등기를 마치고 받아 본 서류에서 이름의 한 글자가 다르거나 지분이 잘못 적혀 있는 일이 있습니다. 사소해 보여도 나중에 매도나 대출 단계에서 그대로 걸립니다. 상대 쪽 법무사가 먼저 짚어 내는 경우가 흔합니다. 부동산등기법은 이런 흠을 지우고 다시 하는 대신 고치는 절차를 따로 두었습니다. 경정등기입니다. 누구의 잘못으로 생긴 흠인지, 그 사이에 이해관계를 가진 사람이 끼어 있는지에 따라 밟는 길이 달라집니다.
경정등기는 무엇을 겨냥한 제도인가
이미 마친 등기에 남은 흠을 겨냥합니다.
제32조 제1항은 등기관이 등기를 마친 후 그 등기에 착오나 빠진 부분이 있음을 발견했을 때 지체 없이 그 사실을 알리도록 정합니다. 처음부터 어긋나 있던 기록을 원래 있어야 할 모습으로 되돌리는 것이 이 제도의 일입니다.
그래서 등기를 마친 뒤에 사정이 바뀐 경우는 여기에 들어가지 않습니다. 이름을 개명했거나 주소를 옮긴 것은 흠이 아니라 변화입니다. 그런 것은 변경등기가 맡습니다.
둘을 섞으면 신청이 되돌아옵니다. 시작 시점의 기록이 틀렸는지, 나중에 달라졌는지부터 가르셔야 합니다.
경정과 변경
경정은 등기를 할 당시부터 기록이 사실과 어긋나 있던 경우를 바로잡는 것이고, 변경은 등기 후에 생긴 사정을 기록에 반영하는 것입니다. 앞의 것은 처음의 기록이 잘못이었다는 전제에서 출발하고, 뒤의 것은 그때는 맞았다는 전제에서 출발합니다.
누구의 잘못인지가 왜 갈림길이 되나
절차의 주체가 바뀌기 때문입니다.
제32조 제2항은 착오나 빠진 부분이 등기관의 잘못으로 인한 것임을 발견한 경우 지체 없이 그 등기를 직권으로 경정하도록 합니다. 신청인이 서류를 다시 낼 필요가 없습니다. 등기소가 스스로 움직입니다.
반대로 신청서에 적어 낸 내용 자체가 틀려 있었다면 그것은 신청인 쪽의 잘못입니다. 이때는 당사자가 경정등기를 신청해야 합니다. 등기관이 통지만 하고 기다리는 이유가 여기에 있습니다.
어느 쪽인지는 신청서와 첨부 서면, 그리고 실제로 기록된 내용을 나란히 놓고 대조하면 대개 드러납니다. 신청서에는 맞게 적혀 있는데 기록이 다르면 앞의 경우입니다.
| 구분 | 등기관의 잘못 | 신청인 쪽의 잘못 |
|---|---|---|
| 근거 | 제32조 제2항 | 제23조에 따른 신청 |
| 누가 움직이나 | 등기관이 직권으로 | 당사자가 신청으로 |
| 제3자 승낙 | 이해관계인이 있으면 필요 | 권리의 경정이면 필요 |
| 통지 | 경정한 사실을 알림 | 흠이 있다는 사실을 알림 |
| 거절되면 | 이의신청 | 보정 또는 이의신청 |
직권으로 고칠 때에도 막히는 경우
제32조 제2항에는 단서가 달려 있습니다. 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 그 제3자의 승낙이 있어야 합니다.
취지는 분명합니다. 기록을 믿고 권리를 얻은 사람이 뒤에 붙어 있는데 앞의 기록을 조용히 고치면 그 사람의 순위가 흔들립니다. 지분이 잘못 적힌 뒤에 그 지분을 담보로 근저당권이 설정된 경우가 그렇습니다.
승낙이 나오지 않으면 경정은 그 자리에서 멈춥니다. 남은 길은 소송으로 권리관계를 확정해 그 판결로 등기를 정리하는 쪽입니다.
통지는 누구에게 가나
조문이 받는 사람을 정해 두었습니다.
제32조 제1항은 등기권리자와 등기의무자에게 알리되, 그 두 사람이 없는 경우에는 등기명의인에게 알리도록 합니다. 각 2인 이상인 경우에는 그중 1인에게 통지하면 됩니다. 공동 명의라면 한 사람만 받고 나머지는 모른 채 지나갈 수 있다는 뜻입니다.
제3항은 직권으로 경정을 한 뒤에도 같은 방식으로 알리게 하고, 제4항은 채권자대위권에 의하여 등기가 마쳐진 때에는 그 채권자에게도 통지하도록 합니다. 자기 이름으로 신청하지 않았더라도 절차를 움직인 사람에게는 알려야 한다는 취지입니다.
공동 명의라면 소식이 서로에게 전해지는지를 스스로 챙기셔야 합니다.
고친 기록은 어떤 모습으로 남나
지워지지 않습니다.
제52조는 일정한 등기를 부기로 하도록 정하고, 제1호에 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기를, 제5호에 권리의 변경이나 경정의 등기를 넣어 두었습니다. 부기등기는 원래의 등기에 가지처럼 붙어 그 순위를 그대로 이어받습니다.
