Q. 질문 내용
지난달 아파트가 아닌 단독주택을 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기부등본에는 제 이름이 들어갔는데, 구청에서 건축물대장을 떼어 보니 아직 전 주인 이름이 그대로입니다. 건축물대장은 제가 따로 구청에 가서 바꿔 달라고 해야 하는 건지, 아니면 등기를 하면 알아서 바뀌는 건지 궁금합니다.
본인 사안은 등기소와 건축물대장 소관청 사이에 어떤 정보가 어느 방향으로 오가는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 소유자 이름은 따로 신청하지 않아도 됩니다. 부동산등기법 제62조가 소유권이전등기를 마친 등기관에게 그 사실을 건축물대장 소관청에 알리도록 정해 두었기 때문이며, 반대로 면적이나 층수 같은 건물 표시는 대장이 먼저이고 등기는 소유자가 직접 신청해야 합니다.
■ 등기소가 구청에 무엇을 알려 줍니까
부동산등기법 제62조는 등기관이 ① 소유권의 보존 또는 이전 ② 소유권의 등기명의인표시의 변경 또는 경정 ③ 소유권의 변경 또는 경정 ④ 소유권의 말소 또는 말소회복 등기를 했을 때 지체 없이 그 사실을 토지는 지적소관청에, 건물은 건축물대장 소관청에 알리도록 정합니다. 매매로 소유권이전등기를 마쳤다면 첫 번째 항목에 해당하므로 등기소가 구청 건축과에 새 소유자를 통지합니다. 통지를 받은 소관청이 대장을 어떤 절차로 정리하는지는 건축법령이 정하고 있어, 소유자가 직접 대장 변경을 신청할 일은 보통 생기지 않습니다. 반영에 며칠이 걸릴 수 있으니 한두 주 뒤 대장을 떼어 확인해 보시면 됩니다.
■ 왜 등기부가 기준이 됩니까
건물의 소유자가 누구인지는 등기부가 공시합니다. 부동산등기법 제48조 제1항은 갑구에 권리에 관한 등기를 할 때 순위번호, 등기목적, 접수연월일과 접수번호, 등기원인, 권리자를 적도록 하고, 제2항은 권리자의 성명 외에 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호와 주소를 함께 기록하도록 정합니다. 소유권에 관한 한 등기부가 원본이고 건축물대장의 소유자란은 그것을 옮겨 적은 것입니다. 그래서 통지의 방향이 등기소에서 구청으로 흐릅니다. 등기를 마친 날 등기부등본의 갑구에 본인 이름과 주소가 올라가 있는지만 확인하시면 대장 쪽은 그 뒤를 따릅니다.
■ 반대로 소유자가 직접 해야 하는 것은 무엇입니까
건물의 표시입니다. 제62조의 통지는 소유권에 관한 등기만 다루고, 면적이나 층수, 구조, 용도 같은 건물 표시에 관해서는 구청에서 등기소로 알려 주는 조문이 없습니다. 부동산등기법 제41조 제1항은 제40조의 등기사항에 변경이 있으면 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청하도록 정합니다. 이 경우 순서가 뒤집혀 ① 건축법에 따른 사용승인 ② 건축물대장 변경 ③ 등기소에 표시변경등기 신청의 차례로 가고, 제29조 제11호에 따라 대장과 다른 신청은 각하됩니다. 매수한 집에 전 소유자가 증축해 두고 등기를 안 한 부분이 있다면 그 몫은 새 소유자에게 넘어옵니다.
■ 이름이나 주소가 바뀌었을 때는 어떻게 됩니까
개명을 했거나 이사를 해서 등기부의 소유자 표시를 고쳐야 할 때는 부동산등기법 제23조 제6항에 따라 그 권리의 등기명의인이 단독으로 등기명의인표시변경등기를 신청합니다. 제52조 제1호는 이 등기를 부기등기로 하도록 정하고 있어 기존 순위번호에 가지를 치듯 붙습니다. 이 등기 역시 제62조 제2호의 통지 대상이므로 등기소가 건축물대장 소관청에 알려 줍니다. 그러니 순서는 ① 주민등록 정리 ② 등기명의인표시변경등기 ③ 대장은 통지로 반영이며, 등기 없이 대장만 먼저 고쳐 달라고 구청에 가더라도 등기부와 달라서 되돌아오게 됩니다.
■ 등기와 대장이 서로 다를 때 무엇을 믿어야 합니까
항목에 따라 다릅니다. 소유자가 누구인지는 등기부를, 건물이 어떤 건물인지는 건축물대장을 기준으로 봅니다. 부동산등기법 제65조 제1호가 미등기 건물의 소유권보존등기를 건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 사람이 신청할 수 있게 한 것도 처음 한 번은 대장에서 등기로 소유자 정보가 넘어가기 때문입니다. 그 뒤로는 소유권은 등기부가, 표시는 대장이 앞서 갑니다. 매매를 앞두고 두 서류를 함께 떼어 ① 소유자 성명과 주소 ② 층수와 연면적 ③ 용도 세 가지를 맞춰 보시고, 다른 항목이 있으면 어느 쪽을 고쳐야 하는지를 위 기준으로 가리시면 됩니다.
참조 조문
부동산등기법 제23조, 제29조, 제40조, 제41조, 제48조, 제52조, 제62조, 제65조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-08
대표 변호사 한병철
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초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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