전세권을 설정해 준 집주인이 가장 곤란해지는 순간은 기간이 남았는데 집이 망가져 가는 것을 보고만 있어야 할 때입니다. 등기까지 마친 전세권이라 함부로 내보낼 수도 없고, 만기까지 기다리자니 손해가 불어납니다. 민법은 이 상황을 그냥 두지 않았습니다. 쓰는 방식이 약속과 다르면 기간 중이라도 권리를 끝낼 수 있게 했고, 망가진 부분은 전세금에서 바로 메우도록 길을 열어 두었습니다.
전세권자는 어떤 의무를 지고 있나
쓰기만 하는 권리가 아닙니다.
민법 제303조 제1항은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용하고 수익한다고 정합니다. 용도에 맞게 쓰라는 문구가 권리의 정의 안에 이미 들어가 있는 셈입니다.
제309조는 한 걸음 더 나갑니다. 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 합니다. 잔손질을 소유자에게 미룰 수 없는 구조입니다.
용법을 어겼다는 것은 어떤 상태인가
제311조 제1항은 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 사용하고 수익하지 아니한 경우에 설정자가 전세권의 소멸을 청구할 수 있다고 합니다.
기준이 두 갈래입니다. 하나는 계약서에 적힌 용법이고, 다른 하나는 계약서에 없더라도 그 물건의 성질상 당연히 따라야 할 용법입니다. 주거용으로 등기된 아파트를 창고나 작업장으로 돌려 쓰는 경우, 벽을 헐어 구조를 바꾸는 경우가 전형입니다.
누수를 방치해 곰팡이가 번지도록 둔 상태 역시 용법에 맞게 쓴 것으로 보기는 어렵습니다.
소멸청구와 소멸통고는 다릅니다
제311조의 소멸청구는 전세권자의 잘못을 이유로 기간 중에 권리를 끝내는 수단입니다. 반면 제313조의 소멸통고는 존속기간을 약정하지 않은 전세권에서 양쪽 누구나 쓸 수 있고, 상대가 통고를 받은 날부터 6월이 지나야 소멸합니다. 잘못이 있어 끝내려는 것인지, 기간을 정하지 않아 끝내려는 것인지에 따라 근거 조문이 갈립니다.
소멸을 청구하면 무엇이 달라지나
권리가 끊깁니다. 등기된 전세권이라도 소멸청구가 받아들여지면 존속기간이 남아 있는지와 무관하게 효력을 잃습니다.
다만 청구만으로 집이 비워지지는 않습니다. 상대가 응하지 않으면 설정등기 말소와 인도를 구하는 소송으로 갑니다.
제317조도 함께 보셔야 합니다. 전세권이 소멸한 때에는 설정자가 목적물의 인도와 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 것과 동시에 전세금을 반환하여야 합니다. 한쪽만 먼저 요구할 수 없다는 뜻입니다.
| 상황 | 설정자가 쓸 수 있는 것 | 근거 |
|---|---|---|
| 용도와 다르게 쓰거나 관리를 놓음 | 전세권 소멸청구 | 제311조 제1항 |
| 이미 훼손된 부분이 있음 | 원상회복 또는 손해배상 청구 | 제311조 제2항 |
| 전세권자 책임으로 멸실됨 | 손해배상 책임 추궁 | 제315조 제1항 |
| 배상을 받아야 하는데 전세금이 남음 | 전세금으로 충당하고 잉여만 반환 | 제315조 제2항 |
| 불가항력으로 멸실됨 | 그 부분 전세권이 소멸할 뿐 | 제314조 제1항 |
원상회복과 손해배상은 따로 청구하나
같은 조 제2항에 붙어 있습니다. 제311조 제2항은 소멸청구를 한 경우에 설정자가 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다.
둘 중 하나를 고르는 구조입니다. 헐어 낸 벽을 다시 세우라고 요구할 수도 있고, 복구에 드는 비용을 돈으로 달라고 할 수도 있습니다. 공사가 이미 어려워졌거나 상대가 시공 능력이 없는 경우에는 배상 쪽이 현실적입니다.
범위를 정하려면 견적이 필요합니다.
- 위반 상태를 날짜가 남도록 촬영하고 위치를 기록합니다.
- 계약서의 용도 조항과 실제 사용 형태를 나란히 놓고 봅니다.
- 복구 견적서를 받아 원상회복과 배상 중 무엇을 구할지 정합니다.
- 내용증명으로 소멸청구와 시정 기한을 함께 통지합니다.
