Q. 질문 내용
상가를 임차해 카페 인테리어를 맡겼는데 잔금 800만 원을 두고 하자 문제로 다투던 중, 업체가 밤사이 출입문 도어락을 바꿔 버렸습니다. 공사는 한 달 전에 끝나 저희가 이미 영업을 하고 있었습니다. 업체는 유치권이라며 돈을 줄 때까지 못 연다고 하는데 정당한가요?
본인 사안은 인테리어 업체가 공사대금을 이유로 가게를 붙잡아 둘 권리, 곧 유치권이 성립하는지 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 공사 뒤에도 업체가 현장을 계속 쥐고 있었다면 잠금이 정당할 수 있지만, 이미 열쇠를 넘겨받아 영업하던 가게에 나중에 들어와 잠갔다면 유치권으로 보호받기 어렵습니다.
■ 문을 잠글 권리에는 네 가지 조건이 붙습니다
민법 제320조는 남의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제기가 되었으면 돈을 받을 때까지 물건을 붙잡아 둘 수 있다고 정합니다. 인테리어 업체에 대입하면 ① 업체가 가게를 실제로 점유하고 있을 것 ② 받을 돈이 그 가게 공사대금일 것 ③ 잔금 지급일이 지났을 것 ④ 점유가 불법으로 시작되지 않았을 것입니다. 하나라도 빠지면 문을 잠글 근거가 무너집니다. 먼저 공사계약서에서 잔금 지급 시기가 언제로 되어 있는지 확인하십시오.
■ 이미 영업을 시작한 가게라면 사정이 다릅니다
공사가 끝나 열쇠와 비밀번호를 받고 며칠이라도 장사를 했다면, 그 가게를 지배하던 사람은 업체가 아니라 사장님입니다. 업체가 그 뒤에 들어와 자물쇠를 바꿨다면 점유를 빼앗아 시작한 것이고, 같은 조 제2항은 점유가 불법행위로 시작된 경우 유치권을 인정하지 않습니다. 이때는 가게를 돌려 달라는 점유회수 청구를 할 수 있고, 기한은 빼앗긴 날부터 1년입니다. 개업일, 영업 매출 기록, 업체가 잠금장치를 바꾼 날의 사진을 모아 두십시오.
■ 업체가 계속 현장을 쥐고 있었다면
공사 막바지부터 열쇠를 업체가 관리해 왔고 아직 넘겨받지 못한 상태라면 유치권이 성립할 여지가 큽니다. 그리고 제321조에 따라 유치권자는 채권 전부를 받을 때까지 유치물 전부에 권리를 행사할 수 있습니다. 잔금이 공사비의 10분의 1만 남았더라도 가게 전체를 붙잡을 수 있다는 뜻입니다. 남은 금액이 적다고 일부 공간만 먼저 열어 달라고 요구하기는 어렵습니다.
■ 하자 때문에 잔금을 미룬 것이라면
타일이 들뜨거나 배관이 새는 등 하자가 있으면 도급인은 상당한 기간을 정해 보수를 청구하거나 그 대신 손해배상을 청구할 수 있고, 이 손해배상과 잔금은 서로 맞물려 이행하는 관계가 됩니다. 하자 부위를 사진과 견적서로 정리해 업체에 보내고, 다툼이 없는 금액과 하자로 깎을 금액을 나눠 적어 두면 협상이 빨라집니다. 무작정 전액을 미루면 업체의 잠금에 명분을 주게 됩니다.
■ 문을 여는 현실적인 순서
① 업체에 잔금 정산서와 공사 내역을 서면으로 요구합니다. ② 다툼 없는 금액은 먼저 지급하거나, 받지 않으면 공탁을 검토합니다. ③ 금액 전체가 다퉈진다면 상당한 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구하는 방법이 민법에 있습니다. ④ 이미 영업 중에 빼앗긴 경우라면 점유회수 소송과 함께 영업을 재개할 수 있게 해 달라는 가처분을 검토합니다. 문을 억지로 부수고 들어가면 오히려 분쟁이 커지니 피하십시오.
참조 조문
민법 제204조, 제320조, 제321조, 제327조, 제536조, 제667조
법무법인 대한중앙은 부산 해운대 사무소를 거점으로 영남권·제주 사건을 전담 처리합니다. 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰도 가능합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-08
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.