빌린 땅 위 집에 저당 잡혔을 때 해지 통보 순서

땅을 빌려 주고 그 위에 세입자가 집을 지어 산 지 여덟 해가 된 분이 있습니다. 올해 들어 땅 사용료가 석 달째 들어오지 않아 계약을 끝내려고 등기부를 떼어 보니, 그 집에 은행 근저당이 잡혀 있었습니다. 세입자에게 해지 통보만 보내면 되는 줄 알았는데 주변에서 은행에도 알려야 한다고 합니다. 민법은 건물이 담보로 잡힌 토지임대차를 해지할 때 통지의 상대와 순서를 따로 정해 두었습니다. 그 순서를 빠뜨리면 해지가 효력을 얻지 못합니다. 땅 주인이 밟아야 할 순서, 세입자와 은행이 각각 할 수 있는 일을 조문 순서대로 정리했습니다.

땅 사용료가 밀리면 바로 해지할 수 있나

건물이나 공작물의 임대차는 민법 제640조에 따라 차임연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에는 제641조가 같은 규정을 준용합니다. 집을 짓기 위해 빌린 땅도 사용료가 두 달치만큼 밀리면 해지 사유가 생긴다는 뜻입니다.

두 달치라는 기준은 합계입니다.

연속해서 두 달을 안 낸 경우만이 아니라, 띄엄띄엄 밀린 금액을 더해 2기분에 이르면 됩니다. 반대로 한 달치만 밀려도 해지한다는 특약은 제652조가 임차인에게 불리한 약정으로 보아 효력을 인정하지 않습니다. 계약서에 그런 조항이 있어도 2기분이 쌓일 때까지 기다려야 합니다.

건물에 저당권이 있으면 무엇이 달라지나

여기서 제642조가 끼어듭니다. 토지임대차를 차임연체로 해지하는 경우에 그 지상에 있는 건물이 담보물권의 목적이 되어 있으면 제288조를 준용한다는 조문입니다.

제288조는 원래 지상권에 관한 규정입니다. 지상권이 저당권의 목적이거나 그 토지 위의 건물이 저당권의 목적이 된 때에는 지상권 소멸청구가 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 효력이 생긴다고 정합니다. 이것을 토지임대차에 옮겨 오면, 땅 주인의 해지는 건물 저당권자에게 알린 뒤 상당한 기간이 지나야 효력이 생깁니다.

세입자에게 보낸 해지 통보만으로는 계약이 끝나지 않는다는 말입니다.

저당권자가 아무것도 모르는 사이에 땅 임대차가 사라지면 건물은 철거 대상이 되고 담보는 껍데기만 남습니다. 그래서 법은 저당권자에게 상황을 알고 대응할 시간을 주도록 했습니다.

상당한 기간
법이 날수를 정하지 않았습니다. 저당권자가 연체 차임을 대신 갚거나 다른 조치를 할 수 있을 만큼의 기간이면 됩니다. 실무에서는 통지서에 기한을 적어 보내고 그 기한이 지나면 해지가 효력을 얻는다고 명시하는 방식을 쓰는 경우가 많습니다.

땅 주인은 어떤 순서로 통지해야 하나

해지는 제543조에 따라 상대방에 대한 의사표시로 하고, 제111조에 따라 그 의사표시가 도달한 때 효력이 생깁니다. 저당권자에 대한 통지가 더해지면 순서는 이렇게 잡힙니다.

1. 건물 등기부를 떼어 저당권자와 채권액, 근저당이면 채권최고액을 확인합니다
2. 세입자에게 연체 사실과 금액을 적은 해지 통보를 내용증명으로 보냅니다
3. 같은 날 저당권자에게도 임대차 해지 사실과 연체 내역, 대응할 기한을 적어 통지합니다
4. 저당권자에게 통지가 도달한 날부터 상당한 기간이 지나면 해지가 효력을 얻습니다
5. 그 뒤 세입자가 건물을 비우지 않으면 건물철거와 토지인도 청구로 나아갑니다

세입자에게는 통보했는데 은행에는 하지 않은 채 소송을 내면 해지가 아직 효력을 얻지 못한 상태라는 반박에 부딪힙니다. 두 통지의 도달일을 모두 증빙으로 남겨 두셔야 합니다.

통지 상대	근거	효력 시점
세입자(임차인)	제640조, 제641조, 제543조	해지 통보 도달만으로는 미완성
건물 저당권자	제642조, 제288조	통지 도달 후 상당한 기간 경과 시 해지 효력
건물에 담보가 없는 경우	제640조, 제641조	세입자에게 도달한 때

통지를 받은 은행은 무엇을 할 수 있나

연체된 사용료를 대신 갚는 길이 열려 있습니다. 민법 제469조는 채무의 변제를 제삼자도 할 수 있다고 하고, 저당권자는 건물의 운명이 걸린 사람이어서 변제할 정당한 이익이 있는 자에 해당합니다. 제481조에 따라 변제한 범위에서 땅 주인의 권리를 대위해 세입자에게 구상할 수 있습니다.

