한 채의 건물을 층마다 다른 사람이 소유하는 형태는 상가와 다가구 점포에서 흔합니다. 1층은 아버지, 2층은 아들, 3층은 남의 이름으로 되어 있는 식입니다. 각자의 층은 각자의 것이니 다툴 일이 없어 보이지만 실제 분쟁은 그 사이에 있는 것들에서 터집니다. 계단, 옥상, 외벽, 정화조, 승강기가 그렇습니다. 민법에 짧은 조문 하나가 이 상황을 규율합니다. 두 개 항으로 된 문장이 소유의 귀속과 비용의 분담을 한꺼번에 정해 두었습니다.
이 조문이 상정한 건물은 무엇인가
한 채인데 소유자가 여럿인 건물입니다.
민법 제215조 제1항은 수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때를 전제로 삼습니다. 등기부가 층이나 호수마다 따로 열려 있고 각 칸에 다른 이름이 올라 있는 모습입니다.
땅을 여럿이 비율로 나눠 가진 관계와는 출발점이 다릅니다. 이쪽은 물건이 이미 칸으로 갈라져 각자 온전한 소유권을 가집니다. 2층 주인은 2층에 관하여 단독 소유자입니다.
그런데 건물은 칸으로만 이루어지지 않습니다. 어느 칸에도 속하지 않으면서 모두가 쓰는 부분이 남습니다.
남는 부분은 누구 것이 되나
조문이 공유로 추정합니다.
제215조 제1항 후단은 건물과 그 부속물 중 공용하는 부분을 구분소유자들의 공유로 추정한다고 정합니다. 계단실과 복도, 현관, 옥상, 외벽, 기초, 지붕, 공동으로 쓰는 설비가 여기에 해당하게 됩니다.
중요한 것은 단정이 아니라 추정이라는 점입니다. 법이 일단 그렇다고 보아 두되, 다르게 정한 사실이 증명되면 물러섭니다.
그래서 실제 사건에서는 이 추정을 깨려는 주장이 자주 나옵니다. 옥상을 1층 주인이 오래 단독으로 써 왔다거나, 건축 당시 3층 주인에게 전용으로 주기로 했다는 식입니다. 주장하는 쪽이 그 사실을 증명해야 합니다.
재료는 건축물대장과 설계도면, 분양 계약서입니다.
추정과 간주
추정은 반대 사실이 증명되면 뒤집히고, 간주는 증명해도 뒤집히지 않습니다. 제215조 제1항은 추정이라고 적었으므로 다툴 여지를 남겨 둔 조문입니다. 그 여지를 메우는 것이 도면과 대장, 분양 자료입니다.
비용은 어떤 기준으로 나누나
지분이 아닙니다. 가액입니다.
제215조 제2항은 공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담을 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다고 정합니다. 면적도 아니고 사람 수도 아니라는 점을 먼저 보셔야 합니다.
이 기준이 눈에 띄는 이유는 공유물의 일반 규정과 다르기 때문입니다. 제266조 제1항은 공유자가 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다고 적었습니다. 같은 비용 분담을 두고 한쪽은 지분, 다른 쪽은 가액을 기준으로 삼은 셈입니다.
차이가 실제 금액으로 나타납니다. 같은 면적이라도 1층 점포와 3층 사무실의 값은 다릅니다. 가액을 기준으로 삼으면 값이 높은 칸의 주인이 더 많이 냅니다.
무엇으로 잴지가 다음 문제입니다. 공시가격과 감정평가액, 분양가가 후보로 오르고 다투면 감정으로 정하게 됩니다.
| 구분 | 제215조 구분소유 건물 | 제262조 이하 일반 공유 |
|---|---|---|
| 대상 | 한 채를 칸으로 나눈 건물의 공용 부분 | 물건 하나를 비율로 나눈 것 |
| 귀속 | 공유로 추정 | 등기된 지분대로 |
| 비용 기준 | 소유부분의 가액에 비례 | 지분의 비율 |
| 근거 | 제215조 제2항 | 제266조 제1항 |
| 분할 청구 | 적용 제외 | 가능 |
보존 비용이라는 말은 어디까지 닿나
조문이 기타의 부담이라는 말을 덧붙여 두었습니다.
보존은 현상을 지키는 일입니다. 새는 지붕과 금 간 외벽, 위태로운 계단을 고치는 일이 들어갑니다.
제215조 제2항이 보존에 관한 비용만 적고 끝냈다면 범위가 좁았을 것입니다. 그런데 기타의 부담이라는 말이 뒤에 붙어 있어 보존에 한정되지 않습니다. 공용 부분에서 나오는 세금과 공과금, 화재보험료, 청소와 경비 비용도 이 조항이 정한 방식으로 나누게 됩니다.
반면 한 사람의 필요로 새로 만드는 시설은 다릅니다. 3층 주인이 자기 사무실에 별도 배관을 놓는 일까지 공동 부담으로 돌리지는 못합니다.
내가 먼저 고쳤으면 받아 낼 수 있나
받아 낼 근거가 조문에 있습니다.
