강서구 대저동의 논 옆 땅 600평을 10년 약정으로 빌려 철골 창고 두 동을 올린 지 9년 반이 지났습니다. 농산물 선별과 보관을 하며 해마다 차임도 꼬박꼬박 냈습니다. 그런데 땅 주인에게서 만료일에 맞춰 창고를 헐고 땅을 돌려 달라는 내용증명이 왔습니다. 창고를 짓는 데 든 돈은 아직 다 회수하지 못했습니다. 이럴 때 민법은 두 번의 기회를 줍니다. 한 번은 계약을 이어 가자는 요구, 다른 한 번은 창고를 사 가라는 요구입니다.
만료 통보를 받았다면 무엇부터 요구하나
순서가 정해져 있습니다. 첫 번째는 갱신 청구입니다.
민법은 건물이나 공작물을 소유하려고 땅을 빌린 경우, 기간이 끝났는데 그 위의 건물이 남아 있으면 지상권에 관한 규정을 가져다 쓰도록 합니다. 그 규정에 따르면 임차인은 먼저 계약을 새로 이어 가자고 청구할 수 있습니다. 땅 주인이 이 요구를 받아들이면 창고는 그대로 서 있고 새 기간이 시작됩니다.
갱신 청구는 기간이 끝날 무렵, 늦어도 만료 직후에 분명한 형태로 해 두어야 합니다. 말로 한 요청은 나중에 증명하기 어렵습니다. 내용증명 우편에 갱신을 청구한다는 문장과 창고의 현황을 적어 보내십시오.
땅 주인은 대개 거절합니다. 거절 자체가 다음 단계로 가는 문을 엽니다.
사 달라는 청구는 언제 꺼낼 수 있나
땅 주인이 갱신을 원하지 않을 때입니다.
갱신을 거절당한 임차인은 상당한 가액으로 창고를 사 달라고 청구할 수 있습니다. 흔히 지상물매수청구권이라고 부릅니다. 땅 주인이 계약도 이어 주지 않고 건물 값도 주지 않은 채 철거만 요구하는 상황을 막기 위해 만든 장치입니다. 계약을 끝낼 자유는 땅 주인에게 있지만, 끝내는 쪽이 남은 건물의 값을 치르라는 구조입니다.
이 권리는 땅 주인이 좋다고 해야 생기는 것이 아닙니다. 청구하는 쪽의 의사표시가 상대에게 닿으면 효력이 생기는 권리로 다뤄집니다. 따라서 땅 주인이 철거 소송을 걸어 와도, 임차인은 재판에서 매수청구를 하고 대금을 받을 때까지 창고를 넘기지 않겠다고 맞설 수 있습니다.
| 누가 | 누구에게 | 무엇을 요구하나 |
|---|---|---|
| 땅 주인에게서 직접 빌려 창고를 지은 사람 | 땅 주인 | 먼저 계약 갱신, 거절당하면 창고를 상당한 값에 사 달라는 청구 |
| 임차인에게서 적법하게 다시 빌린 전차인 | 원래 땅 주인 | 두 계약이 함께 끝났다면 같은 조건으로 직접 빌려 달라는 청구, 거절 시 매수 청구 |
| 지상권자가 세를 준 땅을 빌린 사람 | 지상권자 | 위와 같은 갱신·매수 청구 |
| 공사 기간 동안만 쓰기로 한 가설 창고 | 해당 없음 | 일시 사용이 명백하면 강행규정 보호 밖 |
우리 계약이 이 보호를 받는지 어떻게 확인하나
세 가지를 차례로 보십시오.
- 빌린 목적: 계약서에 창고, 공장, 주택 같은 건물이나 공작물을 소유할 목적이 드러나 있어야 합니다. 식목, 채염, 목축 목적도 조문에 들어 있습니다.
- 끝난 이유: 약정 기간이 다 되어 끝난 경우를 전제로 합니다.
- 남아 있는 시설: 만료 시점에 창고가 실제로 서 있어야 합니다.
끝난 이유를 특히 조심하셔야 합니다. 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차에서도 차임이 두 기분에 이르도록 밀리면 땅 주인은 계약을 해지할 수 있습니다. 연체로 해지되어 끝났다면 기간 만료와 사정이 다르다는 이유로 매수청구가 막힐 수 있습니다. 만료를 앞둔 마지막 한두 해에는 차임을 한 번도 밀리지 않는 것이 가장 확실한 대비입니다.
공사 기간에만 쓰려고 세운 가설 창고처럼 일시 사용을 위한 임대차가 분명한 경우에는 아래에서 볼 강행규정이 적용되지 않습니다.
계약서에 원상복구하겠다고 서명했는데도 되나
대부분은 됩니다.
토지 임대차 계약서에는 만료 시 임차인 비용으로 지상물을 철거하고 원상복구한다, 어떠한 매수청구도 하지 않는다는 문구가 자주 들어갑니다. 그러나 민법은 갱신 청구와 매수 청구를 정한 조문에 어긋나는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 못박아 두었습니다. 서명했다는 사실만으로 권리를 잃지는 않는다는 뜻입니다.
