판결을 받아 두고도 집행을 망설이는 경우가 있습니다. 상대 명의의 건물은 있는데 선순위 근저당이 가득해서 경매를 붙여 봐야 남는 것이 없어 보이는 상황입니다. 그런데 그 건물에서는 매달 임대료가 나옵니다. 부동산 자체를 처분하지 않고 거기서 흘러나오는 수익만 붙잡아 빚에 충당하는 절차가 따로 있습니다. 민사집행법이 강제경매와 나란히 두고 있는 강제관리입니다.
두 갈래 가운데 하나를 고르는 구조
선택지는 처음부터 둘입니다.
민사집행법 제78조 제2항은 부동산에 대한 강제집행을 강제경매와 강제관리 두 가지 방법으로 한다고 정합니다. 제3항은 채권자가 자기의 선택에 의하여 어느 한 가지로 집행하게 하거나 두 가지를 함께 사용하게 할 수 있다고 덧붙입니다.
함께 쓸 수 있다는 점이 눈여겨볼 대목입니다. 경매를 진행하는 동안 매각이 될 때까지의 임대 수익을 놓치지 않으려면 두 절차를 나란히 걸어 두는 선택이 가능합니다. 제4항은 가압류를 집행할 때에도 강제관리를 할 수 있다고 정해 두었습니다.
관할은 제79조 제1항에 따라 부동산이 있는 곳의 지방법원입니다.
개시결정은 누구에게 무엇을 명하나
세 방향으로 명령이 나갑니다. 제164조 제1항은 강제관리를 개시하는 결정에 채무자에게는 관리사무에 간섭하여서는 아니 되고 부동산의 수익을 처분하여서도 아니 된다고 명하여야 하며, 수익을 채무자에게 지급할 제3자에게는 관리인에게 이를 지급하도록 명하여야 한다고 정합니다.
세입자가 바로 그 제3자입니다. 개시결정이 내려지면 월세는 집주인이 아니라 법원이 정한 관리인에게 들어갑니다.
효력 발생 시점이 상대마다 다릅니다. 제3항은 강제관리개시결정이 제3자에게는 결정서를 송달하여야 효력이 생긴다고 정합니다. 세입자에게 결정서가 닿기 전에 집주인에게 낸 월세는 유효한 변제가 되므로, 신청 단계에서 임차인의 인적사항과 주소를 정확히 특정해 두는 일이 결과를 좌우합니다.
신청이 기각되거나 각하되면 제4항에 따라 즉시항고로 다툽니다.
여기서 말하는 수익의 범위
월세만이 아닙니다. 제164조 제2항은 수확하였거나 수확할 과실과 이행기에 이르렀거나 이르게 될 과실이 제1항의 수익에 속한다고 정합니다.
농지의 작물이나 과수원의 열매처럼 눈에 보이는 산출물이 여기에 들어갑니다. 아직 거두지 않은 것, 아직 지급기일이 오지 않은 차임도 범위 안입니다.
경매와 관리는 목적이 다릅니다
경매는 부동산을 현금으로 바꾸어 한 번에 나누는 절차이고, 강제관리는 소유권을 그대로 둔 채 흘러나오는 수익을 계속 거두어 나누는 절차입니다. 그래서 선순위 담보가 많아 매각대금에서 배당받을 여지가 없는 채권자, 또는 부동산을 헐값에 넘기고 싶지 않은 사정이 있는 경우에 실익이 생깁니다. 다만 수익이 꾸준히 발생하는 물건이라야 의미가 있습니다.
관리인은 누가 되고 어디까지 하나
법원이 정합니다. 제166조 제1항은 관리인을 법원이 임명하되 채권자가 적당한 사람을 추천할 수 있다고 정합니다. 건물 관리 경험이 있는 사람을 추천해 두면 절차가 한결 매끄럽게 굴러갑니다.
권한은 세 가지입니다.
- 관리와 수익을 하기 위하여 부동산을 점유할 수 있습니다. 저항을 받으면 집행관에게 원조를 요구할 수 있습니다.
- 제3자가 채무자에게 지급할 수익을 추심할 권한이 있습니다.
- 제167조 제1항에 따라 법원이 정한 관리 사항의 범위 안에서 사무를 처리합니다.
감독도 법원 몫입니다. 제167조 제1항은 법원이 관리에 필요한 사항과 관리인의 보수를 정하고 관리인을 지휘하고 감독한다고 하며, 제2항은 보증을 제공하도록 명할 수 있게 합니다. 관리를 계속할 수 없는 사유가 생기면 제3항에 따라 직권이나 이해관계인의 신청으로 해임할 수 있고, 이때는 관리인을 심문하여야 합니다.
거둔 돈은 어떤 순서로 나가나
순서가 정해져 있습니다. 제169조 제1항은 관리인이 부동산수익에서 그 부동산이 부담하는 조세와 그 밖의 공과금을 뺀 뒤에 관리비용을 변제하고, 그 나머지 금액을 채권자에게 지급한다고 정합니다.
