Q. 질문 내용
월세로 사는 빌라에서 12월 초에 보일러가 멈췄습니다. 설치된 지 15년 된 보일러인데, 집주인은 제가 쓰다가 고장 난 것이니 제가 고쳐야 한다고 합니다. 아이도 있어 급한데 누가 고치는 게 맞나요?
본인 사안은 세 든 집의 난방 설비 고장을 누가 책임지는지 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 보일러처럼 집에서 살기 위해 꼭 필요한 설비는 원칙적으로 집주인이 고쳐야 합니다. 세입자가 잘못 다뤄 망가뜨렸다는 사정이 드러나는 경우에만 부담이 세입자에게 넘어옵니다.
■ 집주인에게는 살 수 있는 상태를 유지할 의무가 있습니다
민법은 임대인이 집을 넘겨주는 데서 그치지 않고, 계약이 이어지는 동안 세입자가 그 집을 쓰는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 진다고 정합니다. 한겨울에 난방이 안 되는 집은 사람이 살기 어려운 집입니다. 설치된 지 15년 된 보일러가 노후로 멈췄다면 그 수리나 교체는 이 의무 안에 들어갑니다. 평소처럼 썼을 뿐인데 쓰다가 고장 났으니 세입자 책임이라는 주장은 그 자체로 근거가 되기 어렵습니다.
■ 세입자가 부담하는 경우도 있습니다
동파 방지 조치를 하라는 안내를 받고도 한파에 보일러 전원을 뽑아 두어 배관이 얼어 터졌다면 사정이 달라집니다. 세입자에게는 빌린 집을 주의해서 쓸 의무가 있기 때문입니다. 실무에서는 전구, 필터, 수도꼭지 패킹처럼 값싼 소모품의 교체는 세입자가 하는 경우가 많습니다. 계약서에 수리 분담 특약이 있다면 그 문구가 어디까지를 가리키는지가 다툼의 중심이 되니 먼저 특약란을 확인하십시오.
■ 고장을 알리는 것은 세입자의 의무입니다
민법은 빌린 물건에 수리가 필요하면 세입자가 지체 없이 임대인에게 알리도록 정합니다. 말로만 전하지 말고 ① 고장 난 날짜 ② 보일러 에러 코드와 사진 ③ 서비스센터 기사가 적어 준 고장 원인 ④ 수리 견적을 문자로 보내 두십시오. 제조사 기사가 노후나 부품 불량이라고 적어 주면 책임 소재를 가리는 가장 좋은 자료가 됩니다. 알리지 않고 방치해 피해가 커지면 그 부분은 세입자에게 돌아올 수 있습니다.
■ 집주인이 미루면 먼저 고치고 비용을 청구할 수 있습니다
집을 쓰는 데 꼭 필요한 수리에 들인 돈을 필요비라고 합니다. 세입자가 필요비를 지출했다면 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다. 12월에 아이가 있는 집이라면 며칠씩 기다리기 어렵습니다. 수리를 요청한 문자를 보내고 합리적인 기간을 기다린 뒤, 두세 곳의 견적 가운데 적정한 곳에 맡기고 영수증을 받아 두십시오. 월세에서 마음대로 빼기보다 청구서를 보내 정산하는 편이 뒤탈이 적습니다.
■ 합의가 안 되면 조정위원회를 쓸 수 있습니다
주택임대차보호법은 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁을 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 대상으로 적어 두었습니다. 수리비 몇십만 원을 두고 소송까지 가기 부담스럽다면 대한법률구조공단 지부 등에 설치된 위원회에 조정을 신청해 볼 수 있습니다. 집주인이 수리하러 사람을 보내겠다고 하면 세입자는 그 출입을 거절하지 못하니 방문 날짜는 서로 맞춰 두십시오.
참조 조문
민법 제374조, 제623조, 제624조, 제626조, 제634조 · 주택임대차보호법 제14조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-07
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.