로 결정기일 전에 의견서를 준비해 두시는 편이 낫습니다.
확인할 것
- 제90조의 이해관계인 네 부류 중 어디에 해당하는지
- 주장할 사정이 제121조 일곱 호 중 어느 칸인지
- 그 사유가 자기 권리에 관한 것인지
- 매각결정기일의 일시와 출석 가능 여부
허가가 나지 않으면 그 다음은
절차가 앞으로 되돌아갑니다. 제125조 제1항은 제121조와 제123조에 따라 매각을 허가하지 아니하고 다시 매각을 명하는 때에는 직권으로 새 매각기일을 정하여야 한다고 정합니다.
제2항은 제121조 제6호 사유일 때를 따로 다룹니다. 이때 새 매각기일을 열게 되면 제97조부터 제105조까지를 준용하므로 값을 다시 매깁니다. 달라진 물건을 옛 가격표로 내놓지 않게 한 것입니다.
허가든 불허가든 결정은 선고합니다. 제126조 제1항이 그렇게 정하고, 제3항은 그 결정이 확정되어야 효력을 가진다고 덧붙입니다. 선고된 날 바로 확정되지는 않습니다. 불복하는 이해관계인은 제129조 제1항에 따라 손해를 보는 경우에 한하여 즉시항고할 수 있습니다.
대금을 내기 전에 사정이 달라졌다면
허가결정이 확정된 뒤에 건물이 무너지거나 큰 권리 변동이 드러나기도 합니다. 이의 기간은 지났지만 출구가 하나 남아 있습니다.
제127조 제1항입니다. 허가결정이 확정된 다음에 제6호의 사실이 드러났다면, 낙찰자는 잔금을 치르기 전까지 그 결정을 없애 달라고 신청할 수 있습니다. 기한이 잔금일이므로 납부를 마치면 이 길도 닫힙니다.
제2항은 그 신청에 대한 결정에 즉시항고의 길을 열어 두었습니다. 잔금을 준비하는 사이에 현장을 다시 보시라고 권하는 이유입니다.
주의
제120조 제2항의 시한은 촉박합니다. 매각기일과 결정기일 사이에 기록을 열람해 흠을 찾고 이의서에 소명자료까지 붙여야 합니다. 통지서를 받으신 날 바로 열람을 신청하시고, 판단이 서지 않으면 기일 전에 상의하시기 바랍니다.
정리
매각허가를 다투는 절차는 짧고 형식이 정해져 있습니다. 제120조가 기일과 시한을 정하고, 제121조가 일곱 가지 사유를 한정하며, 제122조가 남의 권리에 관한 이유를 걸러 냅니다.
이의가 정당하면 제123조 제1항으로 불허가가 나고, 이의가 없어도 같은 조 제2항으로 법원이 직권 판단을 합니다. 불허가 뒤에는 제125조에 따라 새 기일이 잡힙니다.
낙찰 결과가 자기 이해에 크게 걸리는 상황이시라면 결정기일까지 남은 날짜를 먼저 세어 보시고, 기록 열람과 이의서 작성을 함께 진행할 수 있도록 변호사와 상의하십시오.
참조 조문
민사집행법 제90조, 제104조, 제106조, 제108조, 제120조, 제121조, 제122조, 제123조, 제124조, 제125조, 제126조, 제127조, 제129조
13년차 대한변호사협회 인증 형사·부동산 전문변호사가 부산·울산·창원·대구·제주 권역에서 같은 유형 사건을 다뤄왔습니다. 사건의 갈림길에서 정확한 안내가 필요하시다면 연락 주십시오.
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자주 묻는 질문
매각결정기일에 못 나가면 이의를 낼 수 없습니까?
제120조 제1항이 출석한 이해관계인에게 진술하게 한다고 하여 출석이 원칙입니다. 다만 제2항은 매각허가가 있을 때까지 이의할 수 있다고 하므로 기일 전 서면 제출이 가능합니다.
임차인인데 이의를 낼 수 있는지 궁금합니다.
제90조 제4호의 권리를 증명한 사람에 해당하면 이해관계인이 됩니다. 배당요구나 권리신고로 자기 권리를 절차에 드러내 두어야 하고, 신고 없이 거주만 해서는 명단에 들지 못합니다.
명세서에 없던 선순위 권리가 나중에 발견되었습니다.
허가 전이라면 제121조 제5호나 제6호로 이의할 수 있습니다. 확정된 다음에 제6호 사실이 나왔다면 제127조 제1항의 취소신청을 잔금 납부 전까지 낼 수 있습니다.
아파트 두 채가 함께 경매에 나왔는데 한 채 값이면 빚이 다 갚아집니다.
제124조 제1항의 과잉매각이어서 다른 부동산의 매각은 허가되지 않습니다. 같은 조 제2항에 따라 채무자가 매각할 것을 지정할 수 있으니 결정기일 전에 의견을 내십시오.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-28
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