집주인이 만기 석 달 전에 문자로 나가 달라고 했는데 갱신 거절 통지로 효력이 있나요?

Q. 질문 내용

전세 2년 만기가 석 달 남았는데 집주인에게서 만기 때 나가 달라, 아들이 들어와 살 예정이라는 문자가 왔습니다. 저는 아직 갱신해 달라는 말을 한 적이 없습니다. 이런 문자 한 통도 정식 갱신 거절 통지로 효력이 있는지, 저는 이대로 나가야 하는지 궁금합니다.

 

본인 사안은 집주인의 문자가 법이 정한 갱신 거절 통지에 해당하는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 석 달 전 문자는 법이 정한 통지 창 안에 들어오고 문자라는 형식도 문제 되지 않습니다. 다만 아직 쓰지 않은 갱신요구권을 만기 두 달 전까지 행사하시면, 집주인은 법에 적힌 사유를 대야만 거절할 수 있습니다.

■ 석 달 전이면 통지 기간 안입니다

주택임대차보호법 제6조 제1항이 정한 창은 만기에서 거꾸로 셉니다. 집주인은 만기 반년 전에서 두 달 전 사이에 계약을 끝내겠다는 뜻을 알려야 하고, 그 구간에 아무 말이 없으면 계약은 종전 내용 그대로 저절로 이어집니다. 이 창 안에 통지가 왔다면 자동 연장은 막힌 셈입니다. 만기가 1월 20일이라면 대략 그 전해 7월 20일 무렵부터 11월 20일 무렵까지가 창입니다. 석 달 전에 보낸 문자는 이 창 안에 들어옵니다. 반대로 만기 한 달 전에야 처음 통지했다면 기간을 놓친 것이어서 묵시적 갱신을 주장할 여지가 생깁니다.

■ 문자도 통지가 될 수 있습니다

법은 통지의 형식을 정하지 않았습니다. 내용증명이 아니어도 되고 문자나 메신저도 통지가 될 수 있습니다. 중요한 것은 내용입니다. 만기에 계약을 끝내겠다, 갱신하지 않겠다는 뜻이 분명해야 합니다. 혹시 이사 계획이 있느냐고 묻는 정도라면 거절 통지로 보기 어렵습니다. 질문자님이 받은 문자는 나가 달라는 뜻이 분명하므로 통지로 볼 가능성이 큽니다. 그 문자는 지우지 말고 화면 캡처와 함께 원본 그대로 보관해 두십시오.

■ 통지를 받아도 갱신요구권은 남아 있습니다

여기가 핵심입니다. 갱신요구권을 정한 제6조의3 제1항은 행사 시기를 따로 만들지 않고 앞서 본 통지 창을 그대로 빌려 씁니다. 그 창 안에 세입자가 요구하면, 집주인은 같은 항 단서에 열거된 사유를 들지 못하는 한 물리칠 수 없습니다. 집주인이 먼저 나가 달라고 했어도 질문자님이 아직 이 권리를 쓴 적이 없다면, 두 달 전이라는 마감 전에 요구하시면 됩니다. 그때부터 거절의 근거를 밝힐 책임은 집주인 쪽으로 넘어갑니다. 아들이 들어와 살 예정이라는 사정은 직계비속의 실거주를 정한 제8호에 해당할 수 있어서, 사실이라면 적법한 거절 사유가 됩니다.

■ 실거주라며 거절했는데 거짓이라면

실거주를 내세운 거절에는 꼬리표가 붙습니다. 제6조의3 제5항에 따르면, 그렇게 거절한 집주인이 원래라면 계약이 이어졌을 2년이 다 가기 전에 그럴 만한 사정도 없이 그 집을 제3자에게 빌려주면 세입자의 손해를 물어 주어야 합니다. 그러려면 질문자님이 먼저 갱신을 요구했고 집주인이 실거주를 이유로 거절했다는 기록이 있어야 합니다. 요구 없이 그냥 나가 버리면 이 배상을 묻기가 어려워집니다. 문자 한 통으로 요구해 두는 것이 나중의 권리를 지키는 길입니다.

■ 요구 마감 전에 챙길 것

순서대로 정리하면 이렇습니다. ① 마감인 만기 두 달 전이 오기 전에 문자나 내용증명으로 계약갱신을 요구한다는 뜻을 분명히 보냅니다. ② 집주인의 답장, 특히 실거주를 이유로 든 내용을 그대로 보관합니다. ③ 거절이 적법하다면 보증금 반환일과 이사 일정을 문자로 확정하고, 만기에 돈이 돌아오지 않으면 이사 전에 임차권등기명령을 신청합니다. ④ 이사한 뒤에도 그 집에 정말 아들이 들어왔는지 확인할 방법을 생각해 둡니다. 요구 기한이 얼마 남지 않았다면 날짜부터 계산해 변호사와 함께 요구 문구를 정리해 보시기 바랍니다.

참조 조문

주택임대차보호법 제6조, 제6조의3, 제3조의3

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-19

대표 변호사 한병철

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초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.