Q. 질문 내용
다음 달에 아파트 잔금을 치르는데, 대출 없이 현금으로 사는 거래라 법무사 비용을 아끼려고 인터넷등기소 전자신청으로 명의 변경을 직접 해 보려 합니다. 매수인인 제가 혼자 신청할 수 있는 건지, 매도인에게는 무엇을 받아 두어야 하는지 알고 싶습니다.
본인 사안은 매매에 따른 소유권이전등기를 누가, 어떤 방식으로 신청할 수 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 대리인 없이 전자신청으로 직접 하는 것은 가능하지만, 매매 등기는 매도인과 함께 신청하는 구조라 매도인도 전자서명을 해 주어야 끝까지 갈 수 있습니다.
■ 매수인 혼자서는 왜 안 되나
부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 정합니다. 매매에서 권리를 얻는 매수인이 등기권리자, 권리를 잃는 매도인이 등기의무자입니다. 상속이나 승소 판결에 의한 등기처럼 한쪽이 단독으로 신청할 수 있는 경우는 법에 따로 열거되어 있고, 보통의 매매는 거기에 들어 있지 않습니다. 그러니 대행 없이 한다는 말은 두 당사자가 공동신청을 직접 한다는 뜻으로 이해하셔야 합니다.
■ 전자신청은 어떤 흐름으로 진행되나
법은 신청 방법을 등기소에 서면을 내는 방문신청과, 전산정보처리조직으로 신청정보와 첨부정보를 보내는 전자신청으로 나눕니다. 휴대전화 애플리케이션을 통한 이용도 전자신청에 포함됩니다. 실제 순서는 ① 인터넷등기소 회원가입과 전자신청 사용자등록 ② 공동인증서 같은 전자서명 수단 준비 ③ 신청정보 입력과 첨부정보 등록 ④ 매도인의 전자서명 ⑤ 등기신청수수료 전자납부입니다. 사용자등록은 처음 한 번 등기소에 직접 나가야 하는 경우가 있으니 잔금 한참 전에 미리 끝내 두십시오.
■ 매도인에게서 받아야 하는 것
성패는 매도인의 협조에 달려 있습니다. ① 매도인도 사용자등록을 하고 신청 당일 전자서명을 해 주어야 합니다. ② 매도인이 예전에 소유권을 취득할 때 받은 등기필정보의 일련번호와 비밀번호가 필요합니다. 공동신청을 할 때는 등기의무자의 등기필정보를 등기소에 제공해야 하기 때문입니다. ③ 매도인이 등기필정보나 옛 등기권리증을 잃어버렸다면 매도인이 등기소에 직접 나가 본인 확인을 받거나 신청서 중 매도인 작성 부분을 공증받아야 하므로, 전자신청만으로 끝내기 어렵습니다. 매도인이 부담스러워하면 두 사람이 함께 등기소에 가는 방문신청으로 바꾸면 됩니다.
■ 신청 버튼을 누르기 전에 끝낼 일
신청정보에는 여러 납부 기록이 들어갑니다. ① 취득세는 위택스에서 신고하고 납부하며, 잔금일부터 60일 안에 하는 것이 원칙입니다. ② 국민주택채권은 은행에서 매입 즉시 매도하는 방식으로 처리하는 경우가 많습니다. ③ 부동산 거래신고를 마친 뒤 받은 신고 정보도 첨부정보로 쓰입니다. 중개사를 거치지 않은 직거래라면 계약일부터 30일 안에 당사자가 직접 신고해야 합니다. ④ 등기신청수수료는 신청 과정에서 전자로 냅니다.
■ 혼자 할 때 가장 조심할 부분
입력에 흠이 있으면 등기관이 보정을 명하고, 그 연락을 놓치면 신청이 각하되어 순서를 잃습니다. 전자신청은 보정 안내도 인터넷등기소와 문자로 오니 잔금 뒤 며칠은 휴대전화를 자주 확인하십시오. 송금한 뒤 입력을 시작하면 늦습니다. 전날까지 모든 칸을 채워 임시저장해 두고, 잔금 당일 등기부를 한 번 더 열람해 변동이 없을 때 송금하고 곧바로 제출하는 흐름이 안전합니다. 부동산등기 특별조치법상 잔금일부터 60일 안에 신청해야 한다는 기한도 있습니다. 매도인 쪽에 지워야 할 근저당이 남아 있는 거래라면 절차가 한층 복잡해지니 그때는 전문가의 도움을 받는 편이 결과적으로 비용을 아낍니다.
참조 조문
부동산등기법 제23조, 제24조, 제50조, 제51조
13년차 대한변호사협회 인증 형사·부동산 전문변호사가 부산·울산·창원·대구·제주 권역에서 같은 유형 사건을 다뤄왔습니다. 사건의 갈림길에서 정확한 안내가 필요하시다면 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-04
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.