Q. 질문 내용
김해에 있는 밭 1,500평을 월세로 빌려 주고 있는데 임차인이 올해 들어 일곱 달째 차임을 내지 않고 있습니다. 지금 밭에는 가을 수확을 앞둔 고구마가 심겨 있고 일부는 이미 캐서 밭 옆 창고에 쌓아 두었습니다. 밀린 돈을 받을 때까지 제가 그 고구마를 가져다 두어도 되는지, 안 된다면 어떤 절차로 받아야 하는지 궁금합니다.
본인 사안은 토지 임대인이 밀린 차임을 위해 임차인의 농작물에 어떤 권리를 갖는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 법은 임대인에게 그 농작물을 압류하면 질권과 같은 효력을 주지만, 집행 절차 없이 직접 끌어다 창고에 넣는 방식은 허용되지 않습니다. 순서를 지켜야 받을 수 있습니다.
■ 법이 임대인에게 준 권리는 무엇인가
민법 제648조는 토지 임대인이 임대차에 관한 채권으로 임차지에 부속하거나 그 사용의 편익에 쓰인 임차인 소유의 동산과 그 토지의 과실을 압류한 때에 질권과 동일한 효력이 있다고 정합니다. 밭에서 거둔 고구마, 밭에 들여놓은 임차인의 경운기와 비닐하우스 자재가 여기 들어갑니다. 질권과 같은 효력이란 제329조에 따라 다른 채권자보다 먼저 그 물건에서 변제받을 수 있다는 뜻입니다. 임차인에게 다른 빚이 있어도 밭에서 난 작물에 관해서는 임대인이 앞섭니다. 이것을 실무에서 법정질권이라고 부릅니다.
■ 압류한 때라는 조건이 핵심입니다
조문은 압류한 때라고 적었습니다. 저절로 생기는 담보가 아니라 압류라는 집행 절차를 밟아야 비로소 생기는 권리입니다. 압류는 집행관이 집행력 있는 정본을 가지고 하는 것이므로, 임대인은 먼저 밀린 차임에 대한 집행권원을 받아야 합니다. 지급명령이나 소액 사건 판결, 또는 임차인이 차임을 인정하는 공정증서가 그것입니다. 그 서류 없이 밭에 가서 수확물을 트럭에 실어 오면 권리 행사가 아니라 남의 물건을 가져간 것이 되어 오히려 형사 문제가 생길 수 있습니다. 임차인이 거둔 작물이라도 그 소유권은 임차인에게 있습니다.
■ 아직 밭에 서 있는 작물도 대상이 되나
됩니다. 민사집행법 제189조 제2항은 토지에서 분리하기 전의 과실로서 1월 이내에 수확할 수 있는 것을 유체동산으로 본다고 정합니다. 수확 한 달 전부터는 밭에 서 있는 채로도 집행관이 압류할 수 있다는 뜻입니다. 이미 거두어 창고나 밭 한쪽에 쌓아 둔 작물은 당연히 동산이므로 바로 대상입니다. 다만 압류는 제188조 제2항에 따라 청구금액의 변제와 집행비용에 필요한 한도 안에서만 하므로, 밀린 월세가 석 달치라면 그 금액에 맞는 만큼만 잡힙니다. 그리고 제195조가 채무자와 같이 사는 가족의 두 달치 식료품은 압류하지 못하게 하므로, 자가 소비용으로 남겨 둔 몫은 제외될 수 있습니다.
■ 압류한 뒤에는 어떻게 돈을 받나
압류된 작물은 집행관이 매각하고 그 대금에서 임대인이 먼저 받습니다. 민법 제338조 제1항이 질권자에게 질물을 경매할 권리를 주고, 같은 조 제2항은 정당한 이유가 있으면 감정인의 평가에 따라 질물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있게 합니다. 농작물은 상하기 쉬워 경매를 기다리기 어려운 경우가 많으니 이 직접 충당 방식이 쓸모 있습니다. 어느 쪽이든 미리 임차인에게 통지해야 합니다. 작물 값이 밀린 차임보다 적으면 제340조에 따라 모자란 부분만 임차인의 다른 재산에서 받을 수 있습니다.
■ 지금 해 두실 순서
① 계약서와 입금 내역으로 밀린 차임의 액수와 기간을 날짜별로 정리합니다. ② 임차인에게 내용증명으로 지급을 독촉하고 기한을 적습니다. ③ 응하지 않으면 법원에 지급명령을 신청해 집행권원을 받습니다. ④ 수확 시기를 확인해 집행관에게 유체동산 압류를 신청하되, 밭에 서 있는 작물은 수확 한 달 전부터 가능하다는 점을 고려해 시기를 잡습니다. ⑤ 압류 뒤 매각이나 직접 충당 가운데 작물의 성질에 맞는 방법을 고릅니다. 한편 계약을 끝내는 문제는 농지법이 따로 정하고 있으므로 해지 통보는 그 규정에 맞추어야 합니다. 작물의 종류와 수확 시기에 따라 집행 방법이 달라지므로 신청 전에 변호사와 함께 일정을 짜 보시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제329조, 제338조, 제340조, 제648조 · 민사집행법 제188조, 제189조, 제195조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-09
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