공동명의로 된 집인데 두 사람 중 한 명하고만 전세 계약을 해도 괜찮을까요?

Q. 질문 내용

전세로 들어가려는 아파트가 부부 공동명의이고 지분은 각각 절반입니다. 아내분이 해외에 있어서 남편분만 나와 계약하겠다고 하는데, 남편 한 사람하고만 계약서를 써도 나중에 문제가 없을까요?

 

본인 사안은 여러 사람이 함께 소유한 집을 빌릴 때 누구의 동의가 있어야 계약이 힘을 갖는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 집을 세놓는 일은 지분의 과반수로 정하는 관리 사항이어서, 지분이 딱 절반인 남편 한 사람만으로는 기준에 못 미칩니다. 아내의 동의를 함께 받아 두셔야 안전합니다.

■ 세놓는 일은 지분 과반수로 정합니다

민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자 지분의 과반수로 결정하고, 보존행위만은 각자 할 수 있다고 정합니다. 바로 앞 제264조는 공유물을 처분하거나 변경하려면 다른 공유자 전원의 동의가 필요하다고 합니다. 실무에서는 집을 빌려주는 계약을 처분이 아닌 관리행위로 보는 경우가 많습니다. 그래서 전원의 도장까지는 아니어도 지분 합계가 과반수에 이르는 공유자들의 결정이 있어야 합니다. 깨진 창문을 고치는 것 같은 보존행위와 달리 공유자 한 사람이 마음대로 할 수 있는 일이 아니라는 뜻입니다.

■ 과반수는 절반을 넘어야 합니다

여기서 많이 오해하십니다. 과반수는 머릿수가 아니라 지분으로 따지고, 정확히 절반은 과반수가 아닙니다. 예를 들어 ① 부부가 각 2분의 1씩 가진 집이라면 한 사람만으로는 부족하고 두 사람 모두의 결정이 필요합니다. ② 남편 3분의 2, 아내 3분의 1이라면 남편 혼자서도 과반수입니다. ③ 형제 셋이 3분의 1씩 가졌다면 적어도 두 사람이 함께 결정해야 합니다. 사연의 아파트는 각 2분의 1이므로 ①에 해당합니다.

■ 한 사람과만 계약하면 생길 수 있는 일

과반수 결정 없이 맺은 계약은 동의하지 않은 공유자와의 관계에서 문제가 됩니다. 나중에 부부 사이가 틀어지거나 아내 지분이 다른 사람에게 넘어가면, 그쪽에서 자기는 세를 놓는 데 동의한 적이 없다며 집을 비워 달라고 다툴 여지가 생깁니다. 보증금을 돌려받을 때도 계약 당사자인 남편에게만 청구할 수 있는지, 아내에게도 청구할 수 있는지가 불분명해집니다. 전입신고와 확정일자를 갖추어 두는 것과는 별개로, 계약의 출발점부터 흠이 있으면 분쟁 때 불리하게 작용합니다.

■ 계약 전에 이렇게 하십시오

다섯 가지를 권합니다. ① 등기사항증명서 갑구에서 공유자 이름과 각자의 지분을 확인합니다. ② 가능하면 공유자 모두가 계약서에 직접 서명하도록 합니다. ③ 해외 체류처럼 직접 나오기 어렵다면 계약 내용과 보증금이 적힌 위임장과 인감증명서를 받고, 본인과 전화나 영상통화로 위임 사실을 확인합니다. ④ 보증금은 계약서에 적은 소유자 명의 계좌로만 보냅니다. ⑤ 공유자들이 보증금 반환 책임을 함께 진다는 문구를 특약에 넣습니다.

■ 이미 남편과만 계약하셨다면

늦지 않았습니다. 아내에게서 그 계약에 동의한다는 확인서를 받아 두면 과반수 결정이 갖춰진 것과 같은 효과를 기대할 수 있습니다. 확인서에는 계약일, 보증금, 기간을 적고 아내의 서명과 인감을 받아 두십시오. 동의를 받기 어렵거나 공유자 사이에 이미 분쟁이 있는 기색이 보인다면 잔금 전에 계약서와 등기부를 가지고 변호사와 함께 계약을 그대로 진행할지부터 판단해 보시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제264조, 제265조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

법무법인 대한중앙은 부산 해운대 사무소를 거점으로 영남권·제주 사건을 전담 처리합니다. 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰도 가능합니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응

상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.

---

법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사

작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-20

대표 변호사 한병철

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.

초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.