처남 소유의 땅에 지상권을 설정하고 벽돌집을 지은 분이 계약서에 적힌 10년이 다 되어 간다며 걱정을 안고 찾아왔습니다. 땅 주인 쪽에서 기간이 끝나면 집을 비워 달라는 말을 먼저 꺼냈기 때문입니다. 그런데 민법은 지상권의 존속기간에 바닥을 깔아 두었습니다. 견고한 건물을 소유하려는 지상권이라면 30년보다 짧게 정하지 못하고, 더 짧게 적었더라도 법이 30년까지 끌어올립니다. 계약서의 숫자가 곧 답이 아닌 이유입니다. 어떤 건물에 몇 년이 붙는지, 기간을 아예 적지 않았으면 어떻게 되는지, 기간이 끝났을 때 무엇을 요구할 수 있는지를 정리했습니다.
지상권은 임차권과 무엇이 다른가
민법 제279조는 지상권을 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리라고 정의합니다. 토지를 빌려 쓴다는 점은 임대차와 비슷하지만 성격이 다릅니다.
지상권은 물권입니다.
등기를 해 두면 땅 주인이 바뀌어도 권리가 그대로 따라가며, 제282조 덕분에 땅 주인의 허락 없이도 권리를 넘기거나 기간 안에서 땅을 세놓을 수 있습니다. 부동산등기법 제69조는 지상권 등기에 설정 목적과 범위를 반드시 적고, 존속기간과 지료는 약정이 있으면 적도록 합니다. 등기사항증명서 을구를 보면 그 땅에 어떤 조건의 지상권이 붙어 있는지 바로 드러납니다.
최단 기간은 몇 년인가
제280조 제1항이 세 단계로 정했습니다. 건물의 구조와 목적물에 따라 바닥이 다릅니다.
| 소유 목적 | 최단 존속기간 | 예 |
|---|---|---|
| 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물, 수목 | 30년 | 벽돌집, 콘크리트 건물, 과수원의 나무 |
| 그 밖의 건물 | 15년 | 목조 주택, 조립식 건물 |
| 건물 이외의 공작물 | 5년 | 광고탑, 창고 컨테이너, 송전 설비 |
제2항이 뒤를 받칩니다. 이 기간보다 짧은 기간을 정한 때에는 제1항의 기간까지 연장한다고 적혀 있습니다. 10년이라고 썼어도 벽돌집이라면 30년으로 읽는다는 뜻입니다. 계약서를 고칠 필요도, 땅 주인의 동의도 필요 없습니다.
반대 방향의 상한은 없습니다. 50년, 99년으로 정해도 그대로 유효합니다.
기간을 아예 적지 않았으면 어떻게 되나
제281조 제1항이 답합니다. 계약으로 존속기간을 정하지 않은 때에는 그 기간은 제280조의 최단존속기간으로 합니다. 벽돌집이면 30년, 목조면 15년, 공작물이면 5년이 자동으로 들어옵니다.
건물의 종류조차 정하지 않은 경우도 있습니다.
제2항은 지상권 설정 당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 때에는 제280조 제2호의 건물, 곧 견고하지 않은 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다고 적습니다. 그러면 15년입니다. 등기에 목적이 막연하게 적혀 있다면 이 조문이 작동하므로, 실제로 벽돌집을 지었다고 해서 30년을 바로 주장하기는 어렵습니다. 설정 당시의 약정 내용이 기준입니다.
강행규정
제289조가 제280조부터 제287조까지를 강행규정으로 묶어, 이에 어긋나는 약정 가운데 지상권자에게 불리한 것은 효력을 잃습니다. 기간을 줄이거나 갱신청구를 포기하게 하는 특약은 지상권자에게 불리한 한 무효입니다. 반대로 지상권자에게 유리한 약정, 예컨대 더 긴 기간은 그대로 살아 있습니다.
기간이 끝나면 바로 나가야 하나
아닙니다. 제283조가 두 단계의 권리를 줍니다.
제1항은 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존하면 지상권자가 계약의 갱신을 청구할 수 있게 합니다. 땅 주인이 갱신을 거절하면 제2항이 작동합니다. 지상권자는 적정한 값으로 그 건물이나 나무를 넘겨받으라고 요구할 수 있습니다. 집을 헐고 나가든지, 아니면 집값을 받든지 둘 중 하나는 보장된다는 구조입니다.
갱신이 되면 기간은 다시 바닥에서 시작합니다.
제284조는 당사자가 계약을 갱신하는 경우 존속기간을 갱신한 날부터 제280조의 최단존속기간보다 단축하지 못한다고 정합니다. 벽돌집이면 갱신 뒤 또 30년입니다. 더 긴 기간을 정하는 것은 물론 가능합니다.
