옆 건물 터파기로 점포가 위태로울 때 미리 할 청구

서면 뒷골목 1층에서 8년째 분식집을 하고 있습니다. 2개월 전 옆 필지의 낡은 여관이 헐리고 오피스텔 공사가 시작됐습니다. 지난주부터 굴착기가 땅을 깊게 파 내려가면서 주방 바닥 타일에 금이 가고, 출입문이 뻑뻑해져 힘을 줘야 열립니다. 아침마다 벽의 틈이 조금씩 넓어지는 것 같습니다. 아직 무너진 것도 다친 사람도 없으니 뭐라 하기도 애매하다고 느끼기 쉽습니다. 하지만 민법에는 사고가 나기 전에 쓰라고 만든 청구가 있고, 이 청구에는 기한이 붙어 있습니다.

무너진 것도 아닌데 지금 청구할 수 있나

할 수 있습니다. 오히려 지금이 청구의 제자리입니다.

민법은 점유자가 점유의 방해를 받을 염려가 있는 때에는 방해의 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다고 정합니다. 방해가 이미 일어난 뒤의 제거 청구와는 별개로, 위험이 눈앞에 보이는 단계에서 쓰라고 둔 조문입니다.

염려가 있다는 것은 막연한 불안이 아니라 객관적으로 보이는 위험을 말합니다. 굴착이 시작된 뒤 바닥 균열이 생겼고, 문틀이 뒤틀렸고, 틈이 날마다 넓어진다는 사정이 쌓이면 충분히 설명할 수 있습니다. 그래서 날짜별 기록이 곧 청구의 근거가 됩니다.

세입자인 제가 나서도 되나, 건물주만 되나

세입자도 됩니다.

이 조문의 주인공은 소유자가 아니라 점유자입니다. 가게를 빌려 실제로 쓰고 있는 사람이 점유자이므로 세입자가 자기 이름으로 청구할 수 있습니다. 건물주는 소유권에 근거해 따로 예방을 청구할 수 있고, 세입자를 통해 간접적으로 점유하는 사람으로서 세입자와 같은 청구를 할 수도 있습니다.

누가	무엇을 근거로	요구할 수 있는 것	놓치기 쉬운 점
가게 세입자	점유를 방해받을 염려	방해 예방 조치 또는 손해배상 담보 제공	공사 착수 후 1년이 지나거나 공사가 끝나면 청구 불가
건물주	소유권을 방해할 염려	예방 조치 또는 손해배상 담보 제공	세입자와 따로 또는 함께 청구 가능
건물주	이웃 토지의 심굴 금지	지반이 무너질 정도의 굴착 중단, 충분한 방어공사	방어공사를 제대로 하면 굴착 자체는 허용
건물주 (간접점유자)	세입자의 점유 보호 청구권	세입자와 같은 예방 청구	세입자가 움직이지 않을 때 대신 나설 수 있음

가장 힘 있는 모양은 세입자와 건물주가 함께 움직이는 것입니다. 건물주에게 사진과 균열 기록을 보내고 공동으로 대응하자고 제안하십시오. 건물이 기울면 가장 큰 손해를 보는 사람은 건물주이니 거절할 이유가 많지 않습니다. 건물주가 미온적이라면 세입자 혼자라도 먼저 청구하면 됩니다.

예방이나 담보라면 구체적으로 무엇을 요구하나

조문은 두 갈래를 열어 두었습니다. 예방을 달라고 하거나, 나중에 생길 손해를 물어 줄 담보를 달라고 하는 것입니다.

예방으로는 이런 것을 요구할 수 있습니다. 흙막이 보강과 지하수 유출 차단 같은 방어공사, 진동이 큰 공법의 변경, 균열과 기울기를 재는 계측기의 설치와 그 결과의 공유입니다. 민법은 토지 소유자가 이웃 땅의 지반이 무너질 정도로 자기 땅을 파지 못하게 하면서, 충분한 방어공사를 하면 예외로 둡니다. 결국 방어공사가 충분한지가 다툼의 중심이 됩니다.

담보는 공사가 그대로 진행될 때를 대비한 안전장치입니다. 시공사나 건축주에게 손해배상을 위한 담보 제공을 요구하는 것으로, 보증보험 증권이나 일정 금액의 공탁 같은 방식이 거론됩니다. 공사를 멈추게 하기 어려운 상황에서는 이쪽이 현실적인 선택이 되기도 합니다.

언제까지 청구해야 하나

이 부분을 놓치면 권리가 사라집니다.

공사로 점유를 방해받을 염려가 있는 경우, 민법은 방해 제거 청구의 기한 규정을 그대로 가져다 씁니다. 그래서 공사에 착수한 뒤 1년이 지나거나 공사가 완성된 때에는 더 이상 이 청구를 할 수 없습니다. 둘 중 먼저 오는 쪽이 기준입니다.

