Q. 질문 내용
마음에 드는 빌라를 찾아 계약하려고 등기부를 떼 보니 "주택임차권"이라는 항목이 있었습니다. 중개사는 전 세입자가 보증금을 다 못 받고 나가면서 걸어 둔 것이라며, 제 보증금으로 정리될 테니 괜찮다고 합니다. 이런 집에 새로 들어가도 괜찮은 걸까요?
본인 사안은 임차권등기명령으로 남은 등기가 새 세입자의 보증금에 어떤 영향을 주는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 그 등기가 남아 있는 상태로 들어가면 보증금 보호에서 뒤로 밀리고 소액임차인 우선변제도 받지 못하므로, 전 세입자의 보증금이 정산되고 등기가 지워지는 것을 조건으로만 계약하셔야 합니다.
■ 등기부의 주택임차권 한 줄이 뜻하는 것
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 그 결과 등기부에 주택임차권이 기록됩니다. 이 등기를 마친 세입자는 이사를 나가 전입을 옮겨도 이미 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지합니다. 다시 말해 전 세입자는 몸은 떠났지만 보증금에 대한 권리는 여전히 그 집에 걸어 두고 있는 상태입니다. 집주인이 약속한 날 보증금을 돌려주지 못했다는 사실이 등기부에 공개적으로 남은 것이기도 합니다.
■ 새로 들어가는 사람이 떠안는 두 가지 불리함
첫째, 집이 경매로 넘어가면 전 세입자의 보증금이 대개 새 세입자보다 앞 순위로 배당됩니다. 매각대금이 넉넉하지 않으면 뒤에 선 사람의 보증금이 깎입니다. 둘째가 더 치명적입니다. 주택임대차보호법은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 빌린 임차인에게는 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받는 소액임차인 보호를 인정하지 않는다고 정합니다. 보증금이 적어 이 보호만 믿고 들어가는 분이라면 그 안전판이 처음부터 없어지는 셈입니다.
■ 집주인의 사정부터 확인하십시오
전 세입자에게 돈을 못 준 집주인이 새 보증금으로 그 돈을 메우려는 경우가 흔합니다. 계약 전에 ① 등기부 갑구와 을구 전체를 보고 근저당, 가압류가 얼마나 있는지 ② 집주인에게 국세와 지방세 납세증명서를 요구하거나 미납 세금 열람에 동의받기 ③ 집주인 동의를 받아 주민센터에서 그 집의 확정일자 부여일과 보증금 정보를 요청하기를 해 두십시오. 집주인은 계약할 때 이런 정보를 임차인에게 제시할 의무가 있습니다. 전 세입자에게 직접 연락해 받지 못한 금액과 경위를 들어 보는 것도 도움이 됩니다.
■ 그래도 계약하려면 붙여야 할 조건
핵심은 새 보증금이 전 세입자에게 곧바로 가고, 같은 날 등기가 지워지는 구조입니다. ① 계약금만 먼저 보내고 잔금은 전 세입자 계좌로 직접 보내거나 셋이 한자리에서 정산합니다. ② 전 세입자가 보증금을 받는 즉시 임차권등기를 말소하는 데 필요한 서류를 받아 잔금일에 말소 신청까지 마칩니다. ③ 계약서에 잔금일까지 임차권등기가 말소되지 않으면 계약을 해제하고 받은 돈을 전액 돌려준다는 특약을 넣습니다. ④ 말소가 등기부에 반영된 것을 확인한 뒤 전입신고와 확정일자를 받습니다. 이 순서를 집주인이 거부한다면 계약하지 않는 편이 맞습니다.
■ 전세보증보험도 함께 따져 보십시오
주택도시보증공사 같은 기관의 전세보증금 반환보증은 가입 심사에서 등기부 권리관계를 봅니다. 임차권등기가 남아 있거나 선순위 채권이 많은 집은 가입이 거절될 수 있으니, 계약 전에 해당 기관에 가입 가능 여부를 먼저 물어보십시오. 가입이 안 된다는 답이 돌아온다면 그것 자체가 이 집의 위험을 알려 주는 신호로 받아들이시면 됩니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조의3, 제3조의6, 제3조의7, 제8조
법무법인 대한중앙은 부산 해운대 사무소를 거점으로 영남권·제주 사건을 전담 처리합니다. 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰도 가능합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-05
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.