등기관 처분이 잘못됐을 때 밟는 이의 순서

등기 신청을 냈는데 각하 결정을 받아 드는 일이 있습니다. 보정을 하려 해도 등기소의 판단 자체가 납득되지 않는 경우, 또는 반대로 들어가지 말았어야 할 등기가 들어가 버린 경우입니다. 이때 쓰는 불복 수단은 소송이 아닙니다. 부동산등기법은 등기관의 결정과 처분을 겨냥한 별도의 이의 절차를 따로 두고 있습니다. 어디에 내는지, 무엇을 근거로 삼을 수 있는지, 그 사이 등기가 멈추는지가 모두 일반 소송과 다릅니다.

무엇에 대해 다툴 수 있나

대상은 넓습니다.

부동산등기법 제100조는 등기관의 결정 또는 처분에 불만이 있는 사람에게 길을 열어 둡니다. 그 결정이나 처분을 한 등기관이 소속된 지방법원이 이의를 받는 곳입니다. 신청을 물리친 각하 결정만이 아니라 등기를 실행한 처분까지 들어가는 문언입니다.

각하의 근거는 제29조에 열한 가지로 열거되어 있습니다. 관할 밖의 사건, 등기할 사항이 아닌 사건, 낼 자격이 없는 사람이 낸 신청, 첨부정보를 빠뜨린 신청 따위가 여기에 들어갑니다. 다만 같은 조 단서가 고칠 기회를 줍니다. 등기관이 보정을 명한 그 이튿날까지 잘못된 부분을 바로잡으면 각하되지 않습니다.

그래서 이의를 생각하시기 전에 보정으로 해결되는 사안인지부터 보셔야 합니다.

어디에 어떤 방법으로 내나

관할 법원과 제출처가 다릅니다. 판단하는 곳은 지방법원인데 서류는 등기소에 냅니다.

제101조가 통로를 지정합니다. 그 처분을 한 등기관이 속한 등기소에 이의신청서를 내거나, 전산정보처리조직으로 이의신청정보를 보내는 두 가지입니다. 구체적인 방식은 대법원규칙에 맡겨져 있고, 2024년 전문개정으로 전자적 방법이 문언에 또렷이 들어왔습니다.

법원에 직접 내는 것이 아니라는 점을 놓치면 접수 자체가 헛돌 수 있습니다.

이 절차의 성격
등기관의 처분에 대한 이의는 등기소의 판단을 상급 기관이 다시 보는 구조가 아니라, 법원이 등기관에게 처분을 명하는 구조입니다. 그래서 심리 대상도 등기관이 판단할 당시의 자료로 한정되고, 결론은 등기관에 대한 명령의 형태로 나옵니다. 소유권 다툼 자체를 가리는 절차가 아니라는 점에서 소송과는 목적이 다릅니다.

새 자료를 들고 가면 되나

막혀 있습니다. 제102조는 뒤늦게 생긴 사실이나 나중에 마련한 증거방법을 이의의 근거로 삼을 수 없다고 한 문장으로 못 박았습니다.

등기관이 보지 못한 자료를 뒤늦게 들이밀어 그 판단을 뒤집을 수는 없다는 뜻이고, 빠뜨린 첨부서류를 붙여 이의하는 방식도 통하지 않습니다.

그런 사안이라면 서류를 갖추어 다시 신청하는 편이 빠릅니다. 이의는 등기관의 판단 자체에 법령 적용의 잘못이 있을 때 쓰는 수단입니다.

등기관이 먼저 한 번 걸러 낸다

바로 법원으로 넘어가지 않습니다. 제103조 제1항은 등기관이 이의가 이유 있다고 인정하면 그에 해당하는 처분을 하여야 한다고 정합니다. 스스로 생각을 바꾸면 그 자리에서 해결되는 구조입니다.

이유 없다고 볼 때는 시한이 붙습니다. 제2항은 이의신청일부터 3일 이내에 의견을 붙여 이의신청서 또는 이의신청정보를 관할 지방법원에 보내야 한다고 정합니다.

이미 등기가 마쳐진 뒤라면 한 가지가 더 붙습니다. 제3항은 등기를 마친 후에 이의신청이 있는 경우 3일 이내에 의견을 붙여 법원에 보내고 등기상 이해관계 있는 자에게 이의신청 사실을 알려야 한다고 합니다.

단계	내용	근거
제출	처분을 한 등기소에 신청서 제출 또는 전자 정보 전송	제101조
자료 제한	뒤늦은 사실이나 증거방법은 근거로 삼지 못함	제102조
등기관 검토	이유 있으면 처분, 없으면 3일 이내 법원 송부	제103조
효력	집행정지의 효력 없음	제104조
법원 결정	이유를 붙인 결정, 이유 있으면 등기관에게 처분 명령	제105조
불복	비송사건절차법에 따른 항고	제105조 제2항

이의를 냈다고 등기가 멈추지는 않는다

제104조는 한 줄로 되어 있고, 이의에는 집행정지의 효력이 없다고만 적혀 있습니다.