- 응하지 않으면 말소등기와 인도를 구하는 소를 준비합니다.
집이 무너지거나 불탔다면
멸실은 훼손과 다르게 다룹니다. 제315조 제1항은 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에게 책임 있는 사유로 멸실된 때 전세권자가 손해를 배상할 책임이 있다고 합니다.
책임 있는 사유가 갈림길입니다. 제314조 제1항은 불가항력으로 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권이 소멸한다고만 정할 뿐 배상 의무를 붙이지 않습니다. 태풍이나 지진처럼 사람이 막을 수 없었던 사정이라면 배상까지 이어지지 않습니다.
증명이 실제 다툼의 중심입니다.
전세금에서 바로 빼도 되나
됩니다. 제315조 제2항이 명시합니다. 설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다.
따로 판결을 받아 압류하는 절차를 거치지 않아도 됩니다. 전세금이 담보 역할을 하는 셈입니다. 다만 순서가 있습니다. 전세권이 소멸한 뒤에 충당하는 것이므로 기간 중에 미리 떼어 둘 수는 없습니다.
남는 만큼은 돌려주어야 합니다. 배상액을 부풀려 전액을 쥐고 있으면 오히려 반환 지체로 몰립니다. 액수를 먼저 확정해 두십시오.
주의
전세권이 이미 다른 사람에게 넘어가 있을 수 있습니다. 제306조는 양도와 담보 제공을 허용하고 존속기간 안의 전전세나 임대도 허용하되, 설정행위로 금지한 때에만 막습니다. 제307조에 따라 양수인은 양도인과 같은 권리의무를 지므로 상대가 바뀌어도 의무는 이어집니다. 계약서를 쓰실 때 금지 여부를 먼저 정해 두십시오.
고쳐 쓴 비용은 어떻게 되나
전세권자 쪽에도 반환받을 여지가 있습니다. 제310조 제1항은 목적물을 개량하기 위하여 지출한 유익비에 관하여 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 합니다.
제309조가 이미 전세권자의 몫으로 돌려놓았으므로 통상의 수선비는 여기에 들어가지 않습니다.
제316조 제1항은 기간 만료로 소멸한 때 목적물을 원상에 회복하고 부속시킨 물건을 수거할 수 있다고 정합니다. 설정자가 그 부속물건의 매수를 청구하면 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다.
정리
전세권은 쓰는 권리인 동시에 관리 의무가 붙은 권리입니다. 제303조와 제309조가 용도 준수와 현상 유지를 요구하고, 이를 어기면 제311조 제1항의 소멸청구가 열립니다.
훼손이 남았다면 같은 조 제2항으로 원상회복이나 배상을 구합니다. 멸실까지 갔다면 제315조의 책임 여부를 따집니다. 배상액은 전세금에서 충당하되 남으면 돌려주어야 합니다.
기간이 남은 전세권을 끝내는 일은 되돌리기 어렵습니다. 통지서를 보내기 전에 위반 사실을 어떻게 남겨 둘지부터 변호사와 정리해 두시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제303조, 제306조, 제307조, 제309조, 제310조, 제311조, 제313조, 제314조, 제315조, 제316조, 제317조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
도배와 장판이 낡은 것도 용법 위반입니까?
제309조가 통상의 관리에 속한 수선을 전세권자에게 맡기므로 자연스러운 노후는 위반으로 보기 어렵습니다. 방치로 누수나 곰팡이가 번진 정도에 이르러야 제311조 제1항의 사유가 됩니다.
주거용 집을 사무실로 쓰고 있는데 소멸청구가 가능합니까?
제311조 제1항은 계약으로 정한 용법뿐 아니라 목적물의 성질로 정해지는 용법도 기준으로 삼습니다. 주거용 건물을 영업 공간으로 돌려 쓰는 것은 성질상 정해진 용법을 벗어난 것으로 볼 여지가 큽니다.
불이 나서 집이 탔는데 전세금을 전부 가져와도 됩니까?
전세권자에게 책임 있는 사유로 멸실된 때라야 제315조 제1항의 배상 책임이 생깁니다. 제315조 제2항에 따라 전세금으로 충당할 수 있지만 잉여가 있으면 반환하여야 하므로 손해액을 먼저 산정하셔야 합니다.
전세권자가 마음대로 세를 놓았습니다.
제306조는 존속기간 안에서 전전세나 임대를 허용하되 설정행위로 금지한 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 계약서에 금지 조항이 있다면 약정 위반이 되고, 없다면 그 자체로는 막기 어렵습니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-28
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