코로나 때 깎아 준 가게 월세를 다시 올릴 때도 5퍼센트 상한이 걸리나요?

Q. 질문 내용

2020년 말 세입자가 코로나로 장사가 안 된다고 해서 월세를 250만 원에서 200만 원으로 내려 주었습니다. 이제 상권이 회복되어 원래대로 250만 원을 받고 싶은데, 세입자는 법에 5퍼센트 넘게는 못 올린다고 합니다. 그러면 몇 년에 걸쳐 조금씩 올리는 방법밖에 없나요?

 

본인 사안은 감염병 때문에 내려 준 차임을 원래 수준으로 되돌릴 때 증액 상한이 적용되는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 제1급감염병에 따른 경제사정 변동으로 깎아 준 것이라면, 감액 전 금액인 250만 원까지는 상한 없이 증액을 청구할 수 있습니다.

■ 원래는 한 번에 올릴 수 있는 폭이 정해져 있습니다

상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 조세나 공과금, 경제사정의 변동으로 차임이 적절하지 않게 되면 당사자가 장래의 차임 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 증액은 대통령령이 정한 비율을 넘지 못하게 했고, 시행령은 그 비율을 청구 당시 차임의 100분의 5로 두고 있습니다. 같은 조 제2항은 계약하거나 증액한 뒤 1년 안에는 다시 올리지 못하게 막습니다. 세입자가 갑작스러운 인상으로 쫓겨나지 않게 하려는 장치입니다.

■ 감염병으로 깎아 준 차임에는 예외가 있습니다

같은 조 제3항이 바로 이 상황을 위한 조문입니다. 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률이 정한 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 차임이 감액된 뒤 임대인이 증액을 청구하면, 증액된 차임이 감액 전 금액에 이를 때까지는 제1항 단서의 상한을 적용하지 않습니다. 사연처럼 250만 원을 200만 원으로 내려 주었다면 다시 250만 원까지는 한꺼번에 올려도 상한 위반이 아닙니다. 어려울 때 양보한 건물주가 손해만 보지 않게 하려는 취지로 읽힙니다.

■ 감액 이유가 코로나였다는 기록이 중요합니다

예외는 감액 원인이 제1급감염병이었을 때만 적용됩니다. 공실이 늘어서, 세입자 사정을 봐줘서 내려 준 것이라면 제3항이 아니라 원래 상한으로 돌아갑니다. 그래서 ① 감액을 합의한 문자나 합의서에 코로나 영업 제한을 이유로 적었는지 ② 감액 시점이 영업 제한 시기와 겹치는지 ③ 변경 계약서에 감액 전 금액이 적혀 있는지를 확인하십시오. 말로만 깎아 주었다면 지금이라도 당시 대화와 이체 내역을 모아 두는 것이 좋습니다.

■ 감액 전 금액을 넘는 부분은 다시 상한이 걸립니다

제3항은 감액 전 금액에 이를 때까지만 상한을 풀어 줍니다. 250만 원을 넘어 270만 원으로 올리고 싶다면 250만 원을 넘는 부분은 다시 원래 비율의 제한을 받는다고 보아야 합니다. 또 상한이 풀린다는 것이지 반드시 그만큼 올려야 한다는 뜻은 아닙니다. 증액 청구 자체도 주변 시세나 공과금 같은 사정 변경으로 차임이 상당하지 않게 되었다는 제1항의 요건을 갖춰야 하므로, 세입자가 다투면 그 사정을 설명할 준비가 필요합니다.

■ 보증금이 큰 가게라면 따로 확인하십시오

제11조는 대통령령이 정한 보증금액 이하의 임대차에 적용됩니다. 제2조 제3항이 보증금액을 넘는 임대차에도 적용한다고 열거한 조문에 제11조는 들어 있지 않습니다. 그 경우 갱신 때 제10조의2에 따라 조세, 공과금, 주변 차임 같은 사정을 고려한 증감 청구가 가능합니다. 세입자가 끝내 응하지 않으면 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정이나 소송을 검토하시고, 증액 통지는 금액과 근거를 적어 내용증명으로 보내 두십시오.

참조 조문

상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조의2, 제11조

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-21

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