공용 부분이 망가지면 급한 사람이 먼저 고칩니다. 비가 새는 옥상 아래층 주인이 그렇습니다.
이때 지출한 비용은 제215조 제2항이 정한 비율만큼 다른 구분소유자에게 청구할 수 있습니다. 다만 청구가 받아들여지려면 세 가지가 남아 있어야 합니다.
- 고친 부분이 공용 부분에 해당한다는 자료로 도면과 건축물대장을 확보합니다.
- 공사가 필요했다는 사정을 사진과 진단서, 견적서로 남깁니다.
- 실제 지출을 계약서와 세금계산서, 이체 내역으로 증명합니다.
- 각 칸의 가액을 확인할 자료를 모아 분담 비율을 계산합니다.
- 공사 전에 다른 소유자에게 통지한 기록을 남겨 둡니다.
마지막 항목이 특히 중요합니다. 알리지 않고 공사한 뒤 청구하면 금액과 필요성을 두고 반박을 받습니다.
확인할 것
· 등기부가 층이나 호수마다 따로 열려 있는지
· 문제된 부분이 도면상 어느 칸에 속하는지
· 옥상과 주차장을 오래 단독으로 써 온 사람이 있는지
· 각 칸의 가액을 무엇으로 잴지 합의가 있는지
· 관리 규약이나 분양 계약서에 다른 정함이 있는지
공용 부분만 따로 나눠 가질 수 있나
막혀 있습니다.
제268조 제1항은 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있게 하고, 제2항은 분할하지 않기로 하는 약정의 기간을 5년으로 제한합니다. 그런데 제3항이 예외를 둡니다. 앞의 두 항을 제215조의 공유물에는 적용하지 아니한다는 내용입니다.
이유는 분명합니다. 계단과 외벽을 쪼개어 나눠 가지면 건물이 서 있을 수 없습니다. 공용 부분은 각 칸의 소유를 떠받치기 위해 존재하므로 따로 떼어 낼 대상이 아닙니다.
그래서 해법은 분할이 아니라 비용 정산과 사용 방법의 조정으로 향합니다.
집합건물법과는 어떻게 나뉘나
특별법이 있으면 그쪽이 먼저입니다.
아파트와 대규모 상가처럼 구분소유 관계가 촘촘한 건물에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용됩니다. 전유부분과 공용부분의 구별, 관리단과 규약, 공용부분의 지분 산정 방식을 그 법이 따로 정해 두고 있습니다.
민법 제215조가 일하는 자리는 그 법이 닿지 않거나 규약이 비어 있는 영역입니다. 소규모 근린생활시설이 그렇습니다. 층별로만 등기가 갈린 오래된 건물에서도 이 조문이 실제 기준이 됩니다.
본인 건물이 어느 쪽인지부터 가려야 합니다. 건축물대장의 종류를 먼저 보십시오. 등기부의 구성과 관리단 규약의 존재도 판단의 재료가 됩니다.
정리
한 채의 건물을 칸으로 나눠 소유하면 각자의 칸은 각자의 것이고, 남는 부분은 공유로 추정됩니다. 추정이라 도면과 대장, 분양 자료로 뒤집을 여지가 있습니다.
비용의 기준을 지분이 아니라 가액으로 잡았다는 점이 이 조문의 핵심이고, 그래서 일반 공유 규정과 결과가 갈립니다.
공용 부분은 나눌 수 없으므로 분쟁은 결국 돈과 사용 방법의 문제로 귀결됩니다. 옥상 누수나 외벽 보수로 이웃 층과 다투고 계시다면, 도면과 견적서, 각 칸의 가액 자료를 함께 들고 변호사와 함께 분담 비율부터 계산해 보시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제215조, 제266조, 제268조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
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자주 묻는 질문
옥상을 1층 주인이 혼자 쓰고 있습니다.
공유로 추정되는 부분이므로 단독 사용이 정당한지는 그렇게 정했다는 사실을 주장하는 쪽이 보여야 합니다. 분양 계약서와 도면, 그동안의 사용 실태를 정리해 두시기 바랍니다.
외벽 공사비를 면적대로 나누자고 합니다.
조문이 정한 기준은 면적이 아니라 소유부분의 가액입니다. 층별 가액 차이가 크다면 결과가 달라질 수 있으니 공시가격이나 감정 자료로 비교해 보십시오.
제가 먼저 지붕을 고쳤는데 아무도 돈을 안 냅니다.
가액 비례로 산정한 금액을 청구할 수 있습니다. 공사 전에 알린 기록과 견적, 지출 증빙이 있어야 금액을 다투기 쉬우니 자료부터 갖춰 내용증명을 보내 보십시오.
공용 계단을 반씩 나눠 갖자고 해도 되나요?
제215조의 공용 부분에는 분할 청구에 관한 규정이 적용되지 않습니다. 나누는 대신 사용 방법과 비용 분담을 정하는 합의서를 만드는 쪽으로 가시는 편이 현실적입니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-30
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