연체액이 변제되면 해지 사유가 사라집니다.

은행이 그 길을 택하지 않으면 담보 가치가 떨어지기 전에 저당권을 실행해 건물을 경매에 넘기는 쪽을 검토하게 됩니다. 어느 쪽이든 상당한 기간은 그 판단을 위한 시간입니다.

세입자는 집을 지키려면 무엇을 해야 하나

가장 단순한 방법은 상당한 기간이 지나기 전에 밀린 차임을 전부 갚는 것입니다. 연체액이 2기분 아래로 내려가면 제640조의 요건이 빠집니다.

건물을 등기해 두었다면 제622조에 따라 토지임대차를 등기하지 않았어도 제삼자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 다만 이 대항력은 임대차가 살아 있을 때의 이야기이고, 해지가 효력을 얻으면 함께 사라집니다.

기간 만료 때 쓰는 갱신청구권과 매수청구권은 제643조가 제283조를 준용해 인정하지만, 조문은 임대차의 기간이 만료한 경우를 전제로 합니다. 차임연체로 해지된 경우까지 당연히 적용된다고 보기는 어렵습니다. 그래서 연체 해지는 세입자에게 기간 만료보다 훨씬 불리합니다.

주의
세입자가 땅 주인 동의 없이 건물을 다른 사람에게 임대하거나 토지 임차권을 넘긴 경우에는 제629조에 따른 별개의 해지 사유가 생깁니다. 이 경우에도 건물에 저당권이 있다면 제642조의 통지 순서는 같이 지켜야 합니다.

확인할 것
· 연체액이 2기분 차임에 이르렀는지, 계산 근거가 되는 월 차임과 납부 내역
· 건물 등기부의 저당권자, 채권액 또는 채권최고액
· 세입자와 저당권자에게 보낸 통지의 발송일과 도달일
· 통지서에 적은 대응 기한
· 세입자가 건물을 등기해 두었는지

정리

집을 짓기 위해 빌린 땅의 사용료가 2기분 밀리면 땅 주인은 제641조에 따라 해지할 수 있습니다. 그러나 그 건물에 저당권이 잡혀 있으면 제642조가 제288조를 끌어와, 저당권자에게 통지하고 상당한 기간이 지나야 해지가 효력을 얻습니다.

세입자에게만 통보하고 끝내면 해지는 아직 완성되지 않은 상태입니다.

통지를 받은 저당권자는 연체 차임을 대신 갚아 해지를 막을 수 있고, 세입자도 그 기간 안에 갚으면 집을 지킵니다. 통지의 순서와 기한을 어떻게 적느냐에 따라 뒤의 소송이 갈리므로, 통지서를 보내기 전에 부동산 사건을 다루는 변호사와 함께 문안을 정하시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제111조, 제288조, 제469조, 제481조, 제543조, 제622조, 제629조, 제640조, 제641조, 제642조, 제643조, 제652조

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자주 묻는 질문

은행에 통지하지 않고 세입자에게만 해지를 통보했습니다. 효력이 있나요?

건물에 저당권이 있다면 제642조가 준용하는 제288조에 따라 저당권자에게 통지하고 상당한 기간이 지나야 해지 효력이 생깁니다. 지금이라도 저당권자에게 통지를 보내고 그 도달일부터 기간을 세십시오.

상당한 기간은 며칠인가요?

법에 날수가 없습니다. 저당권자가 연체 차임을 대신 갚거나 담보권을 실행할지 판단할 수 있을 정도의 기간이면 되고, 실무에서는 통지서에 기한을 적어 보내는 방식을 많이 씁니다.

은행이 밀린 사용료를 대신 갚으면 저는 해지를 못 하나요?

연체액이 2기분 아래로 내려가면 제640조의 해지 사유가 없어집니다. 은행은 제469조와 제481조에 따라 변제하고 세입자에게 구상할 수 있습니다. 그 뒤 다시 연체가 쌓이면 새로 해지 절차를 밟아야 합니다.

세입자가 건물 매수청구를 하겠다고 합니다. 받아 줘야 하나요?

제643조의 매수청구권은 임대차 기간이 만료한 경우를 전제로 합니다. 차임연체로 해지된 경우까지 당연히 적용된다고 보기는 어렵지만, 다툼이 자주 생기는 지점이므로 해지 사유를 서면으로 분명히 남겨 두십시오.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-06

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.

초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.