짧지만 실무에서 가장 무거운 조문입니다. 이미 실행된 등기를 다투는 사이에도 그 등기를 바탕으로 한 거래가 진행될 수 있고, 새 권리자가 등장하면 뒤에 이의가 받아들여져도 되돌리기가 어려워집니다.

그래서 다투는 동안 권리 변동을 묶어 두려면 처분금지가처분 같은 별도의 보전처분을 함께 검토하게 됩니다.

법원은 어떻게 결론을 내나

제105조 제1항은 관할 지방법원이 이의에 대하여 이유를 붙여 결정을 하여야 한다고 정합니다. 이의에 이유가 있다고 보면 등기관에게 그에 맞는 처분을 명령하고, 그 뜻을 신청인과 등기상 이해관계 있는 자에게 알립니다.

명령에 따라 등기를 할 때는 흔적이 남습니다. 제107조는 등기관이 관할 지방법원의 명령에 따라 등기를 할 때 명령을 한 지방법원과 명령의 연월일, 명령에 따라 등기를 한다는 뜻을 기록하도록 했습니다.

결정에 승복할 수 없다면 제2항입니다. 비송사건절차법이 정하는 항고로 다투게 됩니다.

결정 전에 등기부에 표시를 남길 수 있나

있습니다. 제106조는 관할 지방법원이 이의신청에 대하여 결정하기 전에 등기관에게 가등기 또는 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명령할 수 있다고 정합니다.

1. 이의신청서를 등기소에 제출하면서 제106조에 따른 명령을 함께 구합니다.
2. 법원이 명령하면 등기부에 다툼이 있다는 사실이 드러납니다.
3. 그 표시를 보고 들어오는 제3자는 사정을 알고 거래한 것이 됩니다.
4. 본안 결정이 나면 명령에 따라 등기관이 처분합니다.

제104조가 집행정지를 막아 둔 상태에서 실질적인 공시 효과를 얻는 방법입니다.

주의
등기관이 등기를 마친 뒤 그 등기가 제29조 제1호나 제2호에 해당하는 것임을 발견한 때에는 제58조 제1항에 따라 이해관계인에게 1개월 이내의 기간을 정해 이의를 진술하라고 통지합니다. 그 기간에 진술이 없으면 같은 조 제4항에 따라 직권으로 말소됩니다. 이런 통지서를 받으셨다면 기간을 넘기지 마십시오. 침묵은 동의로 처리됩니다.

정리

등기관의 결정과 처분을 다투는 절차는 짧고 제약이 많습니다. 제100조가 대상과 관할을 정합니다. 제101조가 등기소 제출이라는 통로를 지정하고, 제102조가 새 자료의 사용을 막습니다.

등기관이 제103조에 따라 먼저 검토한 뒤 3일 안에 법원으로 넘기고, 법원은 제105조에 따라 이유를 붙인 결정으로 처분을 명령합니다. 그 사이 등기는 제104조에 따라 멈추지 않으므로 제106조의 부기등기나 별도의 보전처분을 함께 생각하셔야 합니다.

각하 결정문이나 통지서를 받으셨다면 보정으로 풀 사안인지 이의로 갈 사안인지부터 갈라야 합니다. 판단이 서지 않으면 서류를 들고 변호사와 상의하시는 편이 빠릅니다.

참조 조문

부동산등기법 제29조, 제58조, 제100조, 제101조, 제102조, 제103조, 제104조, 제105조, 제106조, 제107조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

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자주 묻는 질문

등기 신청이 각하되었는데 서류를 갖춰 다시 내는 것과 이의 중 무엇이 낫습니까?

제102조가 뒤늦은 사실이나 증거방법을 근거로 삼지 못하게 막으므로, 서류가 빠진 사안이라면 보완해 다시 내는 편이 빠릅니다. 이의는 등기관의 법령 해석이나 적용 자체에 잘못이 있을 때 쓰는 수단입니다.

이의신청서를 지방법원에 내면 됩니까?

제101조는 결정 또는 처분을 한 등기관이 속한 등기소에 제출하거나 전산정보처리조직으로 보내도록 정합니다. 판단은 제100조의 관할 지방법원이 하지만 접수 창구는 등기소입니다.

이의를 내면 문제된 등기의 효력이 정지됩니까?

제104조는 이의에 집행정지의 효력이 없다고 정합니다. 다투는 동안에도 그 등기를 기초로 거래가 이어질 수 있으므로 제106조의 부기등기 명령이나 별도의 보전처분을 함께 검토하셔야 합니다.

법원 결정에도 승복할 수 없으면 어떻게 합니까?

제105조 제2항이 비송사건절차법에 따른 항고를 열어 두었습니다. 결정에는 같은 조 제1항에 따라 이유가 붙으므로 그 이유를 먼저 읽고 다툴 지점을 정하시는 것이 순서입니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-28

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