재산세와 건물 관리에 드는 실비가 먼저 빠지고, 채권자가 손에 쥐는 것은 그 뒤에 남는 돈입니다.
채권자가 여럿이면 한 단계가 더 붙습니다. 제2항은 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때 관리인이 채권자 사이의 배당협의에 따라 배당을 실시하여야 한다고 정하고, 제3항은 협의가 이루어지지 못한 경우 관리인이 그 사유를 법원에 신고하도록 합니다. 신고가 있으면 제4항에 따라 배당표를 작성해 그에 따라 지급합니다.
확인할 것
· 대상 부동산에서 실제로 수익이 나오고 있는지, 월 단위 규모는 얼마인지
· 임차인의 성명과 송달 가능한 주소를 특정할 수 있는지
· 재산세와 관리비 등 먼저 빠져나갈 비용의 크기
· 배당에 함께 들어올 다른 채권자가 있는지
· 경매와 함께 진행할지, 관리만 걸어 둘지
관리인의 계산을 다툴 수 있나
기간이 짧습니다. 제170조 제1항은 관리인이 매년 채권자와 채무자, 법원에 계산서를 제출하여야 하고 업무를 마친 뒤에도 같다고 정합니다.
제2항이 이의 기간을 둡니다. 채권자와 채무자는 계산서를 송달받은 날부터 1주 이내에 집행법원에 이의신청을 할 수 있습니다. 한 주를 넘기면 제3항에 따라 관리인의 책임이 면제된 것으로 봅니다.
이의가 들어오면 제4항에 따라 관리인을 심문한 뒤 결정으로 재판합니다. 신청한 이의를 매듭지으면 법원은 관리인의 책임을 면제합니다. 계산서는 받는 즉시 열어 보셔야 합니다.
절차는 언제 끝나나
제171조가 마무리를 정합니다. 강제관리의 취소는 법원이 결정으로 하고, 채권자들이 부동산수익으로 전부 변제를 받았을 때에는 법원이 직권으로 취소결정을 합니다.
결정에는 즉시항고가 열려 있고, 취소결정이 확정되면 제4항에 따라 법원사무관등이 기입등기를 말소하도록 촉탁합니다.
중간에 제3자가 끼어드는 경우도 있습니다. 제168조는 제3자가 부동산에 대한 강제관리를 막을 권리가 있다고 주장하는 때 제48조의 제3자이의의 소를 준용하도록 했습니다.
정리
강제관리는 부동산을 파는 대신 그 부동산이 낳는 돈을 붙잡는 집행입니다. 제78조가 경매와 나란히 선택지로 두었고, 제164조의 개시결정이 세입자의 지급처를 관리인으로 돌립니다.
관리인은 제166조와 제167조에 따라 법원이 임명하고 감독합니다. 거둔 돈은 제169조의 순서를 거쳐 채권자에게 갑니다. 제170조의 계산보고와 한 주의 이의 기간, 제171조의 취소가 절차의 뒷단입니다.
선순위 담보가 무거워 경매 실익이 없어 보이는 사안이라면 임대차 현황과 비용 구조를 정리해 변호사와 함께 어느 방법이 맞는지 따져 보시기 바랍니다.
참조 조문
민사집행법 제48조, 제78조, 제79조, 제163조, 제164조, 제166조, 제167조, 제168조, 제169조, 제170조, 제171조
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
경매를 신청해 둔 상태에서도 강제관리를 함께 걸 수 있습니까?
제78조 제3항이 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다고 정하므로 가능합니다. 매각이 끝날 때까지 발생하는 수익을 놓치지 않으려는 경우에 실익이 있습니다.
세입자가 개시결정을 받기 전에 집주인에게 낸 월세는 어떻게 됩니까?
제164조 제3항은 강제관리개시결정이 제3자에게는 결정서를 송달하여야 효력이 생긴다고 정합니다. 송달 전에 이루어진 지급은 그대로 효력이 있으므로 신청 단계에서 임차인의 주소를 정확히 파악해 두셔야 합니다.
관리인이 거둔 돈에서 재산세를 먼저 낸다는 것이 맞습니까?
제169조 제1항이 부동산이 부담하는 조세와 그 밖의 공과금을 뺀 뒤 관리비용을 변제하고 나머지를 채권자에게 지급한다고 정합니다. 채권자 몫은 이 공제를 거친 나머지입니다.
관리인이 제출한 계산서가 이상한데 언제까지 다퉈야 합니까?
제170조 제2항에 따라 계산서를 송달받은 날부터 1주 이내에 집행법원에 이의신청을 하여야 합니다. 그 기간을 넘기면 제3항에 따라 관리인의 책임이 면제된 것으로 보게 됩니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-28
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