그래서 등기사항증명서를 떼어 보면 잘못 적혔던 내용과 고친 내용이 함께 보입니다. 불편해 보이지만 이것이 이 제도의 장점입니다. 순위가 유지되므로 그 사이에 끼어든 권리에 밀리지 않습니다.
다만 제52조 제5호에는 단서가 있습니다. 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 부기가 아니라 주등기로 기록되어 순위가 뒤로 밀립니다.
등기관이 고쳐 주지 않는다면
다툴 창구가 법에 있습니다.
- 제100조에 따라 그 처분을 한 등기관이 소속된 지방법원을 상대로 이의를 냅니다.
- 제101조에 따라 서류는 처분을 한 등기소에 냅니다. 전산정보처리조직으로 신청정보를 보내는 방법도 있으며, 법원에 직접 내는 것이 아닙니다.
- 제103조 제1항에 따라 등기관이 이의에 이유가 있다고 인정하면 그에 해당하는 처분을 합니다.
- 이유 없다고 보면 같은 조 제2항에 따라 이의신청일부터 3일 이내에 의견을 붙여 관할 지방법원으로 보냅니다.
여기에 두 가지 제약이 붙습니다. 제102조는 뒤늦게 꺼낸 새 사실이나 새 증거로 이의를 거는 것을 막습니다. 등기관이 판단할 때 앞에 없던 자료를 뒤늦게 꺼내 뒤집을 수는 없다는 뜻입니다.
제104조는 이의에 집행정지의 효력이 없다고 못 박습니다. 이의를 냈다고 해서 진행 중인 절차가 멈추지 않습니다. 급한 사안이라면 이의만 믿고 기다리실 일이 아닙니다.
확인할 것
· 등기사항증명서와 신청서 부본, 등기원인을 증명하는 서면의 기재가 서로 맞는지
· 틀린 내용이 처음부터 그랬는지, 등기 후의 사정 변화인지
· 흠이 생긴 시점 이후에 새로 설정된 권리가 있는지
· 그 권리자에게서 승낙서를 받을 수 있는지
· 등기필정보와 등기완료통지서를 보관하고 있는지
고치기 전에 계산해 둘 것
경정으로 될 일인지부터 봅니다.
제29조는 각하 사유를 한정해 나열하고, 제2호에 사건이 등기할 것이 아닌 경우를 두고 있습니다. 명의인 자체를 다른 사람으로 바꾸는 것처럼 등기의 동일성을 벗어나는 요구는 경정으로 받아들여지지 않습니다. 그런 사안은 말소와 새 등기, 또는 소송으로 갑니다.
같은 조 단서는 고칠 수 있는 흠이라면 보정 명령을 받은 다음 날까지 바로잡을 경우 각하하지 않도록 합니다. 시간이 넉넉하지 않습니다. 연락을 받으면 바로 움직이셔야 합니다.
정리
등기의 흠은 지우고 다시 하는 것이 아니라 고쳐서 이어 갑니다. 그 근거가 제32조이고, 고친 기록은 제52조에 따라 부기로 붙어 원래의 순위를 유지합니다.
갈림길은 셋입니다. 흠이 등기관의 것인지 신청인의 것인지, 이해관계를 가진 제3자가 있는지, 요구하는 내용이 경정의 범위 안에 있는지입니다. 세 번째에서 걸리면 소송으로 방향을 바꿔야 합니다. 등기사항증명서와 당시 제출한 서류를 함께 놓고 어느 칸인지를 변호사와 함께 가려 보시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제23조, 제29조, 제32조, 제52조, 제100조, 제101조, 제102조, 제103조, 제104조
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
제 이름의 한 글자가 다르게 적혀 있습니다.
등기명의인의 표시에 관한 흠이므로 경정의 대상이 될 수 있습니다. 신청서에 맞게 적혀 있었다면 등기관의 잘못으로 직권 경정이 이루어질 여지가 있으니, 당시 제출 서류의 사본을 챙겨 등기소에 문의해 보십시오.
지분이 잘못 적힌 뒤에 은행 근저당이 잡혔습니다.
그 근저당권자가 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당할 수 있습니다. 승낙이 없으면 경정이 막히거나 주등기로 밀릴 수 있으니 은행에 승낙서 발급이 가능한지부터 타진해 보십시오.
이사를 해서 주소가 달라졌는데 이것도 경정인가요?
등기 후에 생긴 사정이므로 경정이 아니라 변경에 해당합니다. 처음의 기록이 틀렸던 경우와 나중에 달라진 경우는 신청의 종류가 다르니, 주민등록초본으로 주소 이력을 확인해 어느 쪽인지 먼저 가려 보십시오.
등기관이 제 신청을 받아 주지 않았습니다.
보정으로 해결되는 흠인지부터 보시고, 아니라면 등기소에 이의신청서를 낼 수 있습니다. 다만 판단 당시 없던 새 자료를 근거로 삼을 수는 없으므로, 처음 신청 단계에서 서류를 갖추는 편이 낫습니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-29
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