주의
옆 건물이 다 지어지고 나면 예방이든 제거든 공사를 바꾸라는 요구는 할 수 없고 손해배상 문제만 남습니다. 착공일은 공사장 가림막의 건축허가 표지판이나 구청 건축과에서 확인해 두고, 그날부터 1년을 달력에 표시해 두십시오.

터파기는 대개 공사 초반에 진행됩니다. 흙막이가 부실한 상태로 지하층 골조가 올라가 버리면 나중에 보강을 요구하기가 훨씬 어려워집니다. 균열을 처음 본 주에 움직이는 것이 좋습니다.

공사를 멈춰 달라고 법원에 요청할 수 있나

급박한 위험이 있다면 가능합니다.

민사집행법은 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 가처분을 허용하면서, 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 필요한 경우로 요건을 좁혀 둡니다. 균열이 빠르게 커지고 있다는 계측 자료나 전문가 의견이 있으면 공사 중지나 특정 공법 사용 금지를 구하는 가처분을 검토할 수 있습니다.

다만 법원은 공사가 멈출 때 건축주가 입을 손해도 함께 저울질합니다. 그래서 전면 중지보다 흙막이 보강 전까지 굴착 중지처럼 범위를 좁혀 신청하는 편이 받아들여질 가능성을 높입니다.

증거는 무엇부터 남겨야 하나

1. 균열마다 자를 대고 날짜가 찍히게 사진을 찍습니다. 같은 자리를 매주 같은 각도로 찍으면 진행 속도가 보입니다.
2. 균열 양쪽에 연필로 끝점을 표시하고 폭을 적어 둡니다. 문이 뻑뻑해진 날도 기록합니다.
3. 공사 현장 사무실에 공문으로 피해 사실을 알리고 인접 건물 사전조사 자료와 계측 결과를 요청합니다.
4. 구청 건축과에 민원을 넣어 안전 점검을 요청하고 접수 번호를 받아 둡니다.
5. 예방 조치와 담보 제공을 요구하는 내용증명을 시공사와 건축주 모두에게 보냅니다.

영업에 지장이 생겼다면 그 무렵의 매출 자료도 함께 모으십시오. 나중에 손해를 계산할 때 필요합니다.

이미 생긴 피해와 영업 손해는 누가 물어 주나

공사로 실제 손해가 생겼다면 공사를 한 쪽에 손해배상을 청구하게 됩니다. 고의나 과실로 남에게 손해를 준 사람은 배상할 책임이 있다는 민법의 일반 원칙이 근거입니다. 시공사와 건축주 가운데 누구에게 책임이 있는지는 공사 계약과 과실의 내용에 따라 갈리므로 두 곳 모두를 상대로 기록을 남겨 두는 것이 안전합니다.

건물주에게 요구할 몫도 있습니다. 임대인은 가게를 쓰는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있으므로, 바닥과 문틀 수리는 건물주에게 먼저 요청할 수 있습니다. 건물주는 그 비용을 다시 공사 측에 청구하면 됩니다.

정리

옆 건물 터파기로 가게가 위태로워 보이면 무너지기 전에 청구할 수 있습니다. 세입자는 점유자로서 예방 조치나 손해배상 담보를 요구할 수 있고, 건물주도 소유자로서 같은 요구를 할 수 있습니다.

기한은 공사 착수 후 1년, 또는 공사 완성 때까지입니다.

균열 기록과 공문, 구청 민원, 내용증명을 차례로 남기고, 위험이 빠르게 커지면 굴착 중지 가처분을 검토하십시오. 건물이 올라간 뒤에는 돈 문제만 남는다는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제205조, 제206조, 제207조, 제214조, 제241조, 제623조, 제750조 · 민사집행법 제300조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응

상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.

자주 묻는 질문

시공사가 균열은 원래 있던 것이라고 합니다. 어떻게 반박하나요?

공사 전 가게 사진이나 인테리어 당시 사진이 있으면 비교 자료가 됩니다. 시공사가 착공 전에 한 인접 건물 조사 자료를 요구해 공사 전 상태를 서로 확인하는 것도 방법입니다.

세입자인데 건물주가 문제 삼지 말라고 합니다. 혼자 청구해도 되나요?

세입자는 점유자로서 자기 이름으로 예방이나 담보를 청구할 수 있습니다. 건물주의 동의가 요건이 아니므로, 기한이 지나기 전에 먼저 움직이는 편이 낫습니다.

담보는 얼마를 요구할 수 있나요?

법에 정한 금액은 없습니다. 예상되는 수리비와 영업 중단 기간의 손실을 근거 자료와 함께 제시하고, 부족하면 법원의 판단을 받게 됩니다.

공사가 끝난 뒤 균열이 더 커졌습니다. 이제 아무것도 못 하나요?

예방이나 방해 제거를 구하는 청구는 막히지만, 공사로 생긴 손해에 대한 배상 청구는 따로 할 수 있습니다. 균열이 커진 시점과 공사의 관련성을 보여 줄 기록이 중요합니다.

---

법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사

작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-07

대표 변호사 한병철

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.

초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.