- 기간 만료 전후에 건물이 현존하는 상태에서 땅 주인에게 갱신 청구를 서면으로 보냅니다
- 땅 주인이 거절하면 상당한 가액을 제시해 매수 청구를 합니다
- 가액에 다툼이 있으면 감정을 거쳐 법원이 정하게 됩니다
땅 주인이 중간에 끊을 수 있는 경우는
바닥이 있다고 해서 지상권자가 아무 의무 없이 버틸 수 있는 것은 아닙니다. 지료를 두 해분 넘게 밀리면 제287조에 따라 땅 주인 쪽에서 지상권을 끝내 달라고 청구할 수 있습니다.
이 청구에는 절차가 하나 더 붙습니다. 저당권이 지상권이나 그 땅 위 건물에 설정되어 있으면 제288조가 끼어들어, 저당권자에게 먼저 알리고 상당한 기간이 흐른 뒤에야 소멸 청구의 효력이 생깁니다. 은행 대출이 끼어 있는 집이라면 이 통지가 빠졌는지도 확인할 지점입니다.
지료 자체도 고정이 아닙니다. 제286조는 조세 부담이나 지가의 변동으로 지료가 상당하지 않게 되면 당사자가 증감을 청구할 수 있게 합니다.
확인할 것
· 등기사항증명서 을구의 지상권 설정 목적과 구조 기재
· 계약서에 적힌 기간과 제280조의 최단기간 가운데 어느 쪽이 긴지
· 지료를 2년 이상 밀린 적이 없는지
· 건물이 현존하는지, 멸실되지 않았는지
· 갱신 청구를 한 날짜와 방법이 기록으로 남는지
등기 없이 땅을 빌려 집을 지었다면
지상권 등기 없이 토지 임대차 계약만 있는 경우가 실제로는 더 많습니다. 이때는 제280조의 바닥이 바로 적용되지 않습니다.
그래도 비슷한 보호가 따로 있습니다. 제622조는 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차에서 임차인이 지상 건물을 등기하면 토지 임대차를 등기하지 않았어도 제3자에게 효력이 생기게 합니다. 제643조는 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료했는데 건물이 현존하면 제283조를 준용하므로 갱신 청구와 매수 청구가 임차인에게도 열립니다.
기간의 바닥은 없지만 끝날 때의 보호는 같습니다.
주의
건물이 기간 만료 전에 무너지거나 헐렸다면 제283조의 갱신 청구는 쓸 수 없습니다. 현존하는 건물이 요건이기 때문입니다. 낡은 집을 먼저 철거하고 새로 지을 계획이라면 철거 전에 지상권의 기간과 갱신 문제를 먼저 정리해 두어야 합니다.
정리
민법 제280조는 지상권의 존속기간에 30년, 15년, 5년의 바닥을 두고, 그보다 짧게 정한 계약은 그 바닥까지 늘려 읽습니다. 기간을 정하지 않으면 제281조에 따라 최단기간이 들어오고, 건물 종류조차 정하지 않았으면 15년으로 봅니다.
기간이 끝나도 건물이 남아 있으면 제283조의 갱신 청구와 매수 청구가 있고, 갱신되면 제284조에 따라 다시 최단기간이 보장됩니다. 이 조문들은 제289조가 강행규정으로 묶어 두었습니다.
등기 내용과 계약서, 지료 납부 내역을 모아 어느 조문이 닿는지부터 확인하시고, 땅 주인과 갈등이 시작되었다면 부동산 사건을 다루는 변호사와 갱신 청구의 시점을 상의해 보시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제279조, 제280조, 제281조, 제282조, 제283조, 제284조, 제286조, 제287조, 제288조, 제289조, 제622조, 제643조 · 부동산등기법 제69조
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자주 묻는 질문
계약서에 10년이라고 적었는데 벽돌집입니다. 10년 뒤에 나가야 하나요?
제280조 제1항 제1호가 견고한 건물의 최단기간을 30년으로 정하고, 제2항이 그보다 짧은 약정을 30년까지 연장합니다. 계약서의 10년은 30년으로 읽힙니다.
기간을 아예 정하지 않고 등기했습니다. 언제까지 쓸 수 있나요?
제281조 제1항에 따라 제280조의 최단기간이 적용됩니다. 설정 당시 건물의 종류와 구조를 정하지 않았다면 같은 조 제2항에 따라 15년으로 봅니다.
기간이 끝났는데 땅 주인이 갱신을 거절합니다.
집이 남아 있는 한 제283조 제2항의 매수 청구가 열려 있어, 적정한 값을 치르고 집을 가져가라고 요구할 수 있습니다. 갱신 청구를 먼저 서면으로 해 두고 거절 의사를 기록으로 남기십시오.
지상권 등기 없이 땅을 빌려 집을 지었습니다. 같은 보호를 받나요?
30년의 바닥은 없지만 제643조가 제283조를 준용하므로, 기간이 끝나고 건물이 남아 있으면 갱신을 청구하고 거절되면 매수를 청구하는 길이 임차인에게도 있습니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-04
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