Q. 질문 내용
3년 전 세 자매가 돈을 모아 기장에 있는 땅 990㎡를 3분의 1씩 사면서, 5년 동안은 나누지 말자는 약정을 하고 등기부에도 올렸습니다. 그런데 제가 사업 자금이 급해져 지금 제 몫을 나눠 갖거나 팔고 싶습니다. 언니들은 약속한 기간이 남았다며 반대하는데 방법이 없을까요?
본인 사안은 공유자끼리 맺은 분할 금지 약정이 언제까지 묶는지, 그사이 내 몫을 어떻게 쓸 수 있는지 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 5년 안의 기간으로 정한 약정은 유효해 기간 중에는 분할을 청구할 수 없지만, 내 지분을 파는 것은 가능하고 기간이 끝나면 협의나 소송으로 나눌 수 있습니다.
■ 나누지 말자는 약속은 5년까지만 묶습니다
민법 제268조는 공유자라면 언제든 분할을 청구할 수 있다고 하면서도, 5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있게 했습니다. 약정을 갱신하더라도 그 기간은 갱신한 날부터 5년을 넘지 못합니다. 2023년 10월에 5년으로 정했다면 2028년 10월까지가 약정 기간입니다. 약정서에 적힌 날짜와 등기부에 기록된 내용을 나란히 놓고 정확한 만료일부터 계산해 두십시오. 언니들이 말하는 기간과 실제 기간이 다를 수도 있습니다.
■ 기간이 남았다면 혼자서는 풀 수 없습니다
약정이 유효한 동안에는 법원에 분할을 청구해도 받아들여지기 어렵습니다. 방법은 세 자매가 모두 동의해 약정을 없애거나 바꾸는 것입니다. 부동산등기법은 공유 지분을 이전하면서 분할 금지 약정이 있으면 그 내용을 등기부에 기록하게 하고, 그 약정을 바꾸는 변경등기는 공유자 전원이 함께 신청하도록 정합니다. 결국 언니 두 분의 동의가 필요하므로, 왜 지금 나눠야 하는지와 나누는 방식을 구체적으로 제안하는 편이 설득에 유리합니다.
■ 내 몫만 파는 것은 약정과 별개입니다
민법은 공유자가 자기 지분을 처분할 수 있다고 정합니다. 분할을 막는 약정이 있어도 3분의 1 지분을 남에게 팔거나 담보로 잡히는 길까지 막히지는 않습니다. 다만 모르는 사람이 지분을 사려고 할 때는 등기부의 약정 기록을 보고 값을 크게 낮추기 쉽고, 실무에서는 등기된 약정이라야 새로 지분을 산 사람에게도 주장할 수 있다고 보는 경우가 많습니다. 그러니 제3자보다 먼저 언니들에게 지분을 사 달라고 제안해 보는 것이 가장 제값에 가깝습니다.
■ 기간이 끝나면 협의부터, 안 되면 법원으로 갑니다
만료 뒤에는 누구든 분할을 청구할 수 있습니다. 먼저 ① 땅을 세 필지로 나누는 현물분할 ② 한 사람이 갖고 나머지에게 값을 치르는 방식 ③ 팔아서 대금을 나누는 방식 가운데 하나를 협의합니다. 협의가 되지 않으면 법원에 분할을 청구하고, 현물로 나누기 어렵거나 나누면 값이 크게 떨어질 염려가 있으면 법원이 경매를 명할 수 있습니다. 공유물을 분할하는 판결이 나오면 등기는 한쪽이 혼자 신청할 수 있습니다.
■ 만료일까지 해 둘 일
① 약정서와 등기사항증명서로 만료일을 확인합니다. ② 급한 자금 사정을 언니들에게 설명하고 지분 매수나 약정 해제를 제안합니다. ③ 거절하면 지분 매각이나 지분 담보 대출이 가능한지 금융기관과 중개사무소에 알아봅니다. ④ 만료 6개월쯤 전부터 측량과 시세 감정을 받아 분할 방법을 준비합니다. 자매 사이 분쟁은 한번 소송으로 가면 되돌리기 어려우니, 제안서를 보내기 전에 변호사와 함께 분할안과 문구를 다듬어 보시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제263조, 제268조, 제269조 · 부동산등기법 제23조, 제67조
법무법인 대한중앙은 부산 해운대 사무소를 거점으로 영남권·제주 사건을 전담 처리합니다. 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰도 가능합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-03
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.