Q. 질문 내용
아파트에 전세권 설정 등기를 하고 들어와 살고 있습니다. 급하게 돈이 필요해 은행에 알아보니 전세권을 담보로 대출이 된다고 하는데, 집주인한테 허락을 받아야 하는 건지, 나중에 집주인이 알면 문제가 되는지 궁금합니다.
본인 사안은 전세권이 담보로 쓰일 수 있는지와 그 한계를 민법 조문으로 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 등기된 전세권은 전세권자가 집주인 동의 없이 담보로 제공할 수 있는 것이 원칙이고, 다만 전세권 설정 당시 담보 제공을 금지하는 약정을 두어 그것이 등기되어 있으면 할 수 없으므로 등기부 을구의 전세권 란부터 확인하시면 됩니다.
■ 집주인 동의가 필요 없다는 근거는 무엇입니까
민법 제306조가 답입니다. 전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 존속기간 안에서 목적물을 전전세하거나 임대할 수도 있다고 정합니다. 전세권은 전세금을 내고 남의 부동산을 쓰는 물권이어서 채권인 임차권과 달리 전세권자가 스스로 처분할 수 있도록 설계되어 있습니다. 임차권은 제629조에 따라 임대인 동의 없이 양도나 전대를 하지 못하지만, 전세권에는 그런 제한이 원칙으로 붙어 있지 않습니다. 그래서 은행이 전세권 자체에 저당권을 설정하는 상품을 취급하고, 이때 설정계약의 상대는 집주인이 아니라 전세권자인 본인입니다.
■ 어떤 경우에는 안 됩니까
제306조 단서가 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다고 적었습니다. 전세권을 설정할 때 집주인과 사이에 양도나 담보 제공을 하지 않기로 약정했다면 그 약정이 우선합니다. 부동산등기법 제72조 제1항 제5호는 이 약정을 전세권 등기의 기록 사항으로 두어, 약정이 있으면 등기부에 그대로 올라갑니다. 확인 방법은 간단합니다. 등기사항전부증명서 을구에서 전세권설정 등기를 찾아 특약란에 양도 금지나 담보 제공 금지 문구가 있는지 보시면 됩니다. 문구가 없다면 집주인에게 따로 허락을 받을 필요가 없고, 문구가 있다면 집주인과 합의해 특약을 말소하는 변경등기를 먼저 해야 대출이 가능합니다.
■ 전세권에 잡힌 저당권은 어떻게 작동합니까
제371조 제1항은 저당권에 관한 규정을 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우에 준용합니다. 은행은 전세권을 담보로 잡고 대출금을 내주며, 갚지 못하면 전세권을 경매에 부쳐 회수합니다. 다만 전세권은 제312조에 따라 존속기간이 10년을 넘지 못하므로 담보로서의 수명이 짧습니다. 기간이 끝나 전세권이 소멸하면 전세권자에게 남는 것은 집주인에 대한 전세금 반환채권입니다. 그래서 실무에서는 은행이 전세금 반환 단계에서 자기 권리를 확보하기 위해 제370조가 준용하는 제342조의 물상대위 방식으로 전세금 반환채권을 압류하는 경우가 많습니다. 대출 기간을 전세권 존속기간 안으로 맞추는 이유도 여기에 있습니다.
■ 대출 뒤에 조심해야 할 것은 무엇입니까
제371조 제2항입니다. 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 사람은 저당권자의 동의 없이 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다. 세 가지가 특히 걸립니다. ① 집주인과 합의해 전세권을 중도에 해지하고 전세금을 돌려받는 것, ② 전세권설정등기를 말소해 주는 것, ③ 전세금을 낮추기로 합의해 전세권의 가치를 줄이는 것입니다. 이런 행위를 은행 동의 없이 하면 은행에 대해서는 효력을 주장하지 못하고 대출 약정 위반으로 기한의 이익을 잃을 수 있습니다. 이사를 가야 한다면 집주인과 이야기하기 전에 은행에 먼저 알리고 상환이나 담보 변경을 조율하셔야 합니다.
■ 집주인이 알게 되면 불이익이 있습니까
법률상 불이익은 없습니다. 담보 제공은 집주인의 동의 사항이 아니고, 전세권이 담보로 잡혀도 집주인의 소유권에는 변동이 없습니다. 다만 집주인 입장에서는 전세금을 돌려줄 때 전세권자에게 주면 되는지 은행에 주어야 하는지가 헷갈리게 됩니다. 은행이 전세금 반환채권을 압류해 두었다면 집주인은 압류된 범위에서 은행에 지급해야 하고, 전세권자에게 주면 이중으로 물어낼 위험이 있습니다. 그래서 대출을 받은 뒤에는 집주인에게 사실을 알려 두는 편이 반환 시점의 혼란을 줄입니다. 알릴 의무는 아니지만 분쟁을 막는 예방책입니다.
참조 조문
민법 제306조, 제312조, 제342조, 제370조, 제371조, 제629조 · 부동산등기법 제72조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-06
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