2018년에 단층 주택을 맡기고 은행에서 1억 5,000만 원을 빌렸습니다. 2021년에는 아이 방이 필요해 옥상에 40㎡ 남짓한 방 2칸을 올렸고, 마당 한쪽에 조립식 창고도 세웠습니다. 가게 매출이 꺾여 이자가 4개월 밀리자 은행이 경매를 신청했습니다. 법원에서 온 감정평가서를 펼쳐 보니 옥상 방과 창고에도 값이 매겨져 있습니다. 돈을 빌릴 때는 없던 것들인데 왜 같이 팔리느냐는 물음이 여기서 시작됩니다. 답은 언제 지었느냐보다 기존 집과 한 몸이 되었느냐에 달려 있습니다.
빌린 뒤에 지은 방도 왜 함께 경매에 나오나
붙인 시점은 따지지 않습니다.
민법은 저당권의 효력이 저당 잡힌 부동산에 부합된 물건과 종물에까지 미친다고 정해 두었습니다. 이 문장 어디에도 설정하던 날 이미 있던 것만이라는 제한이 없습니다. 담보를 잡은 다음 날 붙였든 5년 뒤에 붙였든, 기존 집의 일부가 되어 버린 것이라면 은행 담보의 테두리 안으로 들어옵니다.
이유는 소유권의 구조에 있습니다. 집에 붙어 떼어 내면 부서지거나 따로는 쓸모가 없어지는 부분은 법적으로 독립된 물건이 아니라 집의 한 부분이 됩니다. 집 주인이 그 부분의 주인이 되고, 집에 걸린 담보도 그 부분을 따라갑니다.
부합물과 종물
부합물은 기존 부동산에 붙어 그 일부가 된 것입니다. 옥상에 올린 방, 벽을 헐고 넓힌 거실, 바닥에 묻은 배관이 여기에 들어갑니다. 종물은 따로 떨어져 있어도 주된 물건의 쓰임을 돕기 위해 같은 주인이 곁에 둔 물건으로, 주된 물건이 처분되면 함께 따라갑니다.
소유자에게 불리하기만 한 것은 아닙니다. 증축 덕분에 매각대금이 오르면 배당하고 남는 돈은 소유자 몫입니다.
옥상 방, 새시, 마당 창고는 같은 취급일까
아닙니다. 무엇을 덧붙였느냐에 따라 결과가 갈립니다. 실무에서는 따로 드나드는 출입구가 있는지, 벽과 지붕을 기존 집과 나눠 쓰는지, 그것만 떼어 팔거나 세를 놓을 수 있는지를 함께 보는 경우가 많습니다.
| 덧붙인 것 | 대개의 성격 | 집 담보가 미치는지 |
|---|---|---|
| 옥상이나 옆으로 늘린 방, 기존 계단으로만 오가는 층 | 부합물 | 미침 |
| 발코니 확장, 새시, 바닥 난방 배관 | 부합물 | 미침 |
| 집 옆 보일러실이나 연료 창고 | 종물로 볼 여지가 큼 | 미침 |
| 출입구와 벽, 지붕을 따로 갖춘 별채 | 독립한 건물일 수 있음 | 원칙적으로 미치지 않음 |
| 세입자가 자기 돈으로 단 간판, 에어컨 | 세입자 소유 | 미치지 않음 |
표의 맨 아래 줄이 자주 빠지는데, 남이 정당한 권리에 따라 붙인 물건은 부동산에 붙어 있어도 그 사람 것으로 남습니다.
마당에 따로 세운 창고는 어떻게 보나
두 갈래로 나뉩니다.
창고가 기초와 벽, 지붕을 갖춘 하나의 건물이라면 집과는 별개의 부동산입니다. 집에 설정한 담보가 저절로 그 창고까지 잡지는 못합니다.
다만 그 창고가 오로지 본채의 살림을 돕는 용도, 예컨대 김장독과 농기구를 넣어 두는 곳이고 주인도 같다면 사정이 달라집니다. 민법은 물건의 소유자가 주된 물건의 쓰임을 위해 자기 소유의 다른 물건을 곁에 둔 경우 그것을 종물로 보고, 종물은 주된 물건의 처분을 따른다고 정합니다. 이렇게 되면 창고도 본채와 함께 매각됩니다.
반대로 창고를 남에게 세 놓아 따로 월세를 받고 있었다면 본채의 쓰임을 돕는 물건이라고 말하기 어렵습니다. 쓰임새가 독립했는지를 보여 주는 임대차계약서와 입금 내역이 이 대목의 증거가 됩니다.
땅에도 담보가 잡혀 있다면 한 가지가 더 붙습니다. 은행이 땅과 새로 선 별채를 묶어 경매에 넣을 수는 있어도, 별채 값에서 먼저 돈을 가져가지는 못합니다.
담보에서 빼 두기로 약속할 수는 없나
할 수 있습니다. 조건이 까다로울 뿐입니다.
민법은 부합물과 종물에 효력이 미친다는 원칙에 단서를 달아 두었습니다. 법률에 특별한 규정이 있거나 설정할 때 달리 약정한 경우에는 그 약정을 따릅니다. 부동산등기법은 이 약정을 저당권과 근저당권 등기에 적을 수 있는 사항으로 정해 두었습니다. 등기부 을구의 근저당 기록에 그런 문구가 있는지 한 번 확인해 보십시오.
