Q. 질문 내용
살던 빌라가 경매로 넘어가 새 주인이 생겼습니다. 배당으로 보증금 1억 원 가운데 6천만 원만 받았는데, 새 주인은 이달 말까지 집을 비우라고 합니다. 나머지 4천만 원을 못 받았는데 계속 살 수 있을까요?
본인 사안은 경매 뒤에도 세입자의 임차권이 살아남는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 대항력을 갖춘 세입자라면 보증금을 다 돌려받을 때까지 임차권이 소멸하지 않아 계속 살 수 있고, 남은 보증금은 새 주인에게 청구합니다. 대항력이 없었다면 매각과 함께 임차권이 사라져 집을 비워야 합니다.
■ 가르는 기준은 대항력 하나입니다
주택임대차보호법은 임차주택이 경매로 매각되면 임차권이 소멸한다고 정하면서, 단서로 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 그렇지 않다고 적어 두었습니다. 대항력은 집에 들어가 살면서 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 실무에서는 그 날짜가 등기부에 가장 먼저 올라 있는 근저당이나 가압류보다 앞서는지를 보고 새 주인에게 맞설 수 있는지를 가늠하는 경우가 많습니다. 주민등록초본의 전입일과 등기부의 접수일을 나란히 놓고 비교해 보십시오.
■ 대항력이 있다면 나머지 4천만 원은 새 주인 몫입니다
임차주택을 넘겨받은 사람은 임대인의 지위를 이어받은 것으로 봅니다. 낙찰자도 여기에 해당합니다. 그리고 임대차기간이 끝났더라도 세입자가 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차가 계속되는 것으로 봅니다. 그러니 배당으로 6천만 원을 받았다면 나머지 4천만 원을 받을 때까지 그 집에 살 수 있고, 새 주인에게 그 돈을 달라고 할 수 있습니다. 이달 말까지 나가라는 요구에는 응할 의무가 없습니다.
■ 인도명령이 와도 서류로 답하면 됩니다
낙찰자는 대금을 낸 뒤 6개월 안에 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 하지만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 살고 있다고 인정되면 법원은 인도명령을 내리지 않습니다. 법원이 심문서를 보내오면 ① 전입일이 나온 주민등록초본 ② 확정일자가 찍힌 계약서 ③ 등기사항증명서 ④ 배당표를 붙여 대항력과 남은 보증금을 설명하십시오. 인도명령이 나왔더라도 결정에 즉시항고할 수 있으니 송달받은 날짜를 꼭 적어 두십시오.
■ 대항력이 없었다면 이렇게 대비하십시오
전입이 근저당보다 늦었다면 매각으로 임차권이 사라지므로 새 주인에게 남은 돈을 요구할 수 없고 집도 비워야 합니다. 그렇다고 받지 못한 4천만 원이 없어지는 것은 아닙니다. 원래 집주인에게 보증금 반환을 청구할 권리는 남아 있으니 판결을 받아 그 사람의 다른 재산에 강제집행을 하는 길이 있습니다. 이사 날짜는 낙찰자와 협의해 정하고, 합의 내용을 문자로라도 남겨 두면 갑작스러운 강제집행을 피할 수 있습니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조, 제3조의5, 제4조 · 민사집행법 제136조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-06
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