Q. 질문 내용
3년째 치킨집을 하고 있는 1층 상가 건물이 최근 다른 사람에게 팔렸습니다. 새 건물주가 찾아와서 건물을 직접 쓰려고 샀으니 다음 달까지 가게를 비워 달라고 합니다. 계약 기간은 1년 남았는데 정말 나가야 하나요?
본인 사안은 상가 건물 주인이 바뀌었을 때 기존 임대차가 새 주인에게 이어지는지 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 가게를 넘겨받고 사업자등록을 신청해 두었다면 새 주인이 임대인 자리를 그대로 이어받으므로, 남은 계약 기간 동안 짐을 뺄 이유가 없습니다.
■ 건물을 산 사람이 임대인 지위를 물려받습니다
상가건물 임대차보호법 제3조는 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 새 주인은 전 주인과 맺은 계약 조건, 곧 기간과 보증금과 월세를 그대로 떠안는다는 뜻입니다. 매매계약서에 임차인을 내보내는 조건이 들어 있더라도 그것은 전 주인과 새 주인 사이의 약속일 뿐, 임차인이 따라야 할 이유가 되지 않습니다. 새 주인이 비우라고 한다면 먼저 계약서와 아래 요건부터 확인하십시오.
■ 두 가지 요건을 갖췄는지가 출발점입니다
이 보호는 ① 가게를 실제로 넘겨받아 영업하고 있을 것 ② 관할 세무서에 사업자등록을 신청했을 것, 두 가지를 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 사업자등록증 주소가 이 가게로 되어 있는지 확인하고, 폐업이나 주소 이전 없이 지금까지 이어지고 있는지도 보십시오. 이 대항력 규정은 보증금이 아무리 커도 적용되므로, 환산보증금이 기준을 넘는 가게라도 같습니다. 요건을 갖추지 못했다면 새 주인에게 계약을 주장하기 어렵고, 보증금 문제는 전 주인과 풀어야 합니다.
■ 계약 기간이 거의 끝났다면 갱신을 요구하십시오
임차인은 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 최초 계약을 포함해 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서입니다. 새 주인도 이 의무를 그대로 집니다. 거절할 수 있는 경우는 3기 차임액에 이르는 연체 이력, 동의 없는 전대, 계약 때 구체적으로 알린 철거·재건축 계획 같은 법이 정한 사유에 한정됩니다. 주인이 바뀌었다는 사정 자체는 거절 사유가 아닙니다.
■ 보증금은 이제 새 주인에게 받습니다
임대인 지위가 넘어갔으므로 계약이 끝났을 때 보증금을 돌려줄 사람도 새 주인입니다. 월세 역시 새 주인이 알려 준 계좌로 보내야 합니다. 전 주인 계좌로 계속 보내면 나중에 연체를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 새 주인에게서 계좌를 문자나 서면으로 받아 두고, 소유권이 넘어간 날짜를 등기부로 확인해 그날 이후 월세부터 새 계좌로 보내십시오.
■ 지금 할 일을 순서대로 적으면
① 인터넷등기소에서 건물 등기부를 떼어 새 소유자와 이전 날짜를 확인합니다. ② 홈택스나 세무서에서 사업자등록 사실을 증명하는 서류를 받아 둡니다. ③ 새 주인에게 계약을 그대로 유지한다는 뜻과, 기간 만료가 가까우면 갱신 요구를 내용증명으로 보냅니다. ④ 새 주인이 영업을 방해하거나 억지로 짐을 빼려 하면 날짜별로 기록을 남기고 법률 상담을 받으십시오. 건물이 매매가 아니라 경매로 넘어간 경우라면 앞선 담보와의 순서를 따지는 방법이 달라지니 따로 검토해야 합니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조, 제10조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-08
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