현실에서 은행이 이 약정에 응하는 일은 드뭅니다. 담보 가치가 줄어드는 약속이기 때문입니다.
그래서 증축 계획이 있다면 공사 전에 대출 은행과 먼저 이야기하는 편이 낫습니다. 증축비를 따로 빌린다면 기존 근저당의 채권최고액과 새 대출의 순서까지 정리해 두십시오.
등기부에 올리지 않은 증축은 빠지나
빠지지 않습니다. 등기 여부와 상관없이 기존 건물과 한 몸이 되었다면 이미 집의 일부입니다. 경매에서 감정인이 실제 면적을 재는 것도 그래서입니다.
등기 쪽 의무는 따로 남아 있습니다. 부동산등기법은 건물의 구조나 면적이 바뀌면 소유 명의인이 그때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청하도록 정합니다. 2021년에 올린 방을 5년 가까이 그대로 두었다면 등기부와 건축물대장, 실제 건물이 서로 다른 상태입니다.
허가 없이 올린 부분이라면 건축법상 문제가 따로 생길 수 있고, 입찰자들은 이를 부담으로 보고 값을 낮춰 적기 쉽습니다. 증축했다고 값이 꼭 오르지는 않습니다. 기대를 조금 낮추십시오.
경매가 이미 시작됐다면 무엇부터 하나
감정평가서를 받은 지금이 움직일 때입니다. 소유자 쪽에서 챙길 일을 순서대로 적으면 이렇습니다.
- 감정평가서의 건물 면적과 단가를 등기부, 건축물대장, 실제 면적과 나란히 놓고 대조합니다.
- 세입자나 가족이 설치한 설비가 소유자 물건처럼 평가됐다면 설치자와 비용을 보여 줄 영수증을 모읍니다.
- 별채가 따로 세를 놓던 독립 건물이라면 임대차계약서와 월세 입금 내역을 정리해 집행법원에 의견을 냅니다.
- 옥상 방을 세 놓아 월세를 받고 있다면 압류 뒤에 받는 돈의 처리를 따로 기록해 둡니다.
- 매각기일 전에 은행과 일부 상환이나 상환 일정 조정을 협의할 여지가 있는지 확인합니다.
네 번째 항목은 흔히 놓칩니다. 민법은 압류 뒤 소유자가 거두는 과실에도 저당권의 효력이 미친다고 정합니다.
확인할 것
· 등기부 을구에 담보 범위를 좁히는 약정이 적혀 있는지
· 증축 부분이 기존 집과 출입구와 벽을 나눠 쓰는지
· 별채를 누가 짓고 누가 쓰고 있는지
· 세입자가 설치한 물건의 목록과 설치 비용 자료
정리
대출을 받은 뒤에 붙인 방이라도 기존 집과 한 몸이 되었다면 은행 담보는 그 방까지 잡습니다. 조문이 효력의 범위를 붙인 시점이 아니라 붙어 있는 모양으로 정하고 있기 때문입니다.
갈림길은 셋입니다. 따로 선 독립 건물인지, 본채를 돕는 종물인지, 남이 권리에 따라 붙인 물건인지입니다. 판단은 사진과 도면, 계약서에서 나옵니다.
감정평가서에 이의가 있거나 별채를 떼어 다툴 사정이 보인다면 매각기일 전에 자료를 갖추어 집행법원에 의견을 내는 것이 순서입니다. 날짜가 촉박하다면 변호사와 함께 서류를 점검해 보시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제100조, 제256조, 제358조, 제359조, 제365조 · 부동산등기법 제41조, 제75조
13년차 대한변호사협회 인증 형사·부동산 전문변호사가 부산·울산·창원·대구·제주 권역에서 같은 유형 사건을 다뤄왔습니다. 사건의 갈림길에서 정확한 안내가 필요하시다면 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
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자주 묻는 질문
대출 받을 때 은행이 증축하지 말라고 했는데 몰래 했다면 문제가 되나요?
대출 약정서에 증축 전 통지 의무가 있다면 약정 위반이 될 수 있습니다. 해당 조항과 기한이익 상실 사유를 먼저 확인해 보십시오.
세입자가 설치한 붙박이장까지 감정평가에 들어갔습니다.
세입자가 자기 비용으로 떼어 갈 수 있게 설치했다면 세입자 소유로 볼 여지가 있습니다. 설치 영수증과 계약서의 원상회복 조항을 모아 집행법원에 의견을 내십시오.
옥상 방이 무허가인데 낙찰자가 철거해야 하나요?
담보 효력과 건축법상 위반 여부는 별개의 문제입니다. 낙찰자가 소유권을 넘겨받은 뒤 행정청의 시정명령을 받을 수 있으므로, 매수를 검토하는 쪽이라면 건축물대장의 위반건축물 표시 여부를 입찰 전에 확인하셔야 합니다.
별채를 따로 팔아 대출 일부를 갚아도 되나요?
별채가 독립한 건물이고 담보에 잡혀 있지 않다면 소유자가 처분할 수 있습니다. 다만 종물로 볼 사정이 있으면 은행이 다툴 수 있으니, 처분 전에 등기 상태와 쓰임새 자료를 정리하고 은행과 미리 협의하시기 바랍니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-03
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