부산지방법원에서 임대차계약 기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는 임대인을 상대로 제기한 전세보증금 반환 청구가 그대로 받아들여진 전부 인용 판결을 받은 사례를 소개합니다.
본 사건은 임대차계약 기간 만료 전 적법하게 해지 통지를 마친 의뢰인이, "후속 임차인이 들어와야 보증금을 줄 수 있다"며 반환을 미루는 임대인을 상대로 임차권등기명령을 마친 후 보증금 전액과 지연손해금의 반환을 구한 사안입니다.
전세보증금 반환 청구란?
'전세보증금 반환 청구'란 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때, 임차인이 임대인을 상대로 납입한 보증금 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 민사상 청구를 말합니다.
주택임대차보호법상 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 의사를 통지해야 계약이 적법하게 종료됩니다. 통지 도달 여부의 증명, 동시이행관계(임차목적물의 인도 및 임차권등기)의 해소, 그리고 목적물 인도 이후 발생하는 지연손해금의 기산일을 어떻게 구성하는지가 핵심입니다.
임대인들은 통상 "목적물의 원상복구 의무 미이행"이나 "수리비 공제" 등을 주장하며 보증금의 일부 지급을 거절하는 경우가 많아, 임차인의 인도 의무 이행 사실과 원상복구 범위에 관한 법리적 대응이 명확해야 감액 없는 회수가 가능합니다.
전부 인용 판결의 의미
전부 인용 판결은 원고가 주장한 청구원인과 구한 보증금 전액 및 지연손해금이 법적으로 모두 받아들여졌음을 의미합니다. 보증금 반환 사건에서 이 결과가 갖는 실질적 의미는 세 가지입니다.
첫째, 임대인이 주장하는 수리비·원상복구비 등의 부당한 공제 주장이 배척되어 보증금 원금이 감액 없이 전액 인용되었다는 점입니다. 둘째, 목적물 인도 이후의 지연손해금이 법정이율에 따라 전액 인정되어 임대인의 이행지체에 따른 손해까지 회수하게 되었다는 점입니다. 셋째, 소송비용을 피고가 부담함과 동시에 가집행 선고가 붙어 판결 확정 전이라도 피고의 부동산 및 예금 채권 등에 대한 강제집행이 가능해졌다는 점입니다.
이번 사건의 경위와 결과
의뢰인은 부산 소재 아파트의 임대차계약 만료 3개월 전 임대인에게 만료 후 재계약 의사가 없음을 내용증명과 문자메시지로 명확히 통지하였습니다. 그러나 임대인은 만료일이 지난 후에도 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 보증금 반환을 차일피일 미루었습니다.
이에 법무법인 대한중앙은 임차권등기명령을 신청하여 등기를 마친 후 아파트를 임대인에게 인도하고, 보증금 전액 및 이에 대한 지연손해금을 구하는 소를 제기하였으며 부산지방법원은 다음과 같이 판결하였습니다.
< 판결 요지 > 1. 피고는 원고에게 250,000,000원 및 이에 대하여 2025. 11. 1.부터 2026. 9. 30.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다.
결국 본 사건은 원고의 청구가 전부 인용되어, 의뢰인은 보증금 2억 5,000만 원 전액과 동시이행관계가 해소된 시점부터의 지연손해금까지 모두 인정받게 되었습니다.
법무법인 대한중앙의 대응 전략
본 사건은 임대인 측이 "임차인의 목적물 사용·수익에 따른 파손이 존재하므로 원상복구비용을 공제해야 한다"고 다투는 상황에서, 동시이행관계의 완전한 해소와 공제 사유의 부존재를 입증하는 것이 관건이었습니다.
사실관계의 시간순 구조화 - 계약 갱신거절 통지의 도달 시점, 임차권등기명령 결정 및 등기 시점, 열쇠 반납 및 점유 이탈(인도) 시점을 시간 순으로 명확히 정리하여 임대인의 이행지체책임 발생 시점을 특정하였습니다.
증거의 대응 관계 정리 - 내용증명, 임차권등기명령 결정문, 부동산 인도 당시의 사진 및 동영상, 열쇠 전달 내역 등을 수집·제출하여 통상적인 손상(자연적 마모) 외에 임차인의 귀책사유로 인한 파손이 없음을 입증하였습니다.
반환 범위와 지연손해금 법리 구성 - 임대차계약이 종료된 후 임차인의 목적물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행관계에 있으나, 임차인이 목적물 점유를 이탈하여 인도 의무를 이행한 때부터 임대인은 이행지체 책임을 집니다. 대법원은 통상적인 사용에 따라 발생하는 목적물의 상태 악화나 가치 감소는 임대인이 부담해야 할 통상 손모(損耗)에 해당하므로 이를 이유로 보증금에서 공제할 수 없다고 판단한 바 있습니다(대법원 2005. 9. 1. 선고 2005다25151 판결). 법무법인 대한중앙은 이 법리를 바탕으로 임대인의 수리비 공제 항변을 완전히 차단하였습니다.
결론
이번 판결은 후속 임차인이 들어오지 않았다거나 부당한 원상복구비를 핑계로 전세보증금 반환을 미루는 임대인에 대해 임차인의 정당한 재산권을 완벽히 회수한 사례입니다.
전세보증금 반환 청구는 적법한 해지 통지의 입증, 임차권등기명령을 통한 대항력 유지, 그리고 동시이행관계 해소를 통한 지연손해금 확보가 성패를 가릅니다. 법무법인 대한중앙은 부동산 전문 실무 경험을 바탕으로 의뢰인이 보증금을 안전하게 회수할 때까지 밀착 조력을 제공하고 있습니다.