다만 차임을 시세보다 크게 낮춰 주는 대신 철거를 약속받은 경우처럼 계약 전체로 보아 임차인에게 불리하지 않은 사정이 있다면 다르게 판단될 여지가 있습니다. 계약 당시 주변 차임 수준, 협상 과정의 메시지가 남아 있다면 지금 모아 두십시오.
그사이 땅 주인이 바뀌었다면
여기서 결과가 크게 갈립니다.
토지 임대차는 원래 계약 당사자 사이의 약속이라, 땅을 새로 산 사람에게는 주장하기 어렵습니다. 민법은 이 약점을 메울 방법을 하나 마련해 두었습니다. 건물 소유를 위한 토지 임대차라면 임대차 자체를 등기하지 않았어도 임차인이 지은 건물을 자기 명의로 등기해 두면 제삼자에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다.
창고를 지어 놓고 보존등기를 미뤄 둔 분이 많습니다. 사용승인을 받은 창고라면 지금이라도 건축물대장을 확인하고 등기부를 만들어 두십시오. 새 땅 주인에게 갱신과 매수를 청구할 수 있느냐가 이 한 가지에 달려 있을 수 있습니다.
값은 어떻게 정하고 어떤 순서로 가나
조문은 상당한 가액이라고만 적었습니다. 정해진 공식은 없습니다.
보통은 청구할 당시 창고가 그 자리에 서 있는 상태로 평가한 시가가 출발점이 되고, 합의가 안 되면 소송에서 감정평가로 정해집니다. 지은 비용 그대로를 돌려받는 구조가 아니므로 오래된 창고는 감가가 반영됩니다.
- 만료 전에 갱신 청구를 내용증명으로 보냅니다.
- 거절 답변을 받거나 상당 기간 답이 없으면, 창고를 사 달라는 매수 청구를 다시 내용증명으로 보냅니다.
- 건축물대장, 등기부, 준공 사진, 공사비 자료를 모아 감정 자료로 준비합니다.
- 협의가 안 되면 법원 조정을 신청하거나 매매대금 청구 소송을 냅니다. 땅 주인이 먼저 철거 소송을 내면 그 안에서 매수청구로 맞섭니다.
확인할 것
· 계약서의 임대 목적 문구와 기간
· 최근 2년 차임 입금 내역
· 창고의 건축 허가, 사용승인, 등기 여부
· 땅 주인이 바뀌었는지 토지 등기부로 확인
· 원상복구 특약이 들어간 경위와 당시 차임 수준
정리
건물이나 공작물을 소유하려고 빌린 땅의 계약이 기간 만료로 끝나고 창고가 남아 있다면, 임차인은 먼저 갱신을 청구하고 거절당하면 창고를 상당한 값에 사 달라고 청구할 수 있습니다.
원상복구 특약에 서명했어도 임차인에게 불리한 약정은 대개 효력이 없습니다. 다만 차임 연체로 해지되면 길이 좁아지고, 땅 주인이 바뀐 경우에는 창고 등기가 되어 있는지가 결과를 가릅니다.
만료 통보를 받았다면 철거 공사 견적부터 알아보기 전에 계약서와 등기부를 함께 들고 매수청구가 가능한지 변호사와 함께 먼저 따져 보시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제283조, 제622조, 제635조, 제641조, 제643조, 제644조, 제645조, 제652조, 제653조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
창고가 아니라 컨테이너 몇 개를 놓고 썼습니다. 이것도 사 달라고 할 수 있나요?
땅에 고정되지 않아 언제든 옮길 수 있는 컨테이너라면 건물이나 공작물로 보기 어려워 매수청구 대상이 되기 힘듭니다. 기초를 치고 고정해 창고로 쓴 경우라면 구조와 설치 방식을 따져 볼 여지가 있습니다.
기간을 정하지 않고 빌렸는데 땅 주인이 나가 달라고 합니다.
기간 약정이 없는 임대차는 땅 주인이 해지를 통고하고 6개월이 지나면 끝납니다. 이렇게 끝난 경우에도 창고가 남아 있다면 매수청구를 검토할 수 있으니 통고를 받은 날짜를 기록해 두십시오.
창고 일부를 다른 사업자에게 세를 주고 있습니다. 매수청구에 문제가 되나요?
창고를 소유하고 있는 이상 청구 자체가 막히지는 않습니다. 다만 매수가 이루어지면 창고 임차인과의 관계를 정리해야 하므로 그 계약의 기간과 보증금을 함께 정리해 두십시오.
창고에 은행 근저당이 설정되어 있습니다.
근저당이 있어도 매수청구는 할 수 있지만 땅 주인은 담보가 붙은 건물을 사게 되므로 대금 산정과 지급 방식에서 다툼이 생기기 쉽습니다. 대출 잔액과 말소 방법을 미리 은행과 확인해 두는 편이 